深圳原“关外中的关外”，世界级地标商圈正在崛起

编者按：商因城旺，城以商兴。每座城市在不同的发展阶段，会呈现特征各异的商圈，成长城区活力引擎。“UP！向上的商圈”系列，关注城市新兴或热门商圈变化，呈现现状描绘未来。

2023年10月，深圳市商务局下发《深圳市商业网点规划（2023-2035）（征求意见稿）》，提出围绕深圳建设国际消费中心城市战略目标，在全市整体构建“5+7+42+N”的商圈体系。

（“5”为重点建设5个世界级商圈，包括2个近期重点建设型商圈——罗湖核心商圈、后海-深圳湾商圈，以及3个中长期潜力培育型商圈——福田中心商圈、空港会展商圈、前海·宝中商圈。）

◎图源：《深圳市商业网点规划（2023-2035）（征求意见稿）》

“世界级商圈”，以面向全球、辐射全国、引领大湾区为目标。上述五个世界级商圈中，宝安区占了两个。

赢商大数据显示，宝安商业面积总量超过310万平方米，位居深圳之首。近几年，深圳一路向西发展，位处深圳西部的宝安发展势头凶猛，经济实力三年跨越两个千亿大关，全区GDP从2020年3847亿元增加至2023年的5202亿元。并且，自2022年以来，宝安社零消费总额稳居全市第二位。

宝安区两个重点建设的世界级商圈分别为：

前海-宝中商圈：其重要组成部分——宝安中心商圈是宝安商业最繁荣的区域，这里既有深圳单体规模最大的全业态购物中心前海壹方城，又有地标级文旅特色商业综合体欢乐港湾，商圈规模、客流、营收均为全市第一。

空港会展商圈：宝安商业潜力最大的区域，全部位于宝安腹地，现存商业体量约117万㎡，未来新增商业体量超过100万㎡。包括华润置地、招商蛇口、华发、鸿荣源、海岸集团等知名企业纷纷在此落子，西部下一个“超级商圈”正在酝酿中。

本期，我们将视角放在空港会展商圈，看看这个西部未来巨无霸商圈的现状与未来发展。

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深圳向西发展

空港会展商圈区位价值凸显

根据深圳市规划和自然资源局宝安管理局在《深圳空港会展世界级商圈空间战略及商业策略研究招标公告》划定的服务范围，空港会展商圈包括140 平方公里区域内的消费联动集群，北至沙井北环路，东至广深高速，南至西乡大道，西临珠江口。

从行政板块来看，空港会展商圈核心腹地为沙井街道、新桥街道、福海街道和福永街道，这四个街道均是宝安区的产业重镇，2023年规上工业总产值超过4061亿元，其中福海街道规上工业总产值位居全区第二。

根据深圳市第七次全国人口普查数据，空港会展商圈常住人口数量超过163万人，未来还有拾悦城楠园、怀德城德懿府、万丰海岸城瀚府二期、卓越前海未来城、鸿荣源珈誉府等大型楼盘入市，有着巨大的人口消费潜力。

从交通区位来看，空港会展商圈位于珠江口100公里黄金内湾的核心区域，是深中通道东岸门户。

作为宝安国际机场所在地，空港会展商圈坐拥“海、陆、空、高铁、城际、地铁”六位一体的现代化立体交通网络枢纽，是深圳乃至整个华南地区的物流重镇，2023年，仅福永街道的物流业营收就占到宝安区物流业的60%以上。除此之外，空港会展商圈还拥有全球最大的国际会展中心、海上田园、沙井古墟等独特文商旅资源。

深圳向西发展的过程中，空港会展商圈的战略地位不断提高，多重政策发展利好助力商圈升级扩容。

人口、产业、资源等优势突出，手握多个重磅规划的空港会展商圈区位价值持续凸显，尽管商圈建设还处于早期培育阶段，但其蕴含的潜力和未来发展蓝图已经清晰可见。

◎图源：《深圳市商业网点规划（2023-2035）（征求意见稿）》

按照《深圳市商业网点规划（2023-2035）（征求意见稿）》，空港会展商圈将依托国际会展中心、深圳机场等独特资源禀赋，秉承“展城一体”“空港一体”发展理念，打造“二级核、六组团”消费集群，打造集旅游、文化、会展、商业于一体的综合商业城区，未来目标是年销售额超过300亿元。

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三大商业“组合拳”

空港会展世界级商圈雏形可见

空港会展商圈大体分为三个片区：沙井-新桥片区、福海片区和福永-机场片区，覆盖了会展湾商圈、福永商圈、新桥商圈、沙井商圈、塘尾商圈五个区域商圈。

据赢商大数据监测，空港会展商圈已开商业项目有19个，总体量约117万㎡。据不完全统计，空港会展商圈未来筹开商业项目有8个，总体量超100万㎡。

目前，空港会展商圈已开项目大部分为社区型Mall，沙井京基百纳广场、新沙天虹购物中心、宝安益田假日天地、同泰时代广场等老牌商场是商圈从百货向购物中心形态过渡的代表性力量，但这些项目囿于区域发展，辐射力度有限，难以形成城市级影响力。

在城市重心向西发展利好下，头部开发商如华润置地、招商蛇口、华发股份、鸿荣源集团、海岸集团等头部/重量级开发商纷纷落子，一众旗舰级商业项目如火如荼建设中，空港会展世界级商圈雏形可见。

今年7月，20万㎡商业体量的万丰海岸城购物中心入市，填补了区域高能级商业体的空白。未来几年里，空港会展商圈还将迎来深圳前海·华发冰雪世界、金蚝小镇、怀德万象汇、会展湾花园城、壹方奥特莱斯、山姆等重磅项目，覆盖文旅、会员商超、奥莱等各类商业形态。

沙井-新桥片区：商圈建设主力军，多个现象级项目蓄势待发

沙井-新桥片区位于粤港澳大湾区和深圳西部城市中心区，是"三城一港”的主要规划和辐射区。目前片区共有11个存量商业项目，总体量约82.6万㎡，筹开商业项目有3个，是空港会展商圈商业最密集的片区。

• 沙井京基百纳广场

2013年开业的沙井京基百纳广场是片区第一个大型购物中心，定位“深圳西部高尚生活体验中心”，商业体量18万㎡。

◎沙井京基百纳广场 图源：赢商网摄

项目以时尚消费生活、家庭休闲生活、社交娱乐生活三大生活方式为核心主题，汇聚时尚购物、五星级影院、高端商务KTV、中西特色餐饮、休闲娱乐、生活配套、教育培训等国内外300余个知名品牌商家，在推动区域商业升级上起到了关键作用。

• 万丰海岸城商业集群

今年7月，深圳第2座海岸城——万丰海岸城一区购物中心正式入市，项目商业体量为20万㎡，汇聚了零售、餐饮以及配套三类业态约300多家品牌，包括多家宝安北首店，改变了宝安北区域缺少高能级商业体的历史，开业首月客流近500万的彪悍战绩彰显了沙井-新桥片区庞大的客群消费潜力。

◎万丰海岸城 图源：项目官方

万丰海岸城规划后劲十足，项目签约的宝安首个山姆会员商店预计2025年开业，B区高端主题餐饮商业区已动工建设，未来还有总建面超35万㎡的开放式街区商业。以万丰海岸城为核心的全新区域级商圈蓄势待发，引领整个片区商业的提档升级。

◎宝安山姆会员商店效果图 图源：项目官方

沙井-新桥片区未来还有多个现象级项目入市，如空港会展商圈“六组团”里冰雪文旅组团和沙井古墟组团两大核心商旅项目：深圳前海·华发冰雪世界及金蚝小镇。

• 深圳前海·华发冰雪世界（筹开）

华发冰雪世界位于沙井街道，紧邻国际会展中心，由珠海国企华发股份投资开发，项目最大的亮点为世界规模最大的室内滑雪场——华发超雪中心，83米的垂直落差、441米的室内单道，建成后将是中国高差第一、滑道最专业、单道最长，且全球最大的室内雪世界。

除了雪世界，还规划约74万㎡总部办公集群，约10万㎡冰雪主题商业街，星级冰雪主题酒店，约5万㎡星光庆典广场，约30万㎡人文住区等多元业态。根据最新消息，华发超雪中心室内滑雪场预计明年10月试营业。

◎华发冰雪世界 图源：项目官方

• 金蚝小镇（筹开）

该项目是宝安区“连片旧村+历史风貌区保护活化”城市更新重点项目，由华润置地操盘，拟拆除重建用地面积140万平方米，拟更新方向为居住、新型产业、商业等功能。

按照规划，该项目将活化沙井蚝文化，打造深圳西部文旅名片；完善基础设施，推动落实片区教育、文化等公共设施建设；满足会展新城、区域产业转型升级等外溢的商业、文化、餐饮、酒店等高端服务需求。

◎金蚝小镇 图源：项目官方

未来，该项目将以“国际会展文旅中心”的核心空间载体，打造一个“历史与现代交融、城市机能与文旅活动共生”的未来城市文旅目的地。

福海片区：会展经济火热，“一街一河一Mall”格局初成

福海片区的国际会展中心，是空港会展商圈的核心发展引擎之一。2023年，深圳国际会展中心展览面积达580万平方米，创历史纪录，全年举办110场各类展览、会议、活动等。

按整体规划，会展湾国际商圈由32万平米商业物业组成，商业类型包括集中式、街区式、公园式商业，提供城市级综合商业消费体验、主题式休闲娱乐体验及精致社区配套服务，各项目协同发展。

目前，片区初步形成“一河一街一Mall”消费配套格局：

• “一河”为福海河，是一座集行洪、生态、景观、休闲等功能于一体的高品质“城市会客厅”；

• “一街”为落地28个商业小单元，集会展、商贸、购物为一体的会展高线公园；

• “一mall”为正在建设中的会展湾花园城。

• 会展湾花园里

去年4月，会展湾商业的首发项目——会展湾花园里率先入市，这是招商蛇口大湾区首个“花园里”项目。会展湾花园里商业体量2.4万㎡，以周边亲子家庭及会展客群为目标，全面引进餐饮、生活配套、精品超市等多种业态。

◎会展湾花园里 图源：项目官方

• 会展湾花园城（筹开）

体量超19万m²的都市生态微度假目的地，包括地下2层至地上6层，将打造屋顶花园、花样街区、绿意连廊、下沉广场四大特色商业空间，为在地居民和来自世界各地的会展客、旅客带来自然、文化与商业的多重体验。

业态布局上，项目将以在地岭南文化为根基，积极引入世界名品，具体楼层规划为B2粤·集市花园、B1-L3购·国际名品、L4玩·新潮体验、L5荟·八方来客、L6品·全球料理。

◎会展湾花园城效果图 图源：招华会展湾商业

• 会展公园（筹开）

商业体量2.16万㎡，定位为同频共振的活力社交场，项目规划有3公里健康跑道，是深圳最长空中休闲长廊，并通过三首层设计串联起城市多样化出行方式。

福永-机场片区：湾区核心交通枢纽，有税+免税共同发展

作为空港会展商圈另一个核心发展引擎、深中一体化发展的门户区域，宝安机场所在福永-机场片区是未来全市乃至湾区商业价值点最高的区域之一。

深圳机场航站楼商业有T3航站楼、卫星厅、GTC商业三个项目，总商业面积3.9万平方米，商业网点共计400余个。去年11月，深圳机场口岸免税店升级开业，吸引包括雅诗兰黛、赫莲娜、蒂芙尼、GUCCI、轩尼诗等多个国际知名品牌落户。

◎图源：深圳机场发布

除了机场商业外，该片区已开业的购物中心和百货项目共有7个，商业体量32.1万㎡，未来有3个重点筹开项目。

该片区已开业的代表性项目为2017年同月开业的同泰时代广场和宝安益田假日天地，在片区整体以百货形态为主的商业格局中，两个项目为当地居民带来场景化、沉浸式的一站式购物体验，推动了区域商业的提档升级。

• 同泰时代广场

同泰时代广场是合泰地产集团打造的首个10万㎡全体验式购物中心，项目以“潮·悦不止”为定位，融合了时尚潮购、休闲娱乐、商务办公等多重商业功能，汇聚时尚购物、环球美食、亲子互动、休闲娱乐等多元业态，开启深圳大空港片区全新潮流生活时代。

• 宝安益田假日天地

宝安益田假日天地是深圳首家航旅主题购物中心，商业体量5.3万㎡。项目秉承着益田旅游商业集团“新零售，新体验，新生活”的理念，坚持“品质生活引领者”的使命，萃集了代表性品牌，打造时尚、美食、娱乐三大特色，引进品牌超九成为福永首进品牌，其中包括了盒马鲜生华南首店。

◎宝安益田假日天地 图源：项目官方

未来，福永-机场片区还将迎来全国首家"熊出没”主题购物中心宝安华强广场、华润带来的18万㎡的怀德万象汇以及鸿荣源打造的近50万㎡壹方奥特莱斯。

• 宝安华强广场（筹开）

商业体量10万平方米，涵盖地下1层和地上6层，项目以“熊出没”ip为主题，打造全国首家熊出没主题购物中心，熊大、熊二、光头强的IP雕塑将贯穿各个点位，并通过熊熊食堂、熊熊乐园、强哥研究所等主题空间强化消费者的场景代入感。

目前，深圳宝安华强广场综合招商率已超80%，主力店有盛优选超市、中影南方电影院、熊熊乐园、飞鸟健身、TT桌球棋牌、魅影苍穹电玩等，计划在2024年金秋时节开业。

◎宝安华强广场 图源：项目官方

• 壹方奥特莱斯（筹开）

定位50万㎡全业态湾区商业综合体，整个商业采用壹方的多元潮奢体验+奥莱的城市名品奢享双重结合的模式，包含六大主题功能，满足全业态、全年龄、全需求。

项目未来规划有六大主题功能，分别是国际名品折扣中心、儿童游乐中心、美食乐享中心、休闲娱乐中心、IP 主题打卡中心、主题生活方式消费中心。

◎壹方奥特莱斯 图源：鸿荣源壹方置业

空港会展商圈雏形初显，未来随着一众项目入市，这个融合了商业、文旅、商务、休闲等元素的世界级商圈，将引领深圳西部以及周边城市群消费模式和生活方式蝶变升级，成为大湾区崭新商业名片。