与万达分手 碧桂园服务赚了近5亿

撰文/徐颖珊

此次股权交易，万达商管完成了对赌协议中的承诺，碧桂园服务也赚了近5亿元分手费。

9月25日，碧桂园服务控股有限公司披露一则交易公告称，间接全资附属公司碧桂园物业香港已在2024年9月24日同意出售珠海万达商业管理集团股份有限公司约1.49%的股权，交易价格为31.42亿元，买方为珠海万赢及大连万达。

值得注意的是，此次交易支付方式为现金支付。根据现有投资协议，碧桂园物业香港是在2021年7月15日向珠海万赢购买了珠海万达商管约1.79%的股权，代价为32.3亿元。

经过换算，此次出售的初始投资成本约为26.81亿元，预计收益约为4.61亿元（未经审核），预计资产净值将增加约4.61亿元（未经审核）。

这也就意味着，此次出售完成后，碧桂园物业香港实现了8%的税后年化收益率，并且仍拥有目标公司全部股份约0.31%；按照目前成本价计算，剩余股份市值约为6.44亿元。

至于出售目的，碧桂园服务在公告中也明确指出，此次出售股权是为了战略聚焦和财务性投资规模收缩，有助于回笼资金，聚焦核心业务。

而且，此时出售也是变现投资回报的适当时候。

/01/

现金要务

看过碧桂园服务最新账目，就能知道31.42亿元现金回笼的重要性。

从经营情况来看，根据2024年中期财报，今年上半年，碧桂园服务实现收入210.46亿元，同比增长1.5%；股东应占利润为14.4亿元，同比减少38.7%；股东应占核心净利润约18.4亿元，同比下降31.7%。

比起净利润下降近四成，更令投资者担忧的是经营性现金流急剧下滑。期内，碧桂园服务经营活动所得现金净额从上年同期的21.9亿元大幅下降至2.7亿元，同比下降了87.7%，主要原因是收物业管理费的难度增加。

与此同时，截止到2024年6月30日，贸易应收款为219.58亿元。根据业绩报告披露，碧桂园服务应收账款中，1年内应收账款接近47%比例转为1-2年；1-2年的应收账款接近36.7%比例转为2-3年；2-3年的应收账款接近90%比例转为3年以上；而超过三年的3年以上95%收不回来。

碧桂园服务为加速回款，成立欠款追讨委员会，全面推进欠款追讨；针对逾期账款，采取以资抵债、诉讼或仲裁等措施解决，但收缴难问题已经成为了矗立在物企面前的一座高山，想要移山一时半会也难以实现。

况且，9月初碧桂园服务的“出局”风波闹得沸沸扬扬。当时，上海最大居民小区上海康城业主委员会宣布，业主投票表决后决定不再续聘当前物业服务企业，即深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司，由碧桂园生活服务集团股份有限公司全资控股。

如果不再续聘，就单纯计算一年的物业费收入，碧桂园服务就要丢失近5000万元的收入。

事件发酵后，碧桂园服务管理层迅速作出回应，公开道歉和反省，并且进行整改包括更换了更换上海区域总裁，将康城项目的管辖权提级，归集团直管。

因此，在收缴难、回血慢的情况下，出售珠海万达商管股权补血确实是如碧桂园服务所说的“当下是选择变现投资回报的最适当时候”。

从另一层面而言，2023年碧桂园服务净利润为5.17亿元，如果按照公告所说的，此次交易将增加4.61亿净利润来算，2024年碧桂园服务净利润至少翻一倍，年底账目会更美观。

除了出售珠海万达商管股权，碧桂园服务也在通过回收财务投资的方式改善现金流。

早在今年2月，碧桂园服务就喊停了一笔股权投资。根据碧桂园服务彼时公告，公司宣布终止与合富辉煌的战略合作协议及可能收购事项。

按照此前规划，碧桂园服务本计划再收购合富辉煌已发行股本的约10.63%，并同意认购合富辉煌配发的3.85%新股，总代价为1.58亿港元。若完成10.63%股权收购，碧桂园服务的持股比例将从25%增加至38.1%，超过创始人扶伟聪成为最大股东。

如今，碧桂园服务是否能实现管理层在6月份股东大会上定下的目标——“经营性现金流做到核心净利润的1倍以上”，还剩下几个月时间。

截止2024年6月30日，碧桂园生活服务仍拥有375.32亿元流动资产，其中现金及现金等价物为119.56亿元。

/02/

对赌往事

值得关注的是，碧桂园服务出售珠海万达股权同时，碧桂园也同万达方面就股权出售问题签署了补充协议。

碧桂园在港交所发布公告称，碧桂园方、万达商管集团及珠海万赢订立协议的补充协议，以修订代价的支付安排及首期交割日后的交割程序。补充协议项下修订主要因应涉及的实际程序而与支付及交割安排有关，而代价及出售事项的其他重大条款则维持不变。

截至公告日期，首期交割日已经发生。据此，碧桂园间接全资附属公司金逸环球及受让方已根据协议分别转让首期目标股份及支付第一笔资金。

这一切还得追溯回三年前，王健林设下的那场380亿元“赌局”。

2021年，为了应对第二次对赌压力，王健林决定重启上市计划。不过，基于此前万达商管已经在港股退市，新的IPO标的变成了珠海万达商管。

根据珠海万达商管提交的招股书信息，2021年8月完成一轮Pre-IPO融资，参与的机构投资人包括郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、太盟投资集团等22家，投资总额约为380亿元。

当时，碧桂园旗下金逸环球有限公司、碧桂园物业香港两家企业均参与了投资，各自出资32.3亿元，分别持有珠海万达商管1.79%股权。

2023年12月13日，金逸环球宣布退出，将珠海万达商管1.79%股权回售给了万达方面，作价30.69亿元。相比碧桂园服务此次获利4.61亿元，金逸环球亏损了1.61亿元。

2021年到2023年间，珠海万达商管先后四次冲击IPO，均未成功，对赌协议也由此被激活。迫于高达数百亿回购资金压力，王健林只能另寻投资方。

2024年3月底，大连万达商管与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES等投资方正式签约，资方联合向大连新达盟投资约600亿元。

新人入场，旧人退场，历史不断更迭，而王健林也在角逐中失去了珠海万达商管的绝对控制权。

根据交易公告，截至2024年6月30日，珠海万达未经审核合并资产净值为94.54亿元。2023年公司税前利润为93.04亿元，税后利润为75.34亿元。

截至2023年11月，万达商管运营管理494个大型商业中心，290个为大连万达旗下商业中心，204个为第三方轻资产商业中心。

根据履行回购义务，珠海万达方应在不晚于2024年12月31日收购碧桂园服务方剩下的0.31%股权。