孙宏斌与王石十年较量 “地王”争论谁将笑到最后？

　　2003年，孙宏斌的顺驰急速扩张，大江南北四处攻城略地。顺驰所到之处，地王纪录不断被刷新，其也被媒体冠以“天价制造者”的称号。不过，因为扩张过于激进，顺驰最终因为资金链问题，不得不在2006年低价转卖他人。

　　十年后的2013年，孙宏斌上海杭州大手笔购地，同时在北京连续刷新地价记录，特别是农展馆地块，楼面价高达每平米7.3万元，成为北京和全国双料单价地王，融创一举成名、天下皆知。

　　2003年，还是区域开发商代表的孙宏斌放言要成为行业第一，超越王石。王石回应：“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”

　　2013年，北京新地王出现后，王石在微博上对孙宏斌隔空喊话：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

　　3天之后，孙宏斌回应：我对王总的判断和判断依据很惊讶；对市场的判断有分歧很正常，我们继续看好北京上海，尤其是北京上海的稀缺地块 ；感谢王总的提醒，我们会以如履薄冰如临深渊态度对待风险。

　　双雄较量再起，围绕着地王，此番争论，谁又将笑到最后？

　　下图是9月4日王石微博截图。　　　　

　　下图是孙宏斌9月8日微博截图。　　　　

　　叫板王石

　　孙宏斌事业的起步是让人羡慕的。

　　1989年10月，毕业于清华大学、形象木讷的25岁山西青年孙宏斌被柳传志看重，成为联想企业部总经理，负责联想当时的拳头产品联想汉卡和微机的全国销售。

　　吴晓波在《大败局》中如此写道：在当时的联想公司，孙宏斌与总裁办主任郭为，是最为耀眼的两颗新星。比孙宏斌小1岁，后来成为联想当家人的杨元庆这一年刚刚进入公司的大门。

　　然而命运的剧本总让人捉摸不透。

　　1990年5月28日，孙宏斌被警方羁押。根据媒体的报道，当时柳传志发现，孙宏斌和他的领导团队在管理理念上与集团发生了激烈的冲突，乃至发生了严重违反公司规章制度的行为，其中最重要的表现是试图独立掌控资金，使其所管理的业务独立于公司的监控体系之外，也确实造成了资金在公司财务体系之外的运行缺乏监督监控的事实。柳传志选择了报案。

　　1年后，北京市海淀区人民法院判定孙宏斌挪用公款罪名成立，刑期5年。

　　对于这段经历，2011年，有记者问孙宏斌，柳传志作为把你送进监狱又帮助过你的人，你对他的心情会很矛盾吗？

　　孙宏斌回答：没有，我觉得发生那些事情好像是必然的，因为柳总的性格，因为我的性格，再回头走一遍还会是这样，我不会有变化，柳总也不会变化。在联想的时候我学到很多东西，那么年轻有那么大的舞台，很不容易。

　　1994年3月，孙宏斌表现良好，提前一年多被释放。爱才的柳传志借给孙宏斌50万元，这也是顺驰的起步资金。

　　后来的故事就和其他的成功的商战英雄所经历的大同小异。在离北京不过200里地的天津，顺驰一跃而起，逐渐成为一方霸主。

　　2000年8月，天津市举办了史上最大规模的土地招标会，孙宏斌的孙驰以1.72亿元拿下3个地块中的两块。同年，5月，顺驰置业的6家连锁店开张了。

　　2003年，顺驰在天津累计开发了30个项目，开发了数百万平方米，当年销售额达到40亿元。这一年，顺驰提出要走向全国。

　　财经作家郑爱敏在《解读顺驰》一书中提到：走向全国之前，顺驰作为地域性企业在天津市场占有率已经高达20%，这种情况在其它一、二线城市还没有一个，即使万科在深圳也没有达到这个比例。因此想再做大，继续扩大规模，仅在一个城市极有难度，羽翼已丰的顺驰必须从一个地方市场里走出来。

　　不过刚从天津走出来的孙宏斌就对上了一个大佬，他就是王石。交锋地点即为“中城房网”。

　　这个“中城房网”的组织全名为“中国城市房地产开发商协作网络”，于1999年在成都成立。万科董事长王石为发起人，主要成员包括冯仑、卢铿、胡葆森、朱孟依、周庆治等十二人，顺驰是首批成员单位之一。

　　成立之初，中城房网在成都形成的《筹备会会议纪要》提出：形成中城房网共同利益及诉求，包括实现信息资源共享、集体采购、共同培训、融资互惠。

　　不过这些设想在后老的现实中大多没有实现，不过“中城房网”最终演变成为国内地产大佬们华山论剑之地。哪位在这里发出的声音越大，也意味着其江湖地位越高。

　　初始的孙宏斌在这个组织里表现得颇为低调而含蓄，不过很快，孙宏斌就展现出他的鸿鹄之志。

　　2003年，孙宏斌在重庆举办的“中城房网”会议上发表演讲：开始东拉西扯说了一段有用没用的话之后，忽然话锋一转，语出惊人的表示：“顺驰今年销售额要达到40亿元，我们的中长期战略是要做全国第一。”然后他看着王石说道：“也就是要超过在座诸位，包括王总。”

　　王石很快回应道：“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”

　　此时还是一个区域性地产商的顺驰敢如此叫板行业第一领袖的万科与王石，顺驰立刻引起了所有财经媒体的关注，未花一分钱却已叫响全国。

　　在“中城房网”会议结束之后，孙宏斌在顺驰内部会议上做了一个题为《鸿鹄之志向，蚂蚁之行动》的演讲。

　　自比鸿鹄，那燕雀又是何人？

　　和王石叫板后不久，孙宏斌在“住交会”上继续放言：2004年，顺驰销售额要达100亿元，而在当时，国内销售额最高的房地产企业也不过60亿元。是的，孙宏斌再次放出一个大卫星。

　　2004年8月，海南博鳌的论坛上，王石和孙宏斌再次相遇。王石第一个发表主题演讲，不过话语似有所指。

　　王石在演讲中说到，宏观调控有利于行业发展，符合螺旋式上升的发展规律，宏观调控对行业的影响症候表现之一是，很多企业会感到资金紧张。这些企业包括三类：高负债经营公司、产业多元化开发商和非主流住宅产品开发商，而专业化强、透明度高的万科不在其中之列，因此受宏观调控的影响很小。在提到“高负债经营公司”时，王石单刀直入评价了黑马现象，他说：“像媒体炒作的那家黑马，在宏观调控下会很难受，这次他也到会了，还要发言的，到时候大家问他，他要说不难受，那是吹牛！”

　　了解事情前因后果的听众们，很快将黑马与顺驰划上等号。

　　在随后进行的论坛对话环节，首创董事长刘晓光开门见山问孙宏斌，宏观调控中你最难受的是什么？”

　　孙宏斌回答：“钱。对策还是以前的办法，合作开发、快点卖房。今年我们一直在调整自己的目标，从150亿到180亿、190亿，后来又回落到100个亿，其实根据我们最后一轮的保守估算，今年的销售回款可以达到120亿元。”

　　话音未落，王石声音响起：“睁着眼说瞎话，这是吹牛！”

　　广州富力老板李思廉最后总结说：“如果孙宏斌那里今年真能做到 100亿元的销售额，那正是王石万科和我公司销售额的总和，的确算得上地产企业里的第一了。”　　 

　　交易顺驰

　　2004年11月，顺驰全年120亿元的目标已经指日可待。成为行业第一似乎已经不在是问题。当年，孙宏斌在苏州的一个房地产论坛上，明确宣称顺驰已经是房地产企业名副其实的中国第一了。

　　不过风险已经开始积聚。

　　吴晓波在《大败局》中详细介绍了孙宏斌的顺驰遇到的问题。以北京领海一个项目为例，土地款项9.05亿元，开盘前付30%，年底再付30%，剩余第二年再付清。运作项目总投入20亿元，顺驰以3亿元启动，前六个月规划和开建期内的资金由承建商垫付，开盘当天有1亿元的销售额，以后的工程款和地款都通过销售回款。从开盘到年底，公司回笼资金6亿多元，足够本项目使用，还可以去买新的土地，其资金杠杆效用率达1:7。在顺驰2004年的现金流总量中，78%来自销售得到的钱，只有10%和12%来自银行和合作单位。

　　王石曾替孙宏斌算过一笔账：顺驰通过高地价的投标策略攻城略地，2003年年底，顺驰预缴纳地价的资金在70亿元以上，2004年一季度预付资金规模100亿元。从资金流标看，除非有强大的财团或者银行做后盾，否则按预期交地价款是不可能的。

　　那么顺驰的资金流靠什么支持？顺驰的回答很简单：靠销售回笼资金。

　　事实上这一策略提出于2003年，在当年元旦召开的顺驰的中层管理人员会议上，顺驰提出了著名的“缩短从现金到现金”商业模式，以此作为实现战略目标的支持手段。一方面，选择良好的合作方式和延缓付款，可以直接为利润率战略服务；另一方面，提供好的土地条件快速进入开发程序,快速进入销售,快速回笼资金，使增长战略得到直接支持。

　　下面，再来看看顺驰发展的速度有多快。

　　2003年，顺驰以1亿多元拿下了湖北荆州地块；2003年8月，顺驰联合天津信托公司和天津日报报业集团出价17.515亿元，拿下奥体中心配套项目，超出政府底价3亿元，创下了天津土地公开交易史的纪录；其后，又取得西青柠檬酸厂和蓟县桃花园地块；当年9月，以5.97亿元买下石家庄009号地块；同时，顺驰还在上海青浦购入130多亩土地，价格1.2亿元，每亩为90万元；一个月后的苏州，顺驰击败中华企业和西峡建设以5.97亿元取得金鸡湖地块；两个月，以6.53亿元拍得南京河西奥体中心地块；年底，顺驰转战北京，以9.05亿元天价拿下大兴地块。

　　2004年1月，顺驰以27.2亿元拿下苏州工业园区地块；4月，先后从郑州和洛阳取得两块土地，在此期间，又在无锡取得太湖新城地块。

　　在不断拿地的过程中，顺驰不断刷新所到之处的地价记录，这也被媒体冠以“天价制造者”的称号。

　　郑爱敏在《解读顺驰》一书写到：经过这种大跃进式的爆发之后，顺驰手中储备的土地面积达到近千万平方米，其中长三角地区就占了400万平方米。在一年之内，从一个地方性公司变成一个全国性的公司，企业的员工也从几百人发展到近万人。有人粗略统计，在2003年、2004年，顺驰用于异地买地的资金大约需要80亿元，这引起了外界对其实力和资金链的一连串质疑。

　　在内外部因素的作用下，质疑很快变成了现实。

　　2004年3-5月，国家出台了一系列的调控政策，对贷款、土地管理提出严格的要求，地产企业融资越来越难。更要命的是，面对严厉的调控，消费者放慢了买房的步伐，顺驰提出的“缩短从现金到现金”商业模式面临着极大的挑战。

　　而在此期间，顺驰谋划的赴香港上市计划也遭遇搁浅，一直与摩根谈判的入股协议也因为内容过于苛刻导致流产。

　　与此同时，因为快速建房的模式，顺驰房产的质量问题也不时被媒体爆出。

　　时间到了2006年7月，孙宏斌告诉手下，公司资金刚性缺口5-6亿元，负债30亿元，天津市场房屋已经基本销售完毕，但手上剩余项目没有能力启动。

　　当年9月，孙宏斌与香港路劲集团签署股权转让协议。签约仪式上，孙宏斌对路劲基建董事局主席单伟豹说：“你买了个便宜货”。

　　交出顺驰管理权后的孙宏斌，投入到融创集团的经营之中。

　　或许是吸取了顺驰激进扩张带来的教训，融创初期的扩张步伐显得颇为谨慎。

　　2007年之前，融创一直安心做一个区域性的开发商，活动范围主要在京津区域。一直到2007年底，融创才京津之外的在长三角地区拿下了无锡天鹅湖、理想城市和苏州春申相郡等项目的开发管理权。

　　2010年，融创在经历几番磨难后，终于登陆香港资本市场。在如愿登上港交所后，孙宏斌低调依旧。

　　此前与王石叫板，放言要成为“行业第一”之类的话再未出现，闭口不谈规模，对企业的现金流和负债更为重视。

　　2011年前3季度，融创中国合同销售额135亿，同比增长122%，完成全年销售目标183亿的74%。不过，在应付土地款已经全部付清后，当年上半年融创90%的净负债率让人咂舌。

　　8月份的中期业绩会上，孙宏斌称，他是在中国唯一吃过亏，有过现金流教训的开发商。因此公司首先会考虑把净负债率降下来。

　　王石孙宏斌再对话

　　疯狂的孙宏斌又回来了。

　　是的，2013年的孙宏斌和融创确实很疯狂，依稀让人看到2003-2004年那个四处制造地王的顺驰。

　　今年上半年，融创收购项目包括与绿城联手以近80亿元在上海获得的黄浦江项目，以12亿元获得的之江壹号项目25%权益、以9.07亿元获得的杭州之江度假村项目49%的股权，以5.6亿元获得的杭州望江府项目50%的股权。

　　此外，融创在北京市场上连造地王。

　　8月14日，北京融创建投房地产有限公司和中国葛洲坝集团房地产开发有限公司联合体分别以20.8亿元、配建限价房9.15万平方米及20.4亿元、配建限价房8.25万平方米的代价，竞得北京市大兴区亦庄新城Ⅱ-1街区B02R1及B01R1-1两幅地块。其中一地块在剔除限价房面积后楼面价近2.8万元/平方米。相比去年融创保利联合体的两块相邻地块的楼面价分别为每平米1.44万元和1.5万元，价格几乎翻番。

　　对于亦庄地块，孙宏斌在微博上说到：昨天融创拿了亦庄地块后，有人问我对北京市场的判断是不是有变化，我们没有变化：北京的房价还会往上走，但房价不可能像现在地价长这么快，所以地价肯定不理性。至于融创，我们会坚持拿适合做高端的地，坚决控制在我们的预期内。至于拿哪块地，如何设定上限，每个企业见仁见智，各自获得利益承担风险。

　　坚持拿高端地的顺驰，不到一个月后再次出手，这次轰动全国。

　　9月4日，备受关注的朝阳区农展馆北路8号0304-622地块现场竞拍。最终，融创集团击败了中海地产、懋源地产、和裕地产、合景泰富、珠海华发、住总和首开联合体、首城置业等对手，以21亿总价加异地配建27.8万平米医院（约22.24亿元）的代价获将农展馆地块收入囊中，折合楼面价7.31万元/平米。

　　这一价格刷新了7月3日夏家胡同地块的每平米4.2万元和7月23日孙河地块的每平米4.6万元的北京单价地王记录，成为北京新地王，同时也创造了全国的楼面单价纪录。

　　21世纪网调查获悉，目前区域内二手房的价格在4万-5万元之间，而农展馆地块土地成本价已达7.31万元/平米，面粉价格高于面包，业内预计农展馆地块上市后，房价很可能超过15万每平米。

　　对于这一地块，孙宏斌在微博上表示：今天融创拿了农展馆地块，很多朋友问理由：一是这地是北京的绝版地块；二是价格在我们的预期内；三是我们有能力把她做成北京甚至全国最好的项目，不辜负她的绝代风华。我们很多地选择不参与，很多地选择放弃。其实战略就是选择，人生就是选择。选择，要坚决；舍弃，更要坚决。唯如此，才可能做成点事。

　　此外，融创中国也对外回应称：“在拍卖过程中，很多竞拍房企都在7万左右的心理价位上纠结，而融创对这块地的心理价位是7万到7.5万元。”

　　在农展馆地王出现后的第三天，市场传来消息，合生•霄云路8号每平米成交单价突破16.1万元的成交单价，创下迄今为止2013年北京成交单价纪录。

　　有趣的是，就在融创拿下农展馆项目后，孙宏斌的老相识—万科董事长王石再次发声。

　　王石在微博上对孙宏斌隔空喊话称：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

　　3天之后，孙宏斌微博回应：王石点评融创拿农展馆地新闻：精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！很多媒体问我，我说一是我对王总的判断和判断依据很惊讶；二是对市场的判断有分歧很正常，我们继续看好北京上海，尤其是北京上海的稀缺地块 ；三是感谢王总的提醒，我们会以如履薄冰如临深渊态度对待风险。

　　2003年，面对孙宏斌以及顺驰的叫板，王石提醒风险，2006年顺驰被迫转手；十年后，王石再次提醒孙宏斌风险，这次融创又将如何？

　　融创中国的财报显示，2013年上半累积实现合约销售金额236亿元，同比增长89%；收入85.63亿元，同比几乎翻番；归属母公司股东利润75241万元，增长43%；不过毛利率21%，同比下滑11%。

　　此外，目前公司资产合计804.32亿元，负债合计660.32亿元；长短期债务比从2012年年底的0.8提升至2.8，短期贷款占总债务的比重不足30%。

　　同时，融创中国持有现金达145亿元，高于一年内到期债务65.7亿元。企业净负债率虽由去年底79%降至72%，处于行业中上水平。

　　在融创创造一系列地王之后，花旗于近日发布研报称，维持对融创中国(1918.HK)的买入评级，把目标价由9港元提高至9.2港元。

　　花旗指融创近日高调收购北京地皮，影响其一向有规律增长的形象，估计投资者重拾信心需时，但认为该股前景仍佳：年初至今收购的14幅土地之中，一半的毛利率可维持在39%；未来两年在上海、杭州及重庆续有高质素新项目推出；在北京的可售资源也达人民币320亿元，足够为未来2-3年销售。