电商、实体店生存环境此消彼长 商业地产面临惨烈洗牌

　　电商与实体店的生存环境，至少从现阶段上看是此消彼长的。

　　当阿里集团董事局主席马云放言称，“双十一”的关键不是交易额的数字，而是应该思考这一数字如何把商业地产的高价打下去。传统百货正迎来他们最难过的“寒冬”。

　　位于北京东城区北二环黄金地段的三利百货，从今年8月31日起，已经停止对外营业。今年以来，北京至少关闭了4家百货商场。最新的一家是位于大钟寺中坤广场“HQ尚客百货”，他们于11月6日正式宣告闭店。

　　“如果要开店，千万不要到这个商场开，肯定会亏本的。”北京天桥百货商场导购李叶（化名）说。

　　面对电商的强大冲击，承受着巨大成本的商业地产商们前途未卜。

　　百货业的寒冬

　　“酒旗戏鼓天桥市，多少游人不忆家”，曾是天桥商场的写照，但如今的天桥商场却凄清无比。傍晚6点至7点正值下班时间，但天桥商场只有稀稀疏疏几个人，他们大多是四五十岁年纪的人。记者看到，几位客人在商场的中老年服饰门店前徘徊稍许便离开了。由于客流惨淡，几家零售店的售货员都聚在一旁聊天。

　　商场三楼雪中飞羽绒服的售货员李叶告诉21世纪经济报道记者，“商场人太少了，再加上客户群都是中老年人，购买力也不强，雪中飞今年推出的一些漂亮新款都引不进来。”李叶抱怨称，尽管现在是羽绒服销售旺季，但公司给卖场制定的11月60万销售目标很难完成，但在其他卖场却可以轻松过百万。

　　李叶不无感慨地表示，天桥百货的经营状态一年不如一年，去年冬天雪中飞在天桥商场的销售额达到800万，今年尽管销售目标已降低至500万，但从目前销售状况看，完成情况也不会太好。

　　21世纪经济报道记者在天桥商场看到，从进驻的品牌来看，除了三楼的西单商场羽绒服大卖场以及几个运动品牌外，天桥商场的品牌大多名不见经传，如二楼服装层的“多彩雪莲”、“Jeep服饰”、“万顺恒润”等，鞋类的疑似山寨百丽的品牌“BelleBelle”、“ 德国鞋业”等，此外还有诸如“开东演出服”之类的店。

　　更让人惊讶的是，天桥商场的四楼甚至开起了旅馆。李叶告诉21世纪经济报道记者，天桥商场一些小品牌基本都是私人的，有的甚至是从批发市场直接引进的。

　　天桥商场还在喘息，三利百货则已彻底关门。

　　地铁2号线安定门出来后就可以看到三利大厦。大厦如今是一派颓势，整座大楼只有一层的光大银行还亮着灯，而“24小时自助银行服务”这几个大字也只剩下“24小时服务”。

　　21世纪经济报道记者在现场看到，在百货商场正门写着“闭店”，门柱上的“闭店通知”显示，从8月31日起，商场停止对外营业。三利百货目前仅营业的仅有一家地下超市和一家鄂尔多斯羊毛衫的折扣店，超市上面贴着“闭店甩货”，门口还摆着供出售的衣服鞋袜，以及食品类商品。

　　成本之差

　　在房地产业内人士看来，马云要打商业地产高价的言论不无狂妄，但现实是，电商低成本的运作的确在挑战着商业地产高成本的现实。

　　“双十一”支付宝全天成交金额350亿中，不少品牌旗舰店发挥了重要作用。这些品牌旗舰店从线下转移到线上，正在对传统商业地产形成巨大冲击。

　　以天猫为例，一个商家入驻天猫只需要缴纳一年3万或者6万的技术年费，其余成本则是交易额佣金支出以及保证金。而线下一个普通位置的50平方米商铺，每月租金支出要达到3万-10万元不等，还不包括诸多流通环节产生的各类费用。

　　巨大的成本差异，对于商家而言，有着极大的诱惑力。记者在与多家商业地产商交流中发现，他们普遍反映，目前商业地产最大的困境就是招商难，而招商难的主要原因，一方面是零售品牌种类少，另一方面则是成本压力。

　　一位品牌商业地产商总经理告诉记者，对于经营一个购物中心而言，运营成本相当大。其中固定费用包括三部分，人工成本（自己员工以及外包的保安、保洁等）、能源费用以及每年的维护保养以及翻新费用；另外，购物中心还会产生一些推广费用，这部分费用在商场开业初期基本上需要开发商对半补贴。

　　上述仅是运营成本，并不包括初期地价以及建安、折旧等成本。

　　一些新兴的购物中心可以通过良好的运营提高租金，但对于缺乏创新的传统百货而言，由于经营惨淡，商家自然不愿意支付高额的租金，而最终将他们逐步推向死亡的边界。

　　建国门贵友大厦身处黄金地段，紧邻国贸，但这家商场的经营状况也让人担忧。女装区可见“赛斯特”、“阿布”、“利德尔”等品牌，男装区的“堡马”、“卡尔蒂尼”等，品牌竞争力并不强。

　　由于商场运营状况大不如从前，商场也只能降低租金来吸引商户。贵友大厦一位餐厅老板告诉21世纪经济报道记者，别看贵友大厦地段这么好，租金却很便宜。一街之隔的秀水街租个普通档口进店3万，押金3万，每个月还要付2万的租金。但在贵友大厦每个月付7000的租金就可以了。

　　阳光新业副总裁吴尧认为，百货行业的衰败与其经营模式有很大关系。大部分百货商场采用的是进店费加抽成的方式，这是一种只赚不赔的思路。但对于一些商家来说，他们在百货经营状况不好，自然就不愿意支付高昂成本。

　　建国门贵友大厦欢腾鞋柜一位导购告诉21世纪经济报道记者，她们一个月的营业额大概5万，但相比起其他店实在差太多，国贸店每个月都销售额能过30万。

　　贵友大厦宣传部的周经理说，“针对现在的一些威胁，贵友百货没什么大的变革，印象中几乎没有。”

　　洗牌

　　上述品牌商业地产总经理告诉记者，他们这几天也在讨论电商对于实体商业的影响，结论是，这是市场发展的必然结果，只能调整好自己去适应变革。

　　市场洗牌的结果，是百货的衰败以及新兴购物中心加强体验式感受。

　　据申万研报调查报告显示，近年来，百货业态的毛利率相对稳定，但呈现逐步下降的趋势，近三年来的毛利率分别为22.58%，21.84%，21.57%。一二线城市竞争的恶化，要求百货为供应商提供更优惠的扣点以便在同业竞争中取得比较优势；三四线城市的布局拓展，导致百货整体商品档次下移，低档商品拉低平均毛利；竞争加剧，还迫使百货进行更多的降价促销活动，进一步拉低了全业态的毛利率水平。他们判断未来百货毛利率将进一步下降。

　　据北京三家上市百货企业前三季度成绩单显示，王府井、首商股份、翠微股份均遭净利下滑，跌幅分别为4.62%、6.71%、9.04%，其中仅有王府井国际取得9.93%的营业收入增长。

　　新兴的购物中心也并不如想象中那么美好。据资深人士透露，为了顺利招商，购物中心大部分采用的方式是抽成加租金，对于一些强势的大品牌，有的甚至要采用免租，纯抽成的方式。一些购物中心在经营初期，引进一些大品牌还要给予装修费等补贴。

　　吴尧表示，消费习惯变了，商业地产的业态和运营必须改变。优秀的商业地产商应该是前瞻甚至引导消费趋势。未来洗牌的结果是，商业地产更加集中，布局和选址将会越来越重要，一些社区商业将获得更快发展。

　　大悦城一位相关负责人告诉记者，他们目前已经将购物中心新的增长点定在体验经济上。据他们一项调研显示，消费者对购物中心环境的重视程度甚至超过了对商品的重视程度，足以说明消费者对购物中心的环境营造和体验功能的看重，已经从最基本的购物需求转变为“情感体验”需求。

　　该负责人称，大悦城的“体验经济”战略，让消费者在大悦城获得了“情感体验”的需求满足，带来的是对品牌的认同和追随，也带动了顾客的消费，实现经营收入的持续增长，以及更高的商业价值。

　　体验经济的背后是商业业态的调整。据上述商业地产总经理告诉记者，目前整个购物中心都在去零售化，即加强餐饮以及娱乐的配比。

　　面对电商的挑战，不少开发商也开始重视以往被忽视的社区商业。东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉记者，“我们所推售的商街客户定位就是服务于1公里之内的社区周边人群，业态规划是与老百姓生活息息相关的便利店形式，如社区超市、精品服饰小店、餐饮、康体SPA、母婴用品等。这类商铺面积不太大，投资灵活，总价不太高，如我们的东亚五环国际，面积在110平方米-752平方米，全部为临铺独立双层商铺，目前首期客户预订非常踊跃，尚未开盘已基本预订完毕。”

　　中国商业地产联盟秘书长王永平在接受21世纪经济报道记者采访时表示，电商对商业地产的影响是显然的，从内部来看，供应量太大，导致行业内恶性竞争、局部泡沫化、同质化严重；从外部来看，边缘化的实体销售受到影响，百货业的生存越来越艰难。

　　王永平认为，目前百货业有两种变革方向，一种是往购物中心的方向走，多引进体验式餐饮等业态。但餐饮等业态的主要功能是吸引人流，对利润的贡献并不大，服装业对利润的贡献更大，需要智慧来取得一种平衡。还有一种是向O2O的电子商务模式走，通过做一个网站来抗衡电商，但不能赶时髦，必须要做到线下体验和线上购物相结合，带给客户不一样的东西才行。