CGV影院李保煜：购物中心分布不合理 过量开发引发招商难

　　编者按：2013年，毫无疑问，是中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象，然而，在同质化、泡沫化的重压之下，缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要走。

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　　（赢商网12月25日报道）根据RET睿意德报告，目前全国购物中心项目激增，预计未来1~2年购物中心供应持续保持高位，空置率上升、招商难等是摆在开发商面前等待克服的难题，那么站在品牌商的角度，他们又是怎样看待这些问题的呢？

　　“目前全球在建购物中心面积最多的10个城市中，有7个位于中国，其中天津、沈阳、成都位列全球前三。购物中心项目的城市分布结构方面，表现为不合理、不均衡。” 韩国CGV影院开发总监李保煜先生在接受赢商网记者采访时表示，“我们在选址时最看重的是三个方面：第一个是项目的位置。二是，项目中影院的规划情况。第三个是开发商的品质。”

　　韩国CGV影院，是亚洲规模最大的连锁多厅影院公司， 2006年进入中国市场，目前主要分布在上海、北京、天津、唐山、中山、宁波、烟台、武汉、长沙、重庆、沈阳等地。

　　以下是采访实录：

　　赢商网：2013年即将结束，纵观商业地产一年的发展过程中，您认为，整体出现了哪些变化？面临最多的问题是什么？

　　李保煜：国内购物中心同质化严重，千店一面的现象普遍存在。在同一个区域范围内，往往存在多个定位相同、功能类似的商业项目，这种现象在热点城市和热点商圈尤其明显。同时我们也可以看到，一些开发商主动规避同质化，他们在项目定位与规划时以消费者的心理需求、行为特点出发,增加顾客消费上的体验感和运营上的差异化。如上海K11购物广场、北京昌平万科购物中心、北京未来广场、石家庄海悦天地等，引入了水街、海底世界，增加了博物馆、展览馆的文化功能，在商场里种菜、养香猪和兔子等，这些深受顾客的喜爱。

　　在新型城镇化所带来的对商业地产的需求，也使得诸多住宅开发商甚至“外行”蜂拥而至，包括零售商、住宅开发商、服装企业、餐饮企业、饮料企业、钢铁企业等。

　　在商业地产的快速发展和“外行”的蜂拥而至的过程中，带来的就是人才紧缺的问题。商业地产是一个专业的系统化工程，从市场调研、商业定位、建筑规划、动线规划、招商到后期的经营管理等，环环相扣，每一个工序都会对商业项目成败产生息息相关的影响。所以商业地产全过程都需要具备相当经验的专业人才来把控，现在很多项目出现市场调研不合格、定位模糊、招商难等问题，因此行业内急需大量的专业人才。

　　赢商网：目前多个城市出现购物中心开发过热的情况，这种大量开发带来了哪些问题？，

　　李保煜：目前全球在建购物中心面积最多的10个城市中，有7个位于中国，其中天津、沈阳、成都位列全球前三。天津目前约有16个在建的购物中心项目，面积达245万平方米；沈阳市中心区域在建的综合体项目超过40个；成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年将入市1000万平方米。

　　从横向上看，购物中心项目的城市分布结构方面，表现为不合理、不均衡。例如，有的城市的商业项目数量过大，远远的大于了城市发展与商圈发展的需求。同时也有的城市的商业项目数量过少，不能满足当地城市发展的需要。

　　从纵向上看，购物中心项目在开发阶段上发生了过量，表现在短期内集中的放量，这远远超过了市场的需求。按照规律，一个城市的新商圈需要有一定时间的市场培育期，居民的消费能力的增加与消费习惯的成熟，是需要一定的时间培育。

　　赢商网：面对大量的购物中心，商家在选址时会受到哪些影响？又该如何应对？

　　李保煜：对于每一种业态的商家有它自己的投资开店计划与发展步伐，而商业项目一定时间内的过多只能让商家有选择性的进行投资开店，因此，商业项目一定时间内的过量会造成一些项目面临“招商难”的困境。

　　在选址方面，我们CGV有非常成熟的考核体系。我们最看重的是三个方面：第一个是位置，即本商圈的交通、客流量、消费能力、商业体量、业态组合以及未来市场的发展潜力等。二是，影院的情况，包括影院的面积、所在楼层、层高、工程结构等。第三个是开发商的品质，包括开发商的实力、口碑及成功项目经历等。

　　同时，电影院是定制性的业态，它的层高、承重、荷载、水电、消防等都有着特殊的要求。因此，一个项目在商业规划的阶段，开发商就要与影院公司在工程结构及影院布局方面进行接洽、探讨和确认，并深入洽谈双方合作的细节，将电影院定制到购物中心项目里面。

　　赢商网：对于购物中心加码体验业态，您认为商家要怎样做才能实现与购物中心共赢？

　　李保煜：如何实现共赢？我想是一个购物中心除了有科学的定位与合理的业态规划外，开发商在招商时要选择适合这个购物中心运营的品牌商家来合作。开发商首先要提供满足商家合适的位置、面积与工程等物业硬件条件，然后才是双方谈定合理的租金，让开发商与商家最终达到和谐发展、互惠共赢的目的！在一些优质项目上，对于某些业态的招商出现品牌商家选址竞争力过大的情况，这也是正常的，这更加突出这个项目的优秀品质并有利于开发商招到更适合的品牌商家进行合作。

　　但现在普遍存在一个误区：开发商只考虑租金，不考虑商业自身运营情况，谁给的租金高就让谁做，不考虑业态之间的整合，不考虑这个商家是否是理性的投资目的、是否具有运营的稳定性，因而就出现了租金过高的现象，从而带来了商家选址难的局面。

　　例如，把电影院作为购物中心的主要商业业态已成为一个事实。有的开发商对电影院的租金期望值很高，这从开发商盈利的角度是可以理解的。由于电影院先期投入成本很大，并且为了保持影院的时尚性，影院运营后每隔几年还要进行二次装修和二次设备更新的投入，加上影院的日常运营费用很大，所以影院的投资回报期很长，影院的租金相对于其他商业业态来讲是较低的。加上目前影院行业竞争中的个别影院非理性的投资方式，以致个别一些影院项目的租金水平过高，这已不适合影院行业正常的投资回报特点了，从而增加影院公司的经营压力，甚至难以维持经营。这不仅关系到这个影院是否可以长久的稳定运营，也关系到这个购物中心项目在未来有更换影院品牌的风险，这将极大的降低这个购物中心的品牌形象与管理能力。

　　赢商网：对于2014年中国商业地产的发展，您有怎样的预测和期望？

　　李保煜：中国的第一家购物中心产生1990年，到现在只有22年的历史，现在只是美国80年代的水平。我们刚刚完成起步-成长-探索发展的阶段，刚刚进入模式形成、战略形成、产品形成、体系形成、理论形成的确认与成熟时期，因此中国的购物中心发展之路还很漫长，需要更多的优质购物中心项目的进入，共享城市化发展带来的成果。

　　购物中心是一个多业态的大型商业综合体，一个好的购物中心应当成为市民生活的重要组成部分。今天，人们到购物中心有多种的消费目的与心情体验并已成为一种全新的体验式时尚购物生活方式，使购物中心成为这种全新的时尚购物生活方式的空间。在2014年我们期待有更多的优质的购物中心的出现，向顾客传递着各类新鲜时尚的、流行休闲的品位文化，并以宜人的环境、优质的服务、丰富的商品、曼妙的美食、愉悦的体验欢迎着社会公众的光临！