[现场直播]主题演讲：对当前商业地产热的几点冷思考

　　商业推动地产论坛第六届年会下午

　　时间：2011年4月9日

　　地点：广州翡翠皇冠假日酒店

　　主持人：非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言，下面有请第二位主题演讲嘉宾：金地商业地产公司常务副总裁潘韬先生，演讲主题是“对当前商业地产热的几点冷思考”，有请潘韬先生！

　　潘稻：各位同事，各位同仁，非常高兴有一个这样的机会，我争取20分钟讲完，给大家互动时间。今天上午本来主办方给我安排的是讲商业的招商和布局，我估计用半个小时哪怕用更长的时间来讲招商也听的没有什么意思和收获，今天下午主要将四个方面的意见，第一个对于目前商业地产所出的判断，第二个讲讲在这个大的发展的时期，我们要认清什么样的问题，商业的本质是什么，第三个问题就是我们在座的各位开发商如果做商业地产以前没有做过需要解决的基本问题，最后一个作为一个从业者我想讲讲自己的几点反思。

　　首先讲现在的时期，现在的时期是叫热，也只能用热形容现在的时期，首先现在看到排名20名的开发商都进入商业地产，有一个数字去年中国城市住宅的销售面积增长了6%多，商业面积销售增长了30%多，而且去年第四个季度北京、上海、商业面积都开始追逐地产，所以商业地产是属于很热的情况，所以现在整个行业是处于大发展和大跃进的时代，这个时代属于不属于正常的，我个人认为是一个很正常的表现，因为后面有三个原因推动这个事情，第一个事情是房地产受城市化进程的推动，确实如此，去年年底的数据是49%，所有的西方发达国家超过50%的时候，就是这个国家的住宅房地产从此会离开高利润时代，开始进入缓慢的下降的通道，将使利润空间不断的被压缩，回到正常的水平。但是当城市化进程达到50%的时候，商业地产会进入黄金发展的时期，这个历史经验归纳的，就是说商业地产不火都不可能。

　　第二个中国进入消费时代了，这个也是有数据支撑的，社会零售业的增长率一直保持16%的增长，这个数字也是相当于50年代的美国，60年代的日本和70年代的韩国。从这两个数字来看，中国确实进入了商业地产黄金发展的时期，所以必然会热。这也毫无疑问，也非常乐观的态度。

　　第二个判断几乎从万科到最小的所有的同行里面都意识到这个趋势就麻烦了，几年前做商业地产的很少，现在很多，所以现在残酷的竞争开始了。这是讲的第一个方面。

　　第二个我想讲基本的观点，就是在热的背景下，我建议大家一定要认清一个事情，再热再冷有的东西是不会变的，就是行业的本质，商业地产的本质是什么？两条，第一个商业地产是追求长期稳定当相对低的行业，商业地产汇报是不高的，如果追求高额的回报是不高的，第二个虽然回报低但是是长期稳定的。所以在国外基本上是买养老基金和保险基金，这个是行业的本质，有一些企业，尤其是已经做惯了高的利润的企业，会有一个非常明显的倾向会算账，发现回报率不到5%，就会觉得非常的困惑，这时候就会出现不好的倾向，有可能会逼这些团队把数字往来调，逼者团队搞租金高的业态，强行拉利润会违背规律，在商业地产的培育期，吸引项目的租价都是低的，但是能吸引人气的，但是如果公司的老板盲目的追求高回报，不管行业的本质。

　　还有一个做法就是卖铺，我建议大家第一个是拿到好地，第二个会忽悠山西的老板。第一个本质我个人认为商业地产的本质是追求长期稳定但是相对较低的回报。

　　第二个是专业性和复杂性比较高的行业，商业确实是比住宅复杂和专业，商业地产有三个属性，第一个确实具有房地产的属性，必须有很强大的开发能力，所有是有房地产属性的。第二个有商业属性的，他的功能是要进行交易的，要提供给商家的，你不能把房子租给商家就万事大吉了，错了，做商业地产的人一定要非常的懂商业。当时我跟万达做总监的时候，项目的经理专门做项目的招商，跟沃尔玛合作了很多式，我们很多把超市放在地下一层，三个月给我们图纸，下面管招商的同事很专业，他替沃尔玛画好了图这个就是他懂。第三个有金融属性，商业地产是金融行业，商业地产必须以强大的资本作为支撑，因为它的资金沉淀要非常的雄厚，所以你不懂金融运作商业地产也做不好，所以说这三个属性作为商业地产的复杂性和专业性确实是非常高的，你做商业地产的老板必须在这三个领域都有非常好的水平才能够整合运营好，这样才能够做好商业地产。所以从这个角度来讲我个人认为这个商业地产第二个本质。我认为无论是热和冷商业地产的特性是不会变化。

　　最近我在网上看到卖商铺的企业不负责任，住宅地产没有投资机会，我们给大家提供一个好的投资场所就是买商铺，我要告诉消费者这个风险是非常高的，我个人认为住宅地产的结果是好与坏的区别，但是做商业地产是生和死的区别，你做的不好就死掉了，如果一个商业地产如果不开门就是建筑垃圾没有任何的其他的功能，所以风险是非常高的，所以这个是我的观点，无论是热还是冷，我们要认清行业的本质，否则就要会付出代价。

　　第三个要解决几个问题，第一个是融资的问题，第一个是金融业要对资金的调人和使用筹措的要求都非常的高，为什么要强调这个问题，因为在国外做商业地产有支撑的，而中国只有贷款，没有相应的房地产基金做支撑，我们面临的问题中国没有相应的环境，贷款是有相应的矛盾的，贷款1、2年会出现尖锐的短贷长还的。大家一定要解决融资问题。

　　第二个要解决产品的问题，现在大家都纷纷上，有一部分的企业都已经领先了，你要结合你自己企业的能力你起来要估计一下，我个人建议大家产品线不要太长，一两条稳定的做下去，我曾经遇到一个企业有四个项目，四个项目各不相同，我说你的公司太勇敢了，刚刚做商业地产做了四个项目，所以一定要做相同的产品，你看万达华润有没有做不同的产品，第二个你的产品线要有综合的竞争力，当万达和华润做的城市综合体是没有错，现在都是做座城市综合体你的优势是什么？金地靠什么在市场跟政府谈判，我们做大家不愿意做的产品，这样才能够在外面竞争。

　　第三个是人才问题，一窝蜂做商业地产，马上就面临人才不够的问题，我可以很肯定的告诉自己，我到金地三个月了，我的总经理一个都没有到岗，我很痛苦，这个微观的困难反应出宏观的问题，现在行业发展的太火了，大家纷纷抢人才。一个招商的总监一开口跟我说税收150万，所以我现在压力非常大，在座的各位都不会逃避这个问题。

　　大家做商业地产我现在是这三个关键的问题，融资模式问题，产品线问题，人才团队从哪里来的问题。所以这是我讲的第三个方面

　　最后一点作为一个从业者，我做了三点反思，供大家参考。

　　第三点反思，现在确实是进入了商业地产大发展的时期，但是本着得社会、世界和社会资源负责的态度，大家一定要注重产品的品质不要太看重速度和规模，以前我比较认同一定要靠规模和速度赢的，如果一个项目20年后发现不能用了，这个确实就是不负责任的，既然大家都在做，但是都追求品质，我们这个地产和行业才是一个比较负责任的态度。

　　第二个意见就是模式，我们要跟哪一个模式走，我两句话对所有的成功的企业或者正在成功的企业研究和学习是必要的，第二句话，模仿和追随是没有出路的。为什么？原因有两个。第一个这些成功的企业无论是企业还是模式来讲，成功的很的的要素是无法复制的，比如说企业家的个人价值观企业家的客人能力，比如说当时的宏观经济的形势，企业内部的文化传统都无法复制，更不用说每一个企业都有独特的政治资源这个是永远步伐复制的。第二个我知道我可以学啊，我认为李总说真正成功的企业真正成功的经验是不会告诉你的，肆意研究成功的要素在什么地方，千万不要急着模仿，因为模仿你是模仿不来的，而且真正成功的东西你根本不知道是什么东西。比如说万达，你不要模仿，学万达的执行力。所以种种，建议大家学习和研究，千万不要模仿和追随。

　　最后一点也是一个判断和反思，今天住宅地产受到的调控大家觉得出路越来越窄，但是我觉得随着商业地产的快速发展，不久的未来，党中央和政府都会注意到这个领域和行业，也会进行调控，我个人认为是5年，前几年我和一个非常大的老板聊了一句，他说3天，3年政府这个手就要伸进来，政府进来了，大家就没有好日子了，但是这个不见得是一个坏事情，因为大家担心有泡沫。所以黄金10天年是黄金十年，但是对每一个企业个人的时间是很短的。但是大家也要坚持品质，我的简单的观点就可以跟大家分享。大家有问题可以提，没有问题我就撤了。

　　提问：金地集团在深圳乃至全国都是一个知名的地产开发商，我想金地在未来商业地产方面有什么计划，目前包括未来的5—10年之内有哪些项目要开发和运营？

　　潘稻：谢谢你对金地的关注，但是我不便讲太多，因为我不是金地的发言人，第一点我们认为我们在两个方面需求突破第一个是在融资平台和融资工具上面金地会做一些突破，现在金地是三架马车同时做，第一个传统公司，第二个成立了地产金融公司，我们认为房地产和商业地产和金融是关联性极强的，所以我们同时运作，这个也是我对资金的看法，我们认为将是我们的核心竞争力，第二个我们认为我们要把我们的产品做好，离开以前单位有一些反思，我们要坚持做高品质的产品，宁可速度放慢一点，金地有这样的价值观和文化，所以我们会在产品上面做一些高品质的产品推出来，谢谢你对金地的关注。

　　提问：谢谢潘总。

　　提问：我是来自西安的开发公司的，我们在西安有1千多亩地，准备开发300万平方米的城市综合体，这300万有40不确定市场下的确定机会万是城市综合体，我想问潘总一个问题，我就想问一下在我们这个项目当中，我们需要跟政府对接的过程当中，需要注意哪些事项，在哪些点上面让政府给予我们一些支持？

　　潘稻：这个问题问的非常好，具体的说，我提两个参考性的意见，第一确实是非常度，做商业地产和住宅地产有不同的地方，一定要用很大的力气跟政府谈，为什么做商业地产的很多的成本，前期不谈好，后期会一个一个的表露出来，你会出现你不知道的成本费，比如说其实每一个政府对商业都是有税收优惠的，而且从区县市甚至省每一个级都有优惠，你在拿地之前一定要跟政府谈到税收问题，这个就是降低成本提高利润的办法。

　　以我们的经验做一个大型的城市综合体，门口至少有7、8个公交线，这个时候你就需要跟政府谈，你得需要政府要加，有的超市有免费的公交，因为交通的设施不够，我们拿地的时候跟政府谈，政府会跟你设置，如果你开业之后，谈门都没有，这个成本有多少，一年有2500万一条线的营运成本，还有税收，所以建议你在拿地之前，很多的配套设计政府可给可不给的都要一一列出来，管政府一一的提，这个是非常重要的一点，其实我经常强调在商业地产这个领域，跟政府拿地谈判是最好的控制阶段，其实我认为商业地产拿地谈判是非常好的成本控制。这个是非常好的建议。

　　有一些重复建设政府不管不顾，所以一定要跟政府谈到相对的恶性竞争的事情。所以这些在布局上面要跟政府谈和，打好预防针，大概的有两点，还有很多的细节的方面。时间关系最后一个问题。

　　提问：现在成度和品质，风险和机遇之间是怎么平衡两者之间的关系。第二个问题是大家都比较感兴趣的商业地产人才的问题，我的好几个客户，也在问我的问题，我相信您一定有好的方法跟我们分享一下。

　　潘稻：第一个是关于速度和品质平衡的问题，每一个公司的战略和价值观取向是不一样的，这个无可厚非，我觉得也无所谓高下之分，现在我存在第二点我现在回顾以前的项目，至少有一个底线要保持，至少这个建筑体要符合施工工艺，符合工程自然规律，第三要给设计师足够的创新的时间，这个是前几天我跟凯越谈判的时候，他说一定要给设计师足够的时间创新，我认为个提醒是非常善意的。只要做到这三点才能包括基本的社会需求和使用的需求，千万不要3年后就出现了质量问题，10年后就不能用了，只要保持这三个底线的基础上，有的人重速度或者是品质就会出现不同的产品。

　　第二个是人才的问题，我现在部门的经理还红空缺呢，我们遇到了刘易斯拐点，当一个国家GDP4000元以上，必然会出现劳动力都出现相对的供不应求，一旦出现刘易斯拐点的时候，所有企业的人工成本会大幅度的上升，商业地产地产尤其突出，因为我们的行业人才最少，所以我们要舍得给我们的从业人才更高的报酬。所以这点大家一定要注意，企业做老板的这个是大势所趋，宏观经济所逼，这个是一个基本的观点，去年12月在北京的一个会上我讲，我当时讲上商业地产的价格被扭曲了，我说我5年前的是个一个月是3500元，现在是65万年薪，我说商业地产的价格被扭曲了，当时就有人反对我，我觉得是我说错了。因为到了刘易斯拐点这个是大势所趋。谢谢大家。

　　主持人：感谢潘韬先生发言，下面进入第二场对话：消费者需求与创新运营