博鳌房地产论坛：地产创新可能的路径选择

　　(赢商网记者7月3日三亚报道) 博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会今日下午举行中国地产六方会谈（三）：地产创新可能的路径选择，谈地产创新可能的路径选择。这场把话题能够转向开发商自身的企业发展，如何在这个大环境下应用和创新，这些问题是本环节要做的事情。

　　嘉宾主持：

　　经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

　　对话嘉宾：

　　天津市静海县团泊新城开发建设委员会主任朱奎元

　　朗诗地产董事长田明

　　花样年控股集团局主席潘军

　　圣象集团执行总裁郭辉

　　颐杰鸿泰狮子湖集团有限公司副总裁董兴宝

　　中国住交会组委会秘书长、中国房地产报社总经理单大伟

　　钟伟：上午有很多嘉宾讨论了很多问题，有的看空、有的看多，在座的四位我想测一下，剩下的四位对房地产充满信心的请拒收，三位充满信心，中间的没有动，您对房地产为什么没有充满信心呢？

　　潘军：我同意钟教授上午讲的，原来房地产的盈利模式据我分析一定会有一个变化，因为整体的内容，国家的政策导向实际是要改变由完全依赖市场，由一轨制到两轨制。对于传统的开发商来讲，3%的利润谁会投资，所以从这个点上来讲，作为主流的地产商，只要在基本市场一定是有阻力的，因为必须保证给股东的回报率，所以这个行业必须要发生变化，甚至大部分企业会退出市场，这样才会使得行业蒸蒸日上，健康发展。

　　有一天我们讨论，我提出观点，可能按照现在的开发模式，可能有5000家像类似万科的企业就OK了，按照这样的发展思路，这样行业肯定血流成河，尸横遍野，所以我并不看好。但是之后要震荡调整。

　　钟伟：谢谢，诸位不用含蓄，有两个环节，嘉宾说的话尽量少，尽量把时间让给在座的主角，你们尽量平均好时间。你如果对前景稍微有一点点担心，剩下的信心十足，另外三位老总能不能介绍一下，你们有什么秘籍能够保证你们在这个行业里呆下去的信心。

　　田明：主持人问这个题目不是非常精确，如果要是问还会不会暴力我也不会说，但我认为房地产行业还会发展相当一段时间，至于朗诗通过好多年的时间，我们探索了一条走绿色低碳的道路。我认为我们做绿色低碳能够被客户所认同，赚钱的效率也不算低，所以我觉得这个行业还是可以做的，当然不是指所有的企业，也不是指这个行业还像以前那么暴力，谢谢。

　　钟伟：田总给的答案是因为朗诗是做绿色低碳的，也这样一个核心竞争力，所以对自己的前景充满信心。另外两个嘉宾待在这个行业里的信心是什么？

　　郭辉：首先我们是房地产的配套企业，首先还是希望健康发展，如果房地产这个行业更加曲折，一定会产生更大的冲击，从我们内心是希望的。但话说回来，中国的需求是存在的，应该是整个房地产行业，尽管面临阶段性的调整，尽管面临政策、行政方面的介入，完全的市场化，但是从更长远的角度来看，中国的需求是永远的。所以在这样的大背景下，在房地产行业的每个企业能不能很少的发展下去这是一个个体，但是从行业来讲应该是可以的。

　　钟伟：你对自己的企业非常有信心吗？

　　郭辉：只要有房地产行业的存在，只要有优秀企业的存在我们就有机会。

　　钟伟：从这点讲，诸位开发商不能倒，后面还有一堆企业依赖着你们，所以无论如何也要坚持下去。您介绍一下为什么在借来还能继续走好。

　　董兴宝：我对未来中国的房地产行业充满信心，来自于所做项目得出的一些结论。第一，中国几千年来人们根深蒂固的观念是有钱了就买房子、买地，这个观念一两代人想改变太难了。另外，中国对房子的需求是狂热的，是无限制的需求。为什么这么讲，我在别墅的时候，很多人遇到贷款的问题，但还要买，因为需求是无限制的。电视机和空调什么的都不一样，因为一个家庭买一个、两个就不需要了，但房子不一样。所以我对中国房地产行业的未来还是充满信心的，谢谢。

　　钟伟：大伟呢？

　　单大伟：我觉得我们的话题有点跑偏，因为我们探讨的是房地产创新的可能路径，现在讨论的是对房地产有没有信心的问题，我对老任的观点是持很大的保留意见的，比如对调控越调越糟糕，但是在座的同行有没有想过，如果政府不调控房地产，今天的房地产会是什么状况。

　　钟伟：我回答你。2005年下半年以土地招拍挂为标志，我再回答你保障房，保障房不适合解决问题，保障房本身就是一个巨大的问题。

　　单大伟：钟老师看来是站在我们开发商的角度上，我虽然不能代表政府，但是我想表达自己不同的观点。我觉得我们每个行业总觉得我们自己很了不起，比如在座的嘉宾觉得我们是支柱产业，首先我声明，我也认为房地产是非常重要的支柱产业，但是房地产在全局的结构中到底扮演什么样的角色，而且今天政府为什么要出台系列的调控政策，背后真实的根本原因是什么。

　　其实很多原因大家都不能去深究，比如我认为目前房地产最核心的问题是面临社会上财富分配不均的问题。

　　钟伟：我想打断一下，开发商不是政府，我也不代表任何人，但要通过房地产解决收入分配的问题，那就把开发商放到了总理的位置。所以我建议你稍微单独谈一下，千万不要站在道义的制高点去谴责任何人。

　　单大伟：我不是站在道义的最高点。

　　钟伟：我们只谈创新路径。田总说搞绿色低碳有信心，中间花样年的老总觉得我们能够生存下去，因为我们有理性，也有进取心，接下来的配套商还要继续坚持。我想再问三位、四位，您对于未来这个行业的前景中什么表示最担心，你最担心什么。

　　董兴宝：最大的担心还是经济的发展，如果经济后退任何行业都会后退，这是我担心的。

　　钟伟：调控房地产本身是不会导致对经济巨大的影响。

　　董兴宝：也不一定，不调控可能导致房地产的过度、过热发展，加快它的崩溃，记得耶稣有一句话，上帝要毁灭一个行业必然很疯狂，所以要平稳发展，这个当然是积极的选择。

　　单大伟：在田总讲之前我应该把我的观点说清楚，我想表明我的观点。刚才田总谈的绿色环保也好，潘总对未来的担忧也好，这些我认为对地产行业而言都不是根本性的问题，我认为创新最大的问题是制度的创新，所有的问题都要落到制度创新上才能解决我们今天面临的问题。金融创新手段的运用、包括房地产结构的改变，这些问题是未来房地产行业发展最核心、最迫切也最需要解决的问题。

　　钟伟：谢谢你，我们经济学有一个非常著名的论断，当我们谈到问题的时候，有一个万能的问题，就是这个行业有结构性的问题，当谈到结构性的问题的时候也有一个万能的问题，就是需要深层次的创新。我们还是请田老师。

　　田明：我的担心是不恰当的行政调控，比如像现在的房地产调控，发现是针对价格，当土地成本没有显著下降的情况下，如果我们限房价或者打压房价，那挤压的就是房子的成本。我希望我们国家不仅要管建筑，也要管建筑的节能率，因为建筑是百年大计，至少住宅能用70年。中国现在，每年的新增的建筑量是20亿平方米，这个数字占到全球的新增量的一半，还多一点，中国现在保有的存量建筑是400多亿，如果我们现在还在年复一年、日复一日的，所有人都在造便宜的房子，这个房子是给人住的，人住在里面冬天要烧暖气、夏天要制冷，才能在房子里住得下去。只要老百姓有钱一定会调节温度，这样的话我们在那么大的存量的建筑里，每年要花多少煤，大家知道我们国家已经是全球的第一大能源消耗国，也是第一大碳排放国，如果我们还在只控房价不控指标，那未来是灾难性的。

　　我记得有一个经济学家算过，如果把中国的每万元GDP的能耗是零不变，按照中国每年增长10%的增长速度到2020年的时候，全球现有的全部能源都不足以支撑中国的经济发展。我不知道怎么算的，就是全部都给中国，到2020年都不能支撑中国10%的增长速度。建筑是占47.8%，是最大的消耗，另外是交通运输，所以我对这一点长期的忧虑就是这个问题，将来那些房子建好了，如果不用更浪费能源。这是我最大的担忧，所以我呼吁政府不仅要控房价，还要控能源。

　　钟伟：潘总您对未来的担心是什么？

　　潘军：对于行业来讲，我们研究了对于现状我们提了两点。第一，我们担心的是全行业已经丧失了对行业的思考，什么概念呢，盖房子是为了什么，我同意刚才田总讲的，实际上不仅是未来人，还是为了后代的人。房子是百年建筑，我们去到巴黎看到很多住宅是200年前的而且仍然在使用，而且房屋价格非常高。那么，现在行业由于狂奔式的增长，现在所有的上市公司都在拼产量和销量以节省成本，不断的扩大规模。我做房地产16年了，我当时卖房子的时候从2000年到2005年，那个时候是房地产真正的春天，那时候人们在研究如何创新，如何给客户更多的附加值，我们的园林如何让业主更方便，现在我们成熟了就全部复制，但是我们不考虑业主的行为模式，所以我们提出来就象为什么苹果会战胜，就是计算机最终生产出来是被人用的，而不是让人适应的。如果我们全行业都不去思考这个问题，20年后这些房子都将被拆除，我们有一个假设，如果中国的人口不增长的时候，到了峰值的时候，我们的房子一定是多的，就要拆，我们看底特律四分之一的房子要被拆，日本也很多房子在拆，因为没有人了，这些房子没有服务功能，没有产业，所以又重新还土地给大自然，现在开始种菜了。

　　我们提的口号就是“服务为人”，其实做开发商的，现在我们大量研究的是怎么制造，工业化的制造，然后大批量的推出，现在我们考虑的是怎么样能够让房子的寿命更长，怎么样能够增强我们的服务。我们最近研究，我们除了只是一个平台，我们的核心是服务，所以我们有自己的财政服务集团、商业服务集团和我们的养生养老集团。所有的房子造出来都是给人服务和使用的，就象五星级酒店没有人服务的话就不是五星级酒店，哪怕一个小客栈再简陋服务到位也是会被人接受，生意会好。我们现在所考虑的都是眼前的，就是快，就是成本，现在我们在成都我看到的，1992年建的拆迁房在去年被扒掉了，从这一点来讲，我觉得发展商要想真正意义上能在20年后还生存，就一定要考虑一个问题，你现在做的事情为你的客户贡献了什么。

　　现在我们看到，历史上很多伟大的，如果不去考虑给客户多一点服务，多一点附加值，而只考虑眼前能做什么，这样的话这个行业是危险的。

　　我们提的口号就是“服务为人”，其实做开发商的，现在我们大量研究的是怎么制造，工业化的制造，然后大批量的推出，现在我们考虑的是怎么样能够让房子的寿命更长，怎么样能够增强我们的服务。我们最近研究，我们除了只是一个平台，我们的核心是服务，所以我们有自己的财政服务集团、商业服务集团和我们的养生养老集团。所有的房子造出来都是给人服务和使用的，就象五星级酒店没有人服务的话就不是五星级酒店，哪怕一个小客栈再简陋服务到位也是会被人接受，生意会好。我们现在所考虑的都是眼前的，就是快，就是成本，现在我们在成都我看到的，1992年建的拆迁房在去年被扒掉了，从这一点来讲，我觉得发展商要想真正意义上能在20年后还生存，就一定要考虑一个问题，你现在做的事情为你的客户贡献了什么。

　　现在我们看到，历史上很多伟大的，如果不去考虑给客户多一点服务，多一点附加值，而只考虑眼前能做什么，这样的话这个行业是危险的。

　　钟伟：谢谢，我看了田总和潘总都在反思自己的企业，太难得了。接下来我想问一下您一年对房地产行业的担心。

　　郭辉：我觉得更深层次的我非常咱们田总的意见，要更多的考虑资源、能源，因为中国的资源是不丰富的。换句话说，保障房建设的质量如何保证，配套的设施如何保证，如果还是在低水平的建设中，像刚才谈的，可能过了5年、10年、20年这些房子面临再次拆迁的问题，这样会造成更大的资源浪费。我们到欧美国家看到很多房子都快100年了，今年看仍然很漂亮，但是在中国过了100年后能够给后人留下什么，这是我们要思考的问题。

　　钟伟：单主编您对行业的担心是什么。

　　单大伟：我不是主编，我刚刚的话也没有说完。每年博鳌论坛都会有不同的观点和思路在这碰撞。我们地产行业走到今天走了将近20年的道路，企业的发展和市场的变化给我们带来很大变革和思考的机会。我个人认为，今天的话题谈到了创新的路径，我们到底如何面对未来行业的发展，刚才我讲了这么多只想表达一个观点，我们的地产行业面临创新体系的界定过程，这个过程什么最重要，我个人认为制度的创新是最重要的，就象刚才钟老师说经济学家讲的一样，实际上真的问题是出在我们的制度创新上面。

　　上午的论坛很多地产商都谈到了房地产结构问题等等问题，如果这些问题解决不好，所有的问题永远是一个结，永远婆说婆有理，公所公有道，您认为解决中国房地产最好的办法是什么，钟老师能不能给一个答案。

　　钟伟：谢谢，我并不想回答这个问题，我只想说制度创新，当明年我们回顾博鳌论坛的时候，谁是对的，谁是有道理的，很明显从新一届班子上任要谈创新，尤其是制度创新是很难的。新班子创新有什么想法，咱也不是班子的成员咱也不知道。在可以预见的时期人不存在创新的可能性。

　　单大伟：但实际上已经出现创新了。

　　钟伟：您停在这，因为是我主持。

　　单大伟：既然是我在说，那我就要表达清楚，否则断章取义。

　　钟伟：因为您的观点在报纸上阐述得很充分，我还是想问一下四位企业家。在创新这么艰难的情况下，四位企业家对产品的定位有什么创新，对市场有什么创新。我进入到一线城市的商业，或者进入到三、四线，或者住宅，我的产品可能也会有一些定位，比如我的产品做得更细了，或者我专著绿色、低碳等等，未来您在这个行业当中是会优先的扩充哪些区域，您自己的产品被优先的考虑，最重要的是什么？

　　田明：对宏观经济和形势我们也有自己的判断，但是这个论坛不谈这个就不展开了，总规目前制度创新不具备条件，至少在看得见的时间内不具备条件，我们企业作为一个微观的总体对宏观形势是这么一个看法，依据对宏观形势的看法去制定应对的策略。

　　其实对企业而言，没有什么绝对好的市场，或绝对不好的市场，只有好的企业和不好的企业，哪怕这个环境可能批评的人会比较多，会有很多问题，但真正优秀的企业是应该做工作，不是怨天尤人，要做好自己的事情，做我们应该做的事情。有人问我，房地产调控了对以后要有影响了，你们打算不打算转型，准备干什么，我当时回答得斩钉截铁说不转型，我说一个企业和一个人一样，人培养一点点经验和能力是非常不容易的事，像朗诗做绿色科技的地产，做了七八年才好不容易摸索出了一些经验，有些说商业地产或转型，或做其他行业，其他我们对待其他行业一无所知，转过去干什么，转过去找死，所以我想坚持自己的长处，让自己继续顺应这个市场能够生存下来，这个是朗诗在现有环境下的应对之策。

　　钟伟：谢谢田总，他说市场七八年摸爬滚打的经验积累下来，就坚持用这些经验应对未来的市场。我想问一下潘总对未来是如何调整和定位的？

　　潘军：我觉得从开发商来讲确实要提升自己的分量，要增强自己的核心技术，那天我和华为的老板说，说没有核心技术，没有核心能力，连个行业门槛都没有，原来卖军火的都来做，那这个行业不就完了。我说确实我们要增长附加值，现在所有的人都在传新开发的土地，我们成为运营商，我们目前注重开发，养老地产也好、商业地产也好。

　　第一、已经建成的怎么提升其价值，已经建成400亿了，中国还能建400亿的房子吗，我们如果能够把400亿重新利用好，我就是又一次资源的重新规划吗。这是第一。

　　第二，我们重新分析这个形势，如果按照现在这个形势继续下去，中国90%的物业要倒闭。我们现在目前管理3000万全国物业，90%是别的开发商的物业。我们可以通过增值服务让社区的人口更好的享受社区的安全感，提升它的物业价值。

　　钟伟：你把物业赔钱的事做称了一个有可能未来有很好前景的？

　　潘军：我们面对的是真实的客户，不像淘宝网。我们接了物业后要全面进行宽带化的改造，通过这样的一些改造，使得我们的业主的物业真的能够升值。我们通过重新整合行业的规则，我和王老板提说要把物业兼并，说不行，可以通过做园林，做工程，每年都补贴。所以开发商我觉得是一个小行业，虽然钱多，原来制定的标准珠海1万平方米800个人，400亿平方米我们的从业人员3000万。如果赔钱，你每天考虑的就是压成本，从这一点来讲，如果你们诸位有赔钱的感觉小区，可以找我，提升您的客户满意度，谢谢。

　　钟伟：您对产品和区位有什么样的创新和想法？

　　郭辉：作为一个企业更多的还是把自己的事做好，把自己在行业中的位置提升，这样才能面对更加复杂的局面，作为我们来讲，我们地板行业是一个充分竞争的行业，没有任何的国有企业，所以在这十几年的打拼中我们也遇到很多磕磕绊绊的事情所以我们只有把自己做强才能走过去。

　　第二个，我们前些年把主要目标放在了零售领域，我们有500万用户，口碑也不错，因为我刚刚进入地产不长时间，还需要培养在房地产的位置，在这几年过程中我们和房地产合作也在不断加强，我们也建立了联盟，但这种联盟还是比较初期的，仅仅停留在价格和产品方面。但是随着这几年不断的合作，也不在不断升级。包括我们共同满足消费者的需求，这是我们未来要走的，包括在座的田总。我们在商讨如何符合绿色、低碳，这需要有比较完善的产业链做支撑，所以我想在未来通过产品的合作，通过深层次的战略合作满足客户的需求。

　　钟伟：谢谢你，狮子湖已经做豪宅，你们是希望做更高端的豪宅，还是到三、四线城市做豪宅你，理念上、产品上怎么办呢？

　　董兴宝：我对创新的理解，既不是刚才说的制度创新，也不同意技术创新，制度创新是国家和政府的事实，不同意技术创新是因为你作为开发商是整合资源的，比如说建筑技术，你开发商不可能研究建筑技术，只是选用哪个建筑技术，比如节能环保技术、太阳能的技术。坚持什么创新，要研究开发模式的创新，刚才谈到要搞旅游地产、搞商业地产，我还有一个大的担心，如果看哪赚钱就都跑去干，而且我在做豪宅的过程中，我认为现在在创造一种新的模式，就是一种综合体的模式，这种综合体的模式类似于在城市边上建设一个集各种功能于一体的模式，这种模式无论哪都有其生存的空间。比如我做的这个羡慕，有五星级的酒店，有高尔夫球场，有高级别墅、渡假公寓，还有游艇。可以形成一个新的小城镇的功能，所以我认为我们将来的开发模式即不会挤在养老地产业不会在商业地产，所以我说未来最重要的还是模式创新，而且未来的竞争也是商业模式的竞争，并不是产品的竞争，谢谢。

　　钟伟：你刚才提到的商业模式的创新，提到特别关键的两点，可是我关心另外的小问题，您对地块有没有什么特别的选址要求，做这么大型的开发，投资周期会有多少，投资回报期会有多少。

　　董兴宝：问到了一个非常关键的问题，选址必须交通有优势，离市区不超过10公里的地方。要做这种项目需要巨额的投资，需要很长时间的投资周期才能得到回报，约等于建设一个新城，他的运营管理能力对开发的能力，对一系列的能力的要求是非常高的。

　　钟伟：谢谢，我个人为什么不礼貌的打断了单先生的讲话，我一直认为台上的某一位都不能代表任何人，我连我儿子都不能代表，所以我们不代表任何人，只代表自己，接下来还有8分钟的时间，我把这8分钟都贡献给单先生，您阐述完我们就结束了。

　　单大伟：谢谢钟老师，我就是代表我自己，我代表我自己是讲目前的一种思考。

　　田明：只有8分钟了我跟你借一分钟。刚刚董总的观念我个人不是非常同意，从做绿色建筑低碳的开发商的理念来看，如果把豪宅理解成对资源过多的占用，我不是非常认同，当然市场上可能会存在一些必要性。关于刚才讲制度创新，技术产品创新，我认为还是有它的价值的。我研究了日本、台湾这些地方房地产的历史，最后的结论是当年市场红火的时候，以投资为主，以投资为主的开发商都离场了，真正留下来的是对产品能不能满足客户需求的企业，这些人在过了高峰期的时候还坚守着，而且经营者很不错，所以我对刚才说的不是很认同。

　　董兴宝：不是把经历投入在研究技术问题，而是研究商业开发模式问题，这是开发商的核心竞争力。

　　田明：开发商可能会分道扬镳，分成两种，一种以投资为主，一种以产品为主。以产品为主的开发商将来在技术上、产品上的投入还是要加大的。

　　单大伟：董总和田总都不要说了，你们两个代表了价值观的不同。我们地产行业最近面临最大的问题，最大的创新我认为是文化和艺术的创新。只有文化和艺术创新好了，我们刚刚谈到的那些产品创新、模式创新、技术创新都可以迎刃而解。我们希望要思考未来的文化、价值观的再造。

　　钟伟：谢谢你给我们节约了更多的时间，咱这一届就到此结束了，希望大家可以吃得好，吃得开心。