隆塬冯志红：2012年住宅、商业地产冰火两重天

　　（隆塬冯志红撰稿）刚刚落幕的中央经济工作会议明确了2012年房地产市场调控不动摇，要促进房价合理回归。对于大部分房地产开发商而言，冰冻期的煎熬尚未过去，还需继续经受考验。自限购、限贷、限价等政令陆续出台以来，楼市象股市一样一路熊了下来，偶有起色也只是昙花一现。时至今日各路专家学者纷纷抛出妙文分析论证地产拐点已经来临。其实事物具有多样性，房地产也不例外，具有多种功能用途，住宅地产与商业地产当区分考究。

　　◆住宅市场寒冬式阵痛难以消除

　　当前，住宅市场调控声声不息使得住宅地产前景堪忧。据中国指数研究院提供的楼市成交数据显示，今年十月份楼市迎来了较深的一次阵痛，受监测的数据35个城市中， 30个城市楼市成交量同比下降，其中9城市成交量降幅超过50%，以长沙降幅最大下降78.1%，其次是汕头，同比下降59.08%，重点城市北京、杭州、天津、南京、成都同比跌幅均超过50%。国家统计局公布数据，70个大中城市新建商品房住宅价格10月份首次出现环比下降，进一步的数据表明10月份环比下降的城市较9月份环比下降城市多了一倍，价量双降证明了住宅市场向下趋势拐点确立。冰冻三尺非一日之寒，住宅市场拐点来临，下降趋势形成，是长期、持续政策调控的结果。市场具有周期性，波谷波峰的转变是需要时间等待。从09年到现在，经历了近三年的高速增长期，要平衡过去那段时间膨胀期，短期难有效果。另外，中央经济会议给明年楼市定调是继续调控。因此，短时间内要想楼市逆势回暖基本上不可能，冰冻期还将持续一段时间。部分学者乐观认为，最快也要到明年三季度才能看到解冻希望。

　　◆商业市场寒冬里的一把火

　　一直以来，楼市调控主要是针对住宅类物业。最严厉的调控政策限购令，只是针对住宅市场而言。这次楼市调控并没有出台专门针对商业地产的政策，政策对商业地产的影响力较住宅要小。

　　世邦魏理仕发布2011年第二季度中国市场指数报告，商业地产表现抢眼。北京市场表现突出——租金相比上季度增长达到21.2%。而天津、沈阳、大连和青岛的租金也有相对应的0.8%、1.0%、1.8%、0.6%的季度增长。空置率在强劲需求的推动下持续走低，降至历史低点的7.6%， 华南地区写字楼平均租金水平进一步上升。六月末，广州和深圳的优质写字楼平均租金分别录得8.7%和4.4%的季度增长。在三线城市商业物业也同样抢眼，据了解位于惠州的一个项目龙城一号楼盘，原本该项目的周边区域商业售价上半年每平米在1-2万元之间，现在该项目的商业已经增长至3万元每平米，而且客户络绎不绝，在现时的环境下形成了商业供不应求的局面。

　　租金上涨，销售畅旺表明了商业市场较住宅市场前景更加明朗。现在很多大型开发商正在反思，加码转向商业物业的开发，2011年初，保利地产、招商地产、金地集团等地产巨头宣称加大商业型物业的开发。招商地产成立了商业地产公司启动投资600亿商业综合体开发，保利地产在广州推出100万平米的商业物业，改变了公司盈利模式。

　　商业地产与住宅地产有很大不同，对政府GDP的贡献值上，住宅地产是一次性消费推动经济增长，商业地产是具有多次性消费，多次性推动GDP 增长的特点，对经济增长作用更为重要。另外，民怨的反应主要是针对居住功能的住宅。相信政府未来也不会出台针对商业地产的调控政策，商业地产将是楼市冬天里的一把火。