魏建：龙湖商业“不差钱” 人才、泡沫对龙湖没威胁

　　龙湖目前终于完成了商业地产开发策略的全程布局，并将在未来不惜重金，谋划“天街系”产品在北京“东进南拓”的开发节奏，并在全国范围内广泛复制，预计2015年国内运营商业项目将超过30个，营业总面积达到350万平米。

　　房地产行业的人都明白商业地产最“烧钱”。毫无疑问，稳定的现金流支持，是商业地产持续开发运作的基石。

　　龙湖“不差钱”

　　近日龙湖集团商业地产部总经理魏健在接受媒体采访表示，对于龙湖而言，目前一点都不“差钱”。魏健将良好的现金流来源归结于龙湖集团长期稳健的发展，包括可持续性的拿地计划、坚持原则上不做纯持有物业项目，以及自身商业的租金收益。随着未来三年成都、重庆、北京三地“天街系”的陆续投入使用，还将持续该部分盈利比重。

　　尽管龙湖发布的2011年报中尚未披露，但据知情人士透露，龙湖商业地产自持部分租金收入已超过4亿元，2010年报中披露龙湖租金收入毛利率高达81%，已接近甚至高于香港新鸿基地产等顶尖商业地产开发商盈利水平。

　　此外，魏健指出，龙湖的财务指标在业界始终保持亮丽的水平，LE指数和负债率远远低于行业平均水平。“正是基于健康的财务状况，凭借6%—7%超低的融资成本，龙湖赢得了众多财团青睐，今年3月份顺利融得一笔20亿港元的等值3年期银团贷款，为后续项目提供源源不断地支持。”

　　除了在重庆、成都、北京三地有在建商业地产项目，龙湖已将商业地产版图扩至杭州、无锡、上海等地，谋划布局全国。而在商业物业选址方面，龙湖内部并没有过多局限，更青睐于一二线城市的新城中心、地铁上盖的便利交通节点、三四线城市的核心区域及新的规划中心，以期降低拿地成本。

　　人才不是问题 龙湖没有危险

　　万达集团董事长王健林在此前接受记者采访时，曾不止一次提出，商业地产最大的制约因素是人才储备不足。并且，万达、万科不断的人才流失对于企业本身打击甚大。如今，这也成为龙湖商业地产迈向全国步伐的后顾之忧。魏健介绍，龙湖的商业地产团队中，中高层平均从业年限超过10年，服务龙湖5年以上中高管比例超过60%。但是伴随着全国化开发的推进，仍然需要大量的专业人才来投入实战，仅仅依靠现有的团队力量是远远不够的。

　　而更多的商业地产研究人士却隐隐表达了对于行业商业地产集中井喷产生泡沫的担忧。“2011年土地市场中的一个颇为明显的现象是，受调控影响，住宅用地底价成交越来越普遍，而商业用地则量价齐升。”一位不愿透露姓名的商业地产业内人士表示，这些商业性用地将于2012年-2013年集中供向市场。

　　第一太平戴维斯董事王琼也指出：“中国目前为止还没有出现真正意义上具有特色，从而形成影响力的商业地产项目。住宅市场走低，房企就盲目转型开发商业的行为并不理智。”

　　面对市场中对于商业地产形成泡沫的质疑，魏健表示：“我们不是一个商业新手，已经经历了十来年的历练，这就像过马路，可能未来车更多一些，车速更快一点，但是像我们成年人过马路，只要不是高速公路，我们过去是没有危险的，如果小朋友过马路可能就会有一点危险了。我们有信心也有能力把我们的商业做好，而且战略很坚定，我们希望未来商业能够给龙湖贡献大概30%的净利润。”