商业地产日趋饱和 产业地产或成未来投资新领域

　　近日，森马、海底捞等多家非房地产企业传出进军商业地产的消息，部分房地产企业也表示将向商业地产倾斜，更有不少专家指出，未来10年，在国内住宅市场严加调控的情形下，商业地产投资是更好的选择。业内指出，商业地产的开发必须与经济发展相适应，其容量有上限，上海商业地产市场已基本饱和，未来主要集中在二、三线城市，产业地产或成未来投资新领域。

　　商业地产投资热

　　“外行”扎堆商业地产近来越演越烈。早前，上海万得以8亿元购得黄浦江沿岸E20地块，海底捞规划20万平方米的商业综合体，五粮液、娃哈哈、雨润控股、苏宁、长虹等来自食品、零售商业、建材甚至农业等多个行业的企业都在商业地产领域有了实质性举动。日前，又传出森马服饰试水商业地产的消息。据了解，万科、保利、招商、金地、龙湖等大型房企，均已成立独立的商业地产运营公司，并表示未来要向商业地产倾斜，绿地集团近日也表示，明年商业地产的开发量占比将突破60%，超过住宅。

　　易居克而瑞商业事业部总经理王永指出，在住宅市场调控从严的情况下，资产包里商业地产占比大的房企在逆市中发展得会更好，这也是得到现实验证的，如万达，华南城。多数业内专家也表示，未来房地产投资看好商业地产。知名楼市评论家、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红表示，未来10年，房地产投资会向写字楼、商铺倾斜。国家经济投资会转向实体经济的投资，因此和实体经济能够密切挂钩的商铺、写字楼价格会上涨快速。

　　二三线城市是主力

　　然而，多数业内专家同时指出，商业地产虽热，但其开发运营需要的专业性有对企业投资的长期性和连贯性要求更高，而且商业地产与城市发展密切相关，一个地区对商业的需求是有上限的。王永也表示，商业地产对开发商专业性的要求更高，像雨润这样的企业进军商业地产其实也并非随意为之，其下的中央百货拥有专业的商业运营团队。

　　媒体报道，连月来，上海多板块商业地产出现空置率上升、租金下滑的局面，如建成两年的上海闵行华商时代广场变“空城”。伴随宏观经济的不景气以及零售业净利润的下滑，商业地产的风险已经显现，部分板块已经出现了商业过剩的情况，其中不乏存量消化长达十年之久的区域。今年9、10月上海土地出让的112至129号公告中，商业用地及商办用地占据了近八成，且大多位于嘉定、奉贤等远郊区域。

　　业内指出，今后商业地产发展的潜力集中在二三线城市，像上海这种一线城市，商业地产已基本饱和。从目前的情况来看，“外行”扎堆商业地产多出现在二三线城市，大型房企也表示，未来向商业地产倾斜也已二三线城市为主。克而瑞研究报告显示，8、9月房企拿地也多集中在二三线城市，上海周边的昆山市，8月底9月初出让的9幅用地中，有商业地产的占到6幅。

　　产业地产或成新选

　　王永表示，在住宅市场遭遇严控形势下，商业地产、旅游地产等领域成为后续房地产投资考虑的新领域，他同时指出，商业地产发展种种受限，旅游地产目前也多以住宅为主，产业地产将成为下一个新的可持续发展的房地产新领域。

　　产业地产是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营的一种城市综合体，目前，产业地产正逐步从商业地产中分享出来成为一个独立的分支。王永指出，仓储和电子商务的发展是产业地产兴起的基础。产业地产是以产业和小镇两种形态结合呈现的，产业的开发创新是其发展的动力，而住宅也是其综合体中的重要组成部分。华南城模式是产业地产的典型代表，通过整合各类分散的专业化市场，形成超大型综合商贸物流中心，同时与紧邻主体的配套住宅和完善的一站式商务服务设施相结合形成城市综合体。