万科加快商业地产开发 2014年万科综合体或井喷

　　尽管一直强调公司专注力集中于住宅，但万科却已在不知不觉之中，在52个城市中获取了约600万平方米商用项目，其中更潜藏18个购物中心项目，面积达到150万平方米。

　　目前，这18个购物中心开始不断浮出水面，继深圳、上海、武汉、东莞等地陆续亮相之后，这一次，是在广东佛山。10月19日佛山万科广场新闻发布会上，万科一次性向外界推介旗下两大核心商业项目——南海万科广场及佛山万科广场。

　　据称，在佛山地产界内，佛山万科广场与南海万科广场被比作是“双子星座”。

　　佛山万科广场

　　佛山万科向观点地产新媒体介绍，南海万科广场位于桂城东商圈核心地带，是广佛地铁南桂路站上盖物业，集购物中心、独立商业、写字楼、高层住宅于一体的大型城市综合体，其中包括约8.5万平方米的商业街和购物中心。商场开业时间初步预计为2014年上半年。

　　而佛山万科广场则位于季华路与岭南大道交界，是佛山中心成熟CBD核心的商务综合体，规划有超甲级写字楼、购物中心、精品特色商业街、高端公寓及住宅，整体体量达70万平方米，商业面积达10万平方米。据了解，项目商场开业时间或将与南海万科广场相若。

　　值得一提的是，就在不久前的10月8日，万科以6.5亿拿下桂城街道A14街区C商务金融地，由于该地块与南海万科广场相邻，佛山万科表示，该地块将会与南海万科广场形成联动效应。

　　在上述万科广场当中，除了购物中心，当然也差不了写字楼。据了解，两大万科广场均有写字楼项目，其中佛山万科广场中的写字楼项目更高达180米，拟建成佛山市的新地标。

　　除此之外，佛山万科也同时宣布了旗下社区商业产品品牌——“水晶坊”“金域坊”。至此，佛山万科旗下三大商用系列产品也公诸于众——“万科广场”购物中心、“水晶坊”“金域坊”社区商业及“万科广场”写字楼，涉及规模共逾50万平方米。

　　长期以来，万科一直强调集团对旗下商业产品线并没有做统一的规划，但仅就目前各地分公司包括此次佛山万科宣布的产品线，大概也能对万科目前商业规划的梳理略见端倪。

　　仅就目前而言，万科进军商业地产旗下三大商业产品线大致可分为：主打购物中心的“万科广场”、写字楼“万科大厦”及社区商业“万科红”。

　　其中，万科广场是万科意欲打造的一站式购物中心品牌，面积一般在10万平米以上，定位为城市级中高端购物中心。万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心，以城市综合体为依托，商业中心和高档写字楼、住宅处于同一区域。至于万科红系列则以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。

　　但根据每个城市不同的情况，产品线名称亦有所差异。以佛山万科为例，在社区商业方面就有“生活广场”及“商业金街”两大品牌，而在生活广场旗下还涵盖“水晶坊”、“金域坊”两个子品牌。

　　至于上海万科，除了齐聚上述三大系列产品以外，还推出高端社区商业“万科2049”，更有意将其与“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”系列品牌一起，支撑起万科商业地产四大产品线，并将在全国得以复制。

     2014年或将井喷

　　科宣布进军商业大概是2010年，从近两年商业方面的表现看起来，发展速度并不比住宅差。根据万科计划，预计未来三年内将建成220万平方米商业配套。

　　不过要想真正看到万科旗下商业综合体项目尤其购物中心的面市，大概还要等到2014年。据了解，目前万科旗下大部分综合体项目仍处于在建状态，商场开业时间大多数排到2014年左右。据了解，作为万科旗下首个综合体项目，深圳龙岗万科广场预计的开业时间，也在2013年10月。

　　可以预见的是，从2014年开始，名为“万科广场”的购物中心将在各地蜂拥而立。不过，外界对万科商业运营能力的拷问也随之而来，万科是否具备运作商业地产的能力与思维转变，依然是外界最为关心的焦点。

　　随着大量商业项目的开发，万科也有意培养自己的商业团队为旗下商用物业的发展保驾护航。据了解，无论北京万科、深圳万科、上海万科、佛山万科等，都已先后成立商用物业管理有限公司，希望能对旗下商用项目进行统一经营管理，为商用物业前期策划与定位、日后持续运营提供营销、设计、工程、物业、财务等专业后台全方位支持。

　　另据观点地产新媒体了解，尽管万科目前规划旗下购物中心部分商品多数以销售为主，但作为核心部分MALL，万科还是希望选择持有。

　　与此同时，万科还有意将地产资源向商业嫁接，希望将把万客会纳入商业体系中，让该部分业主资源成为商业项目源源不断的购买力。

　　不过，相关业内人士依然表示对万科在商业运营方面的能力心存怀疑。

　　“虽然万科在住宅方面取得不错的成绩，但这不代表万科在商业地产方面也同样具有优势，而且万科过往并没有太多开发商业项目及综合体的经验，至于万科在商业地产方面的运营表现，仍有待观察”，相关分析人士指出。

　　据悉，目前万科旗下商业项目包括前期的招商工作等等都是由万科自身团队一手包办。佛山万科向观点地产新媒体透露，佛山万科有自己稳定的招商团队，及完整的按照业态分类的招商人员组织架构，团队成员包括熟悉万科文化的老员工，也包括在知名零售公司和商业地产公司多年工作经验的专业人士。

　　“万科的品牌在广大商户中有很强的号召力，我们自己的团队有能力完成招商任务，但也不排除在一些关键环节请外部招商团队支持的可能性，以提升整体的招商效果”，佛山万科方面表示。

　　虽然目前南海万科广场和佛山万科广场两个购物中心的招商工作还没有正式开始，仍只是接触商家的阶段，但万科商业团队的招商能力可以从深圳龙岗万科广场侧面窥视。

　　据悉，龙岗万科广场目前招商已过60%，所有主力店均已签约，而该项目于去年6月正式亮相。相关分析人士指出，酝酿一年这并不算是很高的招商率，或许因此，该项目推迟入市，而按照原来公布的信息，该项目原计划于今年年底入市。

　　不仅如此，更有业内人士对万科未来是否还能保持良好的资金运作水平表示关注。

　　相关人士指出，万科一贯注重快速周转，实现资金的快速回笼，从而使得资金周转率保持在一个较好的水平，但商业地产开发周期较长，在日后的长期持有中需要更多的资金沉淀，这或会影响万科的整体资金周转率。

　　而且，在大量综合体迅速发展的过程中，万科能否形成自己独特的商业模式，也将是万科思考的问题。