地铁5号线:天津地铁换乘王 连接南北商业孤岛

————天津地铁商业价值调查

2019年12月03日12:55 来自:赢商网 王博
核心提示:天津地铁5号线北段作为新兴的地铁版块,在北辰永旺尚未开始营业的情况下,北部的购物中心仍是一个很大的空白。

  编者按:

  “轨道所至,繁华所向”,无论是纽约的华尔街,还是伦敦的金融街,或者是东京的银座、香港的铜锣湾、上海的浦东,这些闻名全球的商圈,都有一个共同的特点,那就是临近地铁站,它们也生动的印证着轨道交通对于商业发展的价值。

  在轨道交通网络完善的京津两地,地铁所带来的客流和商机也同样不言而喻,如北京的西单、王府井,天津的营口道等。城市地铁的建设往往会朝大型商业靠拢,而随着商业的发展,新兴的购物中心也逐渐向地铁站集聚。地铁与商业之间的关系越来越紧密,地铁商业逐渐成为了城市繁华商圈发展的引爆点,为把握京津地铁商业的脉搏,解析地铁商业的潜力和价值,赢商网特别策划《京津地铁商业热力地图》。

  天津地铁5号线已于2019年1月全线运营,北起北辰科技园北,南至李七庄南站,途径北辰、河北、河东、南开、河西、西青六个行政区,是目前已开通线路中换乘站点最多的线路。地铁5号线主要途径北部新城、建昌道等新房住宅体量较大的版块和唐口、大直沽、下瓦房等成熟居民区,并成功将金钟河大街、河东万达、文化中心、奥城等商圈串连起来。

  长久以来,北辰区由于缺少核心商业版块的带动,形成有别于其他环城四区的商圈模式:北辰的繁华区域以京津公路为轴,形成带状分布,但除长瀛新都汇外仍旧缺乏有影响力的区域型商业体。尤其地铁5号线北段作为新兴的地铁版块,在北辰永旺尚未开始营业的情况下,北部的购物中心仍是一个很大的空白。

  成林道站 助力津滨大道商业势能升级

  地铁5号线由北向南第一个商业氛围浓厚的站点位于成林道站,站点距离工业大学老校区相距约200米,多年以来形成了较浓厚的生活氛围。成林道站与河东万达和爱琴海组成的津滨大道商圈直线距离不过1公里,两座新型购物中心的落成无疑对地铁5号线北段和津滨大道沿线商业产生了巨大的推动作用。

  河东万达是继和平区金街万达之后天津的第二个万达广场,早在2010年便已开业,弥补了当时河东及周边区域的商业空白。河东万达坐拥唐口及周边版块大片成熟住宅区,地缘性客群相当可观。由于津滨大道向东目前尚没有大型购物中心开业,使得东丽部分区域的消费能力也会向此引流,据赢在选址大数据显示,津滨大道商圈的时尚指数和消费能力指数均达到9.1分。业态方面,河东万达在服装零售、百货超市、餐饮三大业态的面积占比占到了总面积的约75%,与周边居住人口年龄偏大的年龄结构更为契合。

  爱琴海购物公园与河东万达隔津滨大道相望,2015年11月开业,项目引入的200余个品牌中有50%是首次进入天津东部,开业时一度火爆到给周边交通带来了巨大的压力。对河东万达相比,爱琴海在业态上明显减少了百货超市的布局,而增强了亲子类业态的占比,这种业态上的差异化明显的收到年轻客群的青睐,为爱琴海很好地吸引到家庭型消费群体。

  另外,特别值得一提的是,爱琴海购物公园将卖场升级的视角聚焦到地下,从内部空间、场景打造、动线改造等全方位进行升级,打造了“老门口儿”夜市。夜市针对本地消费群体特有的情怀,运用红灯青瓦、木门石板等北方建筑的元素,应引入地方特色小吃、相声茶馆等业态,使北区处处呈现出“老天津味儿”。同时,为了吸引到更年轻时尚的消费群体,B1层南区则打造成为网红打卡地,南北区的结合充分了传统与当代的共生,深得新一代年轻消费者的欢心。2019年夏,爱琴海根据年轻客群餐饮时间向后延迟的消费特点,创造性提出“不打烊”的经营方案,使老门口儿夜市成为购物中心室内夜经济的标杆项目,央视等官方媒体纷纷前来报道,体现了对项目的充分肯定。

  据悉,天津地铁4号线已经在泰昌路与津滨大道交口规划站点,全新地铁线的加持,将使津滨大道商圈的商业势能进一步加强。

  文化中心站 政府大门口儿的城市级商圈

  地铁5号线中段途径天津市政府所在的文化中心版块,区域内集中了文化中心、博物馆、图书馆、中华剧院等一系列文化属性的市政配套体系和以华润万象城、彩悦城为代表的商业项目,形成了强大的城市级商业势能。

  华润万象城的前身即天津银河国际购物中心,项目约36万平的建筑面积,无论体量抑或定位都堪称“城市级”,项目除了乐天百货、全明星冰场等主力店外,更是聚集了LV、Prada、Fendi、Tiffany&Co.、Giorgio Armani、Givenchy等奢侈品牌和Apple、Tesla等体验店。不过含着“金钥匙”出生的银河国际并未从此声名大噪,开业以来运营状况始终不理想,多次更换物业也无济于事。

  2018年12月18日,随着国企混改大潮,华润置地正式入主项目,持股比例49%。从项目定位来分析,华润万象城与天津银河国际购物中心匹配度也很高,均是高端商业项目的代表。此次接棒银河购物中心,被业内解读为华润在华北区布局加速布局万象城,保持其商业引领性和开创性的一大举措。入主后的华润万象城除奢侈品牌无需过多调整,一年来针对其他方面均做了较大幅度调整,全新的购物中心将会在业态布局、消费升级等多个方面整体焕新,带来天津整体商业市场的新升级。

  与华润万象城相临的彩悦城则充分打出了差异化,据赢在选址大数据显示,项目的儿童亲子业态面积占比过半,补齐了华润万象城追求高端之后留下的业态空白,延续了此前天津乐园搬迁留下的情怀元素,也使得版块的业态布局更加均衡和完善。

  体育中心站 依托独有优势嫁接特色资源

  依托奥体中心体育资源,背靠天津奥城国际商业广场,地铁5号线体育中心站成为继文化中心之后的下一个地铁商圈。奥城建筑面积约14万方,辐射范围远至西青大学生,为周边年轻客群提供了消费、娱乐的好去处。同时,奥城利用自身紧邻奥体中心的独特地理优势,结合演唱会、体育赛事等活动也给项目带来相当大的收益。2019年夏天,作为夜经济市级重点项目,奥城对整个商街进行了提升了改造,通过亮化更新、活动引流,提升街区活力和消费体验。融创朗晟商业管理有限公司总经理芦颖女士在赢商网天津站举办的社区商业沙龙中表示,项目正在积极筹划冬季夜经济运营方案,后期项目还计划跟进天津市体育局大力推广的冰雪节活动,利用地理位置进行资源嫁接。

  中医一附院站打破李七庄商业孤岛格局

  地铁5号线南段最后一个地铁商圈位于中医一附院站,随着地铁的营运,形成了以东第万科广场为主的小型地铁商圈。东第万科广场是建面仅约2.2万方的社区商业,毗邻自持运营的2.8万平米的长租公寓,辐射范围有限,但项目打破了李七庄版块商业荒岛的格局,填补了版块商业项目的空白。

  总结:

  天津地铁5号线主体南北走向,途径6个行政区,目前以8个换乘站点居已开通线路的榜首,未来随着天津地铁继续建设将在更多站点实现换乘,带来更大的地铁红利。

  未来,随着天津北部新城的建设,预期会有永旺等大型商业项目落地,地铁5号线北段的地铁商业势能将得到彻底提升。届时,5号线沿线各大型居住区的消费能力也将更好地进行导流,未来地铁商业的竞争将更加白热化。

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