地铁3号线：两大站点助力天津地铁商业势能最强线路

　　编者按：

　　“轨道所至，繁华所向”，无论是纽约的华尔街，还是伦敦的金融街，或者是东京的银座、香港的铜锣湾、上海的浦东，这些闻名全球的商圈，都有一个共同的特点，那就是临近地铁站，它们也生动的印证着轨道交通对于商业发展的价值。

　　在轨道交通网络完善的京津两地，地铁所带来的客流和商机也同样不言而喻，如北京的西单、王府井，天津的营口道等。城市地铁的建设往往会朝大型商业靠拢，而随着商业的发展，新兴的购物中心也逐渐向地铁站集聚。地铁与商业之间的关系越来越紧密，地铁商业逐渐成为了城市繁华商圈发展的引爆点，为把握京津地铁商业的脉搏，解析地铁商业的潜力和价值，赢商网特别策划《京津地铁商业热力地图》。

　　天津地铁3号线已于2013年底全线运营，北起小淀站，南至天津南站，途径北辰、河北、河东、和平、河西、南开、西青7个行政区，连接宜兴埠、中山路、西康路、王顶堤、华苑、大学城、南站等住宅体量较大的版块，并将铁东路、中山路、和平路、营口道、天塔、华苑、南站等地铁商圈串联起来。

　　地铁3号线南北两端均连接了大量产业园区、工业园区，为大量劳动力提供了便捷的轨道交通：北段的两个重要站点都以企业命名——华北集团站、天士力站，周边主要企业包括王朝酒业、天士力集团及大量物流、制造业单位，提供了大量就业机会；南端的高新区站、学府工业区亦吸引了大量企业落户，随着南站版块政策红利的落实，呷哺总部已确定进驻南站周边区域。随着西青区云巴网络逐渐成型，地铁3号线的辐射范围将进一步扩大。

　　同地铁2号线曹庄站的情况类似，南站距离张家窝-南站大体量居住版块的距离约1.5-5公里，地铁“最后3公里”的问题亟待解决。

　　铁东路站 北宁湾填补北部商业配套空白

　　北宁湾万福生活广场位于地铁3号线铁东路站，是天津北部中心城区首个集购物、餐饮、亲子、休闲娱乐等业态于一体的社区购物中心，也是目前河北区单体体量唯一超过7万平的商业体。

　　长期以来，河北区形成了以中山路为核心的区域性商圈，给周边消费者带来便利的生活配套，却缺少一站式购物中心对区域商业势能的提升。北宁湾万福生活广场的出现在某种意义上填补了区域商业空白。

　　和平路站 百年金街的生命力

　　天津和平路是全国最长的商业步行街，具有百年历史，这条路上诞生了诸如劝业场、盛锡福、国民饭店等多个代表性商业、品牌以及标志性建筑，时至今日依然在天津人心目中占有很高的地位。地铁3号线和平路站周边的主要商业项目有天河城、恒隆广场、劝业场等。

　　天河城位于地铁3号线和平路站上盖位置，项目今年打造了潮玩风格的D26主题街区，吸引了大量潮牌服饰品牌进驻，同时将各种街头文化：说唱、街舞、涂鸦等元素融入其中背后自然是为了迎合年龄层整体年轻化的消费市场。

　　恒隆广场通过一系列精细化运营的手段，找到自身突破口，堪称天津的“旗舰店收割机”，引进了多个运动时尚潮流服饰品牌，丰富了恒隆广场品牌的同时，更提升了恒隆广场内的品牌级次。下半年，星巴克甄选旗舰店落户恒隆广场旁的百年洋楼，为老建筑的焕新提供了范本，也为新业态开进老建筑做出了成功尝试。11月，青年理想国主题街区亮相，恒隆广场深化年龄下沉、激发消费活力的调整策略已经显而易见。

　　根据赢在选址大数据显示，恒隆广场的服装精品零售业态要远高于天河城，而天河城则因为永旺超市、苏宁易购的引入而更偏重超市和专业卖场等业态，在商业项目过于集中的和平路商业街，只有打出差异化才是存身之道。

　　另外，劝业场是和平路商圈中绝对的“老大哥”：始建于1928年，是中国百货店中唯一的“国家重点文物保护单位”。劝业场的出现不仅标志着天津近代商业格局的形成，而且还带动了周边地区各行各业的发展，并形成一种独特的地域文化，这在商业史上是不多见的。前不久，天津劝业场即将关店的谣传引发天津市民集体感慨，足见“劝业场”三个字在天津人心中的份量。为此，赢商网专程走访了劝业场，目前劝业场仍然正常营业，新厦4F和老厦5F整体装修中。

　　由于地铁的带客能力和滨江道-和平路商圈的重心逐渐偏移，和平路商业街正在被“撕裂”成东西两个相对独立的商业矩阵：东段以天河城和恒隆广场两家现代化购物中心为主体，渤海大楼、国民饭店等地标性建筑的商业属性正在被旅游属性所取代，老美华、盛锡福等老字号品牌的客群则被挤压得所剩无几；和平路中段大量服装和眼镜类专卖店难以帮助购物中心吸引到更多客群，某种程度上成为与和平路西段保利和平广场、百货大楼（现已被振华百货收购）、和平印象城（原和平万达）之间的业态真空。

　　营口道站与和平路站共同组成了天津商业势能最强的滨江道-和平路商圈，详见《地铁1号线：商业势能NO.1 构建“一主二副”城市格局》。

　　天塔站 鲁能城独力撑起天塔商圈

　　天津鲁能城是鲁能城城市综合体产品线全国首个落地项目，2018年1月20日开业当天开铺率超过95%，是当时天津开铺率最高的商业项目。开业两年来，天津鲁能城始终紧抓消费脉搏，立足自身不断进行调整，打造了以自身为中心的城市级商圈。另外，项目面对当下购物中心同质化愈演愈烈的现象，着力打造了电能小镇主题街区，无论从空间设计还是业态布局，都充分放大了自身特色与优势，具有很强的不可复制性。

　　南站 主题夜市彰显地域特色

　　社会山广场是地铁3号线最南端的商业项目，距离站点约1.5公里，是目前南站版块唯一的一站式购物中心，由于周边商业项目匮乏，社会山广场的辐射范围可以延伸至辛口、高新区、大学城、南奥体等版块。今夏，围绕当下“夜经济”的热点，社会山文旅港独具匠心地将“国民”元素的精髓融入商业体，进一步释放城市夜间消费，打造了极具地域化、个性化、市井化的“民国主题”特色夜市。另外，国民集团在南站版块的精彩不止于商业项目，社会山酒店、温泉等业态也已在天津消费者中具有一定口碑和传播度。

　　总结

　　天津地铁3号线因同时途径和平路和营口道两大站点，地铁红利在此被充分放大。两大站点共同组成了天津商业势能最强的滨江道-和平路商圈，轨道交通功不可没。

　　地铁3号线北段主要途径的河北区近年土地释放较多，未来或将对现有商业格局产生一定影响。另外，河北区传统商业核心中山路商圈仍然不可小视，它将与铁建广场一起对北宁湾的客流产生一定分流作用。