地铁1号线：商业势能NO.1 构建“一主二副”城市格局

　　编者按：

　　“轨道所至，繁华所向”，无论是纽约的华尔街，还是伦敦的金融街，或者是东京的银座、香港的铜锣湾、上海的浦东，这些闻名全球的商圈，都有一个共同的特点，那就是临近地铁站，它们也生动的印证着轨道交通对于商业发展的价值。

　　在轨道交通网络完善的京津两地，地铁所带来的客流和商机也同样不言而喻，如北京的西单、王府井，天津的营口道等。城市地铁的建设往往会朝大型商业靠拢，而随着商业的发展，新兴的购物中心也逐渐向地铁站集聚。地铁与商业之间的关系越来越紧密，地铁商业逐渐成为了城市繁华商圈发展的引爆点，为把握京津地铁商业的脉搏，解析地铁商业的潜力和价值，赢商网特别策划《京津地铁商业热力地图》。

　　天津地铁1号线是天津最早的地铁线路，始建于1970年，当时属于修建备战通道而立项的战备工程，又称7047工程。1976年1月，天津轨道交通1号线新华路至海光寺段3.6千米试通车，成为继北京之后第二条建成的地铁。工程由于国家当时实行停缓建政策以及唐山大地震的影响，工程被迫停建直到2001年全线停运改造，2006年1号线刘园-双林段重新恢复运营。

　　地铁1号线主要途径北辰、红桥、南开、和平、河西、津南6个行政区，沿线连接起瑞景、佳园里、西站、老城厢、海光寺、下瓦房、土城、华山里等主要居住区，以及多所医院、学校等较完善的配套设施，是天津最为重要且客流量最大的地铁线路之一。

　　西北角站 老城厢焕发商业新活力

　　众所周知，老城厢是天津市区商业发源地，六百年来商业活力经久不衰，地铁1号线由北向南第一个地铁商业站点就位于西北角站。西北角地处红桥与南开两个行政区交界位置，周边大片成熟居住区为商圈提供了稳定的地缘性客流，由于1号线向北缺乏有影响力的商业体，所以刘园、瑞景等版块的购买力也将经由地铁导向市区方向，西北角成为消费者南下购物的第一战。这一片区周边的商业项目包括L+MALL天津陆家嘴中心、鹏欣水游城、富力广场等。

　　陆家嘴中心坐落于红桥区北马路与大丰路交口，2018年9月22日开业当进店客流28万人次，项目以11万方的面积居西北角周边体量之首，集精品零售、特色餐饮、儿童体验、主题娱乐、生活家居、服务配套等多种业态与一体，主要针对高端消费力人群、商务办公客群及中高档家庭消费群体。另外，具有丰富行业背景的于艳婷女士已于今年中就任天津陆家嘴中心商场总经理一职，相信此次人事调整将对陆家嘴的品牌招商等方面有更大的提升。

　　鹏欣水游城是商圈内最具资历的商业项目，见证了西北角商圈从无到有的过程，在11月刚刚举办的8周年店庆活动中，取得了店庆当天客流突破10万人次，总销售额近1000万元的好成绩。水游城以开荒者和深耕者的姿态，完成了对消费者的习惯培育、流量养成甚至市场教化，推动了西北角商圈的整体商业氛围的成型。经过三次大规模调整，水游城逐渐在体验式消费与本地化相结合的道路上探索，今年刚刚打造的拾堂特色街区就是项目在美食业态的成功试水。

　　据赢在选址大数据显示，二者在业态配比上也有较大不同：陆家嘴中心明显偏重于娱乐休闲和服装零售类业态，而水游城则在服装零售之外，加大对餐饮、亲子业态的布局。二者的差异化，成为双方在西北角商圈共赢的基础。

　　另外，富力城的社区配套商业富力广场在位于北马路上，但由于项目体量只有2万方，商业势能也相对有限。

　　西南角站 一枝独秀天佑城

　　天佑城开业于2013年，是广东佛奥集团在中国北方的首个商业项目。在2015年劝业场西南角店撤出百货业态后，西南角地铁站形成了天佑城一枝独秀的局面。

　　与西北角情况类似的是，天佑城周边也有大量的成熟居住区，为项目提供了大量家庭型客群，为了充分与西北角和滨江道两大商圈错位，天佑城着力发展亲子业态，打造最受年轻家长喜爱的项目，成为其一大特色，据赢在选址大数据显示，项目在亲子业态的布局面积超过57%。

　　与西南角相距不远的海光寺站，也是地铁1号线的重要站点：海光寺站旁的万德庄大街，多年来形成了以各色餐饮闻名的美食商业街，但由于站点旁缺少大型购物中心，商业势能则相对有限，业态方面也基本以餐饮为主。

　　营口道站 当之无愧的天津地铁商业势能NO.1

　　纵观天津地铁商圈格局，营口道站具有具有无与伦比的交通优势，地铁1号线、3号线在此交汇，共同构成了和平路-滨江道的核心商圈，区域内大型商场门店林立，品牌多辐射范围广，在天津本地及外地来津消费者心里都有着不可撼动的地位。和平路地铁站周边项目参见《地铁3号线：两大站点助力天津地铁商业势能最强线路》。

　　另一方面，滨江道商圈同时也面临不小的升级转型的压力，商圈内百货、街铺等其他商业形态存量在传统商圈中是最大的，硬实力过硬的情况下，完善体验型业态，提升软实力迫在眉睫。

　　乐宾百货总经理时文立女士认为，线下实体没有寒冬，只要能够应对电商浪潮，准确把握线下零售优势，百货业态依旧可以在这里取得成功。乐宾百货开业至今已经过12个冬夏，最早伴随项目成长的第一批消费者大多已经步入中年，漫长的岁月里乐宾百货培养了天津消费者的习惯，积累了大量粘性顾客。某种程度上说，是由于乐宾百货的出现，才导致天津商业重心由和平路向滨江道偏移，形成了如今的商圈格局。

　　和平大悦城则主打年轻客群，通过一系列IP展等活动，成功拥有了一批年轻拥趸；项目可出租面积仅1.8万平，在业态布局上扬长避短，着重于引进餐饮、零售等功能性业态，勇于试错，快速转化，品牌活动常变常新，让消费者始终对它保持一颗“好奇心”，使和平大悦城成功在滨江道商圈赢得一席之地。

　　世纪都会、国金中心等新兴购物中心也都借助营口道站带来的地铁红利，带来可观的客流。营口道站作为天津地铁网络中载客能力最强的站点，始终得到各个购物中心的关注，赢商网获悉天津市第二家天佑城或将落户于此，届时营口道站周边商业项目的竞争将更为激烈。

　　小白楼站 城市中心商务区

　　小白楼是天津空间发展战略规划中的中心商务区，与西站和天钢柳林副中心共同构成“一主二副”的城市格局。由于毗邻海河与五大道景区，版块具备天然的旅游属性，多年以来形成了以商务办公、中高端商业、金融为主题的产业布局。

　　天津国贸购物中心位于小白楼站地铁上盖位置，结合自身仅4万多方的体量和周边多商务办公的特点，项目在业态布局上偏向于餐饮和精品零售，据赢在选址大数据显示，餐饮业态占比超过50%，为周边工作人群和游客用餐提供了更多的选择。

　　海信广场是天津较早的高端精品零售卖场，世界级品牌的比例达到品牌总量约80%，但也由于品牌引进偏向高端化，目标客群也相对更具针对性。

　　版块内还包括友谊精品广场和滨江购物中心等商业项目，前者由于处在调整期，后者则业态老化，商业势能上相距甚远。

　　下瓦房站 万科广场成旧改项目样本

　　万科广场位于与下瓦房地铁站相距不足1公里的广东路上，这座在原世纪联华超市基础上改建的购物中心成为旧项目改造的标杆。项目主打年轻客群，在灯光、美陈等方面都朝年轻人喜爱的方向靠拢。业态方面则以餐饮为主零售为辅，引进了多个首次进入天津的网红餐饮品牌，二层零售街区万物集引入了多家清新文艺的店铺，为卖场营造出一种轻松明快的氛围。

　　万科广场只有2.4万方体量，可操作空间小，无法和其他购物中心一样做到业态多而全，考虑到回报率和品牌丰富度的问题，项目在业态规划伊始就放弃了引入超市的计划，为了延长顾客的驻留时间，引进了言几又书店等品牌。

　　陈塘庄站 新八大里要做天津商业超级IP

　　新八大里版块是近年天津楼市绕不开的话题，版块规划近八十万平方米的住宅集群和超百万平方米的商业中心，从2014年5月第一宗地块被中冶收入囊中，到中海、天房、格调、北大资源等实力开发商纷纷进驻，版块始终保持极高的话题热度。

　　另一方面，河西区将新八大里打造成商业增长引擎的原因不难窥见：南楼版块业态老化明显，以超市、家电卖场构成的业态仅能满足居住群最刚需的消费需求；小白楼商圈如前文所述，定位上更接近“商务中心”而非商业中心；文化中心版块则是政府着力打造的天津对外展示国际形象的城市名片，文化属性或许要高于商业。这种情况下，河西区急需将新八大里打造为商业标杆的初衷便不足为怪了。

　　中冶和悦汇是中冶集团旗下第一个商业项目，2018年开业时压力巨大，当时版块入住率仅约10%，难以提供有力的客流保障。今年8月，中冶和悦汇打造了全国首创的体育文化主题夜市“哪吒体育节”，成为文化、旅游、体育和商业相结合的成功案例。

　　总结

　　天津空间发展战略规划以地铁1号线为主轴，奠定了其在天津地铁网络中的地位，无论从历史角度、载客数据、商业势能等方面，地铁1号线都无愧天津地铁“一哥”的地位。

　　未来，随着地铁1号线东延线的贯通，还将连接国家会展中心等重要版块，同时咸水沽消费者也可经由地铁前往市区，释放强大购买力，地铁1号线将在天津的发展中继续扮演着至关重要的角色。