地铁2号线：横贯东西 成就天津单体商业势能最强者

　　编者按：

　　“轨道所至，繁华所向”，无论是纽约的华尔街，还是伦敦的金融街，或者是东京的银座、香港的铜锣湾、上海的浦东，这些闻名全球的商圈，都有一个共同的特点，那就是临近地铁站，它们也生动的印证着轨道交通对于商业发展的价值。

　　在轨道交通网络完善的京津两地，地铁所带来的客流和商机也同样不言而喻，如北京的西单、王府井，天津的营口道等。城市地铁的建设往往会朝大型商业靠拢，而随着商业的发展，新兴的购物中心也逐渐向地铁站集聚。地铁与商业之间的关系越来越紧密，地铁商业逐渐成为了城市繁华商圈发展的引爆点，为把握京津地铁商业的脉搏，解析地铁商业的潜力和价值，赢商网特别策划《京津地铁商业热力地图》。

　　天津地铁2号线一期已全线运营，西起曹庄站，东至滨海国际机场站，途径南开、红桥、和平、河北、河东、东丽6个行政区。地铁2号线主要途径中北镇、市区大量成熟居住版块，以及太阳城、空港等区域，并将曹庄、咸阳路、鼓楼、远洋国际中心、空港经济区等商圈串联起来。

　　地铁2号线为天津东西走向最主要的轨道交通线路，但由于线路规划和市政配套建设等问题，导致两端站点位置差强人意：西端终点站设在曹庄，使得2号线成为曹庄花卉市场的市政配套，但是中北镇大量住宅距离站点普遍在2-3公里，造成中北镇居民使用地铁出行极其不便利；东端的空港经济区内部规划较为完整，包含住宅、商业、医疗等市政配套，并引入大量企业，但地铁空港经济区站距离空港尚有4公里之遥，导致线路对于乘坐地铁的人群颇为鸡肋，很多在空港工作的朋友仍宁愿采用自驾方式前往。

　　曹庄站 一座永旺撑起西端半边天

　　地铁2号线西端终点站为曹庄站，站点以西有大量物流园、工业园，轨道交通在一定程度上为园区带来了更加便利的出行条件，站点以南1.5-3公里处聚集了中北镇大量住宅，其中不乏万科、富力、旭辉、正荣、金隅等知名开发商，这些小区也在一定程度上为地铁商圈带来了稳定的地缘性客流。

　　中北镇是天津环城最早兴起的新型住宅版块，但长久以来仍存在交通不够便利，严重缺乏现代商业配套等弊端。曹庄站成为距离中北镇居住区最近的站点，地铁商圈主要以永旺、新城市中心写字楼等构成，永旺的落地极大的补足了中北镇版块的商业短板，使得中北镇大量居住人口可以享受到完善的商业配套。

　　不少业内人士认为，永旺从业态规划上更像是以大体量社区做服务配套的综合性社区商业。永旺依托大体量住宅版块的人口红利，提供了更丰富的业态，在大型购物中心的外形下，其本质则更接近社区商业。

　　咸阳路站 成熟居住版块托起熙悦汇

　　熙悦汇坐落于快速路旁，位于咸阳路与芥园西道之间，商业面积约10万平，开业5年来，项目历经多轮调整，目前呈现上升态势。赢商网9月曾实地探访，发现卖场B1正在进行调整，开设了美食街、购物街等业态吸引客流。另外，项目F5新引进了沪上阿姨等近年颇受欢迎的网红餐饮品牌。

　　据赢在选址大数据显示，熙悦汇各种业态布局较为均衡，餐饮、亲子、文体娱、百货零售等业态面积占比均在20%上下。不难理解，在永旺和天津南开大悦城的“夹击”下，熙悦汇的商业势能相对有限。

　　鼓楼站 大悦城问鼎天津

　　沿地铁2号线向东，西南角、鼓楼、东南角三个地铁站共同构成了2号线最强商业势能，三个站点位于天津老城厢，凝聚着600多年来天津最繁华的商业氛围。这一区域商业项目较为密集，南马路与东马路约2公里的距离上有天佑城、劝业场西南角店、天津大悦城、水牛城、九策城市广场、中原麦购时代广场、仁恒置地、新世界百货等多个商业项目以及多个大型家居卖场，密集的布局造成各项目直接难以错位，导致区域内商业势能过剩，继乐天百货之后，远东百货也于今年初关店。

　　天津大悦城建筑面积约27万平，定位为“国际时尚青年城”，是天津第一家、全国第五家大悦城，目标客群定位18-35岁人群，开业8年来深受年轻人的喜爱。天津大悦城位于地铁2号线鼓楼站，据守和平与南开两大中心城区交汇处，便捷的立体交通脉络使项目对周边具有极大的辐射力，2012年与地铁2号线打通后更是享受地铁红利的加持，项目周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口，周边古文化街等景区的旅游属性更为项目带来无尽的客流。天津大悦城堪称天津单体商业势能最强者。

　　天津大悦城是大悦城主题街区的策源地，自2013年开创式地打造了第一条青年潮玩街区骑鹅公社之后，还陆续打造了5号车库、旺街、高街等各具特色与体验场景的主题街区，成为购物中心市内主题街区打造中的领跑者。无论从潮流文化的定位、开业的营销策略、及饱含深意的品牌布局，大悦城主题街区营销背后的脉络都非常值得挖掘。

　　在今年4月赢商网举办的“商业推动地产论坛”上，天津大悦城副总经理战媛女士就天津大悦城的成功分享了自己的观点：天津大悦城最重要的核心竞争力就是创新创造，也是项目的品牌DNA。项目运用一系列创造节日的活动及自主IP的打造，在概念上不断创新，创造出更多的与消费者连接的可能；持续对主题街区更新，对公共空间进行艺术化打造，与消费者进行更深层次的精神层面的互动；利用黑科技，提升商场服务，把人、货、场三者更紧密地联系起来，形成完整的营销场地。

　　另外，值得一提的是仁恒置地与伊势丹的强强联合备受期待。10月17日，仁恒置地华北区15周年纪念大会上，仁恒置地集团商业事业部总经理胡伟津先生对外界透露，仁恒置地将与天津伊势丹成立合资公司，合资公司将在更广阔的领域开展商业等方面合作。仁恒置地作为综合性城市运营商，有很强的对空间、对场景的营造能力，日本三越伊势丹则有极强的商品把控能力，双方合作的第一个项目将在仁恒置地广场落地，呈现一个全新的“购物博物馆”概念的购物中心。

　　远洋国际中心站 享受地铁红利辐射范围向东扩展

　　远洋未来广场坐落于天津站后广场，为周边成熟居住区提供了商业配套服务，由于铁路等因素形成了特殊的区域划分特征，项目的辐射范围可以沿地铁2号线向东至更广阔的区域。

　　该版块以远洋社区发展出较早的社区商业氛围，形成了以远洋未来广场和水牛城为主的地铁商圈。此站以“远洋国际中心”命名，足见远洋的影响力。

　　地铁2号线远洋国际中心站向东，形成了商业项目相对真空的地带。虽然在靖江路、翠阜新村、屿东城等地铁站点周边亦形成了成熟居住版块和较为便利的社区商业氛围，但仍缺乏具规模的大型购物中心对区域商业氛围的提振作用。

　　空港经济区站 轨交助力城东商圈形成

　　空港经济区虽受滨海新区领导，却地处东丽，一直以来都是环城热点版块之一，与西青中北镇商圈一东一西，成为天津环城四区最先形成商圈的区域，目前成型的商业体包括复地活力广场、新燕莎奥特莱斯、SM城市广场以及欧贸中心等，华明镇居民的巨大消费需求成为版块商业的有力支撑。由于地铁2号线站点距离空港经济区仍有4公里的距离，地铁给空港经济区商圈带来的红利相对有限。

　　空港四大商业体之中，复地活力广场位于居中位置，主要受益于来自自身住宅产品复地湖滨广场的业主，客源相对较为稳定。复地活力广场在餐饮、儿童亲子类、文体娱、零售等业态均有引进，据赢在选址目前各种业态中儿童亲子业态入住面积超过70%。但是由于缺少有特色的主力店，使项目影响力相对有限。

　　SM城市广场是空港面积最大的商业体，项目总建筑面积达42万平方米，即便放眼整个天津，也堪称“巨无霸”一般的存在。SM城市广场由于体量过大，目前只有二层以下营业，目前业态分布中，餐饮、零售等卖场入驻面积占比较高，但品牌多为屈臣氏、热风、拉夏贝尔之类的快销品牌，缺乏亮点。SM城市广场的落地活动频次很高，期待未来将会引进更多的娱乐性业态。

　　新燕莎奥特莱斯是空港经济区商圈中颇具名气的一个，自2013年底开业至今已经进入第六个年头，能吸引到来自市区河东、河北等区域的客群来此消费。新燕莎奥特莱斯保持了一贯的户外街区型的建筑风格，赢在选址数据系统显示90%以上为零售业态，品牌折扣店林立，是较为纯粹的购物型卖场。卖场中缺乏儿童业态，主要目标客群为有一定购买力的中青年消费者。

　　另外，位于万顺融合广场的欧贸中心经营模式更接近集贸中心，目前主力店为欧洲贸易中心精品店，并且结合俄罗斯国家馆、美国文化体验馆等特色业态，打出差异化。

　　总结：

　　天津地铁2号线主体呈东西走向，途径6个行政区，连接中北镇永旺、老城厢、后广场、空港经济区等多个重要版块。目前2号线沿线暂未有新的大型商业地块规划，地铁线路连接杨柳青、华明镇等大体量居住版块的计划也尚在审批阶段，未来一段时间内，预计仍会维持现有的格局。