养老地产运营困难重重：定位高端 多数老人望尘莫及

　　“想做养老地产的开发商很多，但多数在观望，圈了大片土地后，怎么做完全没想好。”亲和源股份有限公司副总裁华山如是说。

　　养老地产这块“蛋糕”无疑让许多开发商垂涎欲滴。实际上，记者发现，运营中的养老地产问题重重。

　　绿地21新城孝贤坊被业内看作是运营养老地产较为成功的项目之一。而记者在走访后发现，该项目对入住的业主并无年龄审核，配套未达到养老地产需求。小区较多空置房屋多为外地投资客所买，目前挂牌出售或出租。

　　另一个养老地产项目亲和源，被业内人士认为在养老方面颇有建树。不过，其高昂的费用，高端的定位，却将多数老年人“拒之门外”。

　　“养老”只是噱头

　　养老地产，顾名思义是为老年人打造的住所。而记者在走访绿地21新城孝贤坊时发现，该项目入住的不仅是老人，也有年轻人与小孩。除了对入住年龄没有限制，该项目还有不少房源挂牌出售或出租，成为外地投资客炒房的工具。

　　11月6日，记者来到位于昆山花桥的绿地21新城孝贤坊。午后的阳光下，胡先生夫妇正牵着手，相伴走在小区门口散着步。这时，一位年龄约为20几岁的女孩牵着一只泰迪走过来，与胡先生夫妇闲聊起家常。据胡先生夫妇介绍，这位女孩也是孝贤坊的业主，是他们的邻居。“只要出钱就可以住，住在这里的不全是老人，也有年轻的上班族，较为常见的还有老两口带着第三代在这里生活。”胡先生说。

　　今年50多岁的陶阿姨也证实了这一点。陶阿姨表示，自己于2007年入住孝贤坊，当时与女儿一起住进来。“现在是独自居住，但是买房子的时候是和女儿一起住的，他们(开发商)也没有要求一定要是老年人。”

　　记者在孝贤坊小区发现，几户人家门口晾晒着小孩子的衣服，也有业主家门口还张贴着尚未褪色的大红“囍”字。

　　值得注意的是，据孝贤坊在住的业主透露，该项目入住率只有约50%，部分空置的房子为二手房，目前在挂牌出售。胡先生夫妇表示：“房子空的很多，你看哪有那么多人住。有的人买了不住，用来投资的。06年买的时候很便宜，我们买了一套约70平方米两室的房子，当时只要20多万。”

　　记者随后在该项目周边的美福来不动产证实了这一说法。工作人员向记者介绍称，孝贤坊有不少房子空置，多数为外地来的炒房客所购买，现在不少在挂牌出售。“孝贤坊的房子均价一般在6000元—7000元/平方米，总价算下来60—70万元。前几天还成交了一套。”

　　除了出售，孝贤坊也有部分房源出租。这位工作人员告诉记者：“我自己就在孝贤坊租了一套两室的房子，租金才400元一个月。目前还招了另外两名室友共同居住，还比较划算。”在孝贤坊小区门口冷清的街道上，这样的中介门店约有6—7家。业内人士认为，这样的养老社区并不在少数。多数开发商并未了解养老地产，只是盖房子，赚钱。　　

小区内一栋楼没有居住痕迹。据小区居民和周边中介介绍，多数空置房屋为二手房，无人居住，为外地投资客所购买，现正挂牌出售。　

小区里晾晒着小孩子的衣物。

　　     医疗配套设施存缺陷

　　“由于服务的是老年人群体，医疗设施配套显得尤为重要。” 绿城房地产集团副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰坚定地说。然而，据孝贤坊业主透露，当初设计规划的配套医院，至今仍未开始运营。胡先生告诉记者：“小区有一些小的医疗室，规划中的一家医院，现在刚建好，还没开张。”他补充说道：“上次小区有个老人突发脑溢血，还是我开车给送到了安亭医院。”这时候，胡先生的妻子称：“不过还好，房间里设置了应急按钮，就是从来也没有使用过。”

　　     随后，在陶阿姨家中，记者见到了红色的应急按钮。此外，楼道里也装置了扶手，电梯也设计成加长型，方便担架进出。然而除了这些设备，针对老年人设计的浴室防滑、扶手等未见踪影。对此，业主有着不一样的回答。陶阿姨表示：“买的时候有，由于用不着便自己去掉了。”而胡先生夫妇表示，购买时为毛坯房，并没有专为老年人设置的装置。

　　    据记者了解，老年人身体健康出现紧急状况的概率随年龄增加而走高，而大多数养老地产项目只能满足于一般疾病治疗，且地处偏远，离市区大医院尚有一段距离，因此对一些突发疾病显得手足无措。

　　     对此，上海少山企业营销策划有限公司创办人项震表示：“正因为现在还没有真正意义上的养老地产，所以医疗当然达不到养老地产的标准。” 他表示，养老地产的医疗水平要达到什么样的程度，目前没有办法用类似于几级医院来比喻，重要的是要符合老年人的需求。此外，还要符合老年人的信赖。“所以必须要在适合老年人需求的情况下达到一定的医疗水平，才叫真正的养老地产医疗。”

　　 定位高端收费昂贵 多数老人望尘莫及

　　    相比孝贤坊，上海亲和源“养老”的功能较为突出。但其颇高的费用，让许多老年人感到望尘莫及。

　　    据了解，亲和源采用的是会员制。亲和源研究中心研究专员刘洁介绍，亲和源有两种会员卡，A卡为“永久卡”，卡费89万元（需一次性缴纳），按户型分，小套、中套、大套的年费分别为2.98万、3.98万、6.98万元。A卡可继承，可转让，如果转让需交卡费10%的转让费。B卡为“终身卡”（15年），年费2.98万元，卡费按照小套、中套、大套分，分别是45万、55万、88万元。华山告诉记者，会员卡的卡费并非一成不变，每半年调整一次。目前，卡费已经由原来的50万元涨到90万元。

　　    一位已经入住的退休干部黄先生向记者表示：“这里的环境，服务都不错。就是收费高了点，大部分老人哪有这个经济能力住进来。”刘洁也表示：“确实，这里住的多为退休干部，一般人住不进来。”

　　    亲和源的定位在中高端收入人群。对此，华山表示，弱水三千，只取一瓢。“我们不可能服务所有的老年人，没有一家企业会这么做。我只能根据我的土地成本、物业、造价来服务适合我的老年人群体。”有业内人士表示，亲和源如此高昂的费用，有变相出售的嫌疑。即便如此，亲和源当初投入的成本尚未完全收回。

　　    然而，跨过收费这道并不低的门槛后，入住的老人并没有获得相应产权。华山表示：“亲和源采取的是产权自持方式。会员卡购买人获得的是居住权，可以转让。”

　　    项震表示：“亲和源相比其他养老地产项目，其在养老方面已经算是颇有建树。但目前也只属于养老地产项目的雏形。”

　　    问题重重 养老地产前途光明道路曲折

　　    上述问题只不过是开发商介入养老地产所带来的部分尴尬局面，养老地产事业任重道远。

　　    正如华山所说，养老地产是什么，怎么做，开发商完全没明白。

　　   “养老地产非常复杂，不仅要运营商业，最重要的是运营老年人的生活。许多开发项目的设计根本达不到养老的需求，没有把养老的事情解决好，怎么能叫养老地产？”项震说，“我知道的一家企业，花了三年时间去研究养老地产，包括养老，运营，服务，然后再去操作。而多数开发商根本没做到这一点，只是盖房子，赚钱。”

　　    开发商试水养老地产时，土地问题首先摆在面前。

　　    业内人士表示，目前，养老地产的土地是划拨还是招拍挂出让，养老地产土地性质如何认定，有关部门都没有明确。 “将来应该有专门的老年地产用地。”项震说。

　　    华山还认为，开发商介入养老地产，往往走入圈地的怪圈。“有的开发商一圈几千亩地。五千亩土地做养老？荒唐。再过几年也不可能有这么多老人聚在一起，这是盲目。”华山表示，“圈了地之后一分钱都不投，到时候转转土地性质，养老地产千万不能做成这样。”

　　    对于开发商纷纷表现出对养老地产的兴趣，业内人士表示：“经济实力不强的企业，建议还是不要碰。”

　　    “区别于普通商品住宅的是，养老地产是一项长期的投入，资金周转相对缓慢，因此，对房企的经济实力有着较高的要求。”冯雨峰说。

　　    华山也持相同观点：“有较强资金实力的开发商可以去做，这是企业社会责任心的一种表现。但是仅解决温饱问题的房企，还是不要尝试了。”

　　    面对养老地产的种种困局，不少业内人士呼吁政策的扶持。

　　  冯雨峰感叹，政府在这方面的补助太少了。政府可以实现由自己办养老院到支持养老地产开发的过渡，此外，还可以从保障性住房里拿出一部分用于养老住房。开发商也在想办法，例如如今的养老地产项目大都建于郊区，除了环境好利于养老外，地价低，可以相对降低成本也是一个考量。

　　    亲和源房地产副总裁杨璇静认为，民营企业、公司化的养老机构，就应该是做高端的，中高端的，政府做好那些低端的，无保户被救助的机构，把市场形成差异化，各种监管做好。

　　   上海资深房地产媒体人梁志超表示，发展养老地产应从源头上着手，最重要的是，养老地产源头土地供应方式能否改变，如取消双轨制的话，则应把现有使用期50年或70年批租的一次性收费，改为按使用期限分年度收取，实行年租制。“中国土地供应年租制或许应从养老地产开始”。

　　    也有专家有着自己的看法。“政府给予支持，企业自然相当欢迎。但养老，最终还要指望自己养。”一位不愿透露姓名的业内人士表示，在美国和澳大利亚，养老机构全都是民间的，纳税人通过合理缴税，年老时便可以享受到这一权利。希望对中国的养老地产有所借鉴。“中国的养老地产，前途是光明的，道路是曲折的，一步一步慢慢来。”