上海“重量级”地块年前出让 或将刷新总价、单价地王

　　近期，上海土地市场不断闪现重量级地块、种子选手级地块身影，若这些“超级”地块均能成功出让，将刷新今年上海总价地王、单价地王纪录。

　　新浪统计显示，截至11月12日，上海将出让2幅起始价超过45亿元的高价地块，分别是虹口区海门路55号商办地块、徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块。业内分析，即使徐汇区漕河泾社区地块以底价成交，也将刷新今年以来上海的土地成交总价纪录。

　　除高总价地块外，优质地块也不少。黄浦区594(北块)、596 街坊商办地块，位于上海“地王集中营”的赵巷特色居住区0号地块1纯宅地，闸北区470街坊6丘住宅用地等稀缺地块也将分别于11、12月进行现场竞价。

　　对此，零晨房产咨询策划经理张佳浩表示，政府为了完成全年供地目标，需要推出这些地块。

　　“延续半年多的销售活跃，企业拥有比较充裕的现金流，推出优质地块，有助于吸引大企业追逐。” 易居研究院研究员刘卫卫说。　　　　

后浪推前浪 未来两月沪总价、单价地王或脱袍退位

　　“重量级”地块赶在年前现身——贵

　　相比前三季度的平平淡淡，第四季度，上海土地市场“超级”地块接连现身。

　　11月9日，上海市规划和国土资源管理局网站(下称上海市规土局网站)发布公告显示，虹口区海门路55号商办地块于11月9日挂牌，并计划于12月26日进行现场竞价，起始价46.9亿元。

　　该地块超45亿元的高起始价引得众多瞩目，高于今年上海总价地王成交价。新浪统计显示，10月10日，徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01商住办地块被保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体以45亿元拿下，折合楼板价27055元/平方米，溢价率42.9%，成为上海今年的新总价地王。

　　不过，起始价超过徐汇区滨江地王成交价的可不仅仅就这一幅地块。一直处于预申请状态的上海火车站北广场以北地块，出让参考起始总价为47.46亿元。

　　除此之外，还有徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块。11月初，上海市规土局网站挂牌该徐汇区漕河泾社区南站商务区地块，起始总价高达54.31亿元。该地块将在12月12日进行现场竞价。对此，业内人士表示，即使该地块以底价成交，也将刷新今年以来上海的土地成交总价纪录。

　　“种子选手级”地块赶在年前现身——稀缺

　　除了高总价地块外，优质地块也不少。将在11月23日以“有竞价招标”方式出让的黄浦区594(北块)、596 街坊商办地块可谓是名副其实的优质地块。

　　出让公告显示，该黄浦区商办地块，东至外马路，南至复兴东路，西至中山南路，北至东门路，土地面积为18675.5平方米，容积率为4-4.3。

　　根据该地块四至可知，其东临黄浦江，北接外滩，地处黄金地段，可以说是上海今年以来推出的位置最佳地块。有分析师预计，该招标要求较高商办地块有望刷新2012年上海单价地王纪录。据新浪统计，9月29日，黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12商业地块被上海申电投资有限公司以底价20.5亿元摘得，折合楼板价28983元/平方米，成为今年上海单价地王。

　　位于上海“地王集中营”的赵巷特色居住区0号地块1纯宅地也不赖。该地块容积率为1.02，起始总价11.8亿元，被业界称为今年以来上海推出的稀缺住宅用地之一。上海市规土局网站信息显示，该"地王集中营"赵巷宅地将在11月29日进行现场竞价。

　　而在11月初，刚被预申请终止的闸北两地块也值得一提。其中，闸北区470街坊6丘地块为住宅用地，出让面积约45680平方米，容积率为2.0，参考起拍价为14.62亿元。挂牌要求明确，该项目应配建经济适用住房建筑面积占总住宅建筑面积的5%以上，地块周边的防护绿地约8210平方米由竞得人带建。

　　业内人士指出，闸北纯宅地位置虽不如上述黄浦区商办地块，但其位处内中环的地理位置也可称“稀缺”。11月5日，上海市规土局网站发布公告显示，该地块拟于30天内发布出让公告正式出让。

　　“不拿地，未来就只能看着别人赚钱”

　　对于近期才出现的这些“超级”地块，业内分析主要与土地市场供地计划和房企这两方面有主要关系。

　　中房研协研究中心总监回建强表示，从全年看，土地出让量还远未达到计划，特别是优质地块较少。

　　张佳浩分析，从政府层面而言，今年上半年的供地指标完成不佳，为了完成全年计划，需要推出这些地块。

　　“延续半年多的销售活跃，企业拥有比较充裕的现金流，推出优质地块，有助于吸引大企业追逐。”刘卫卫说。

　　克而瑞(中国)企业研发中心分析师杨晨青也表示赞同，由于今年前三季度企业销售普遍好转，资金压力明显减轻。而由于前两年企业普遍放缓拿地，现在也普遍有比较强的欲望补充土地储备，因此地方政府在这个时间点上推优质地块比较容易成交。

　　回建强指出，随着市场集中度的提高，大企业的优势会更明显，企业也能看到明年房价上涨的压力，所以也会提前布局。“不拿地，未来就只能看着别人赚钱。”