供应端驱动土地市场“裂变”：“地王”谢幕 自持崛起

　　2017房地产大变局：租购并举下的产业链重构

　　2017年是房地产发展史上转折性的一年。房住不炒，租购并举成为深入人心的政策和市场方向，房地产去金融化，一系列的住房长效机制正在推进。

　　本期专题着眼于与房地产相关的要素、产业链、商业模式的重构，土地出让规则、开发商经营模式，乃至装修家居、住房金融、资产证券化和居民资产配置，直到城市配套服务、居住生活方式，都在从销售向出租、从开发向开发+运营转变，整个社会的商业模式也在发生深刻变革。

　　正如万科董事会主席郁亮所言，万科的发展商时代结束了。一个新的时代正在开启，一些新的商业模式将逐步诞生。

　　2017年12月26日，泰禾集团发布公告称，公司董事会通过议案，拟以不超过8亿元的价格竞拍北京侨禧投资有限公司51%的股权。此前的8月，泰禾曾以7.34亿元的价格受让该项目49%股权。

　　这一项目的前身，是于2015年初出让的北京市丰台区槐房A“地王”，华侨城联合华润、招商斥资83亿获得。此后，华润、招商退出，华侨城独自操盘，直至泰禾入股。几经周折后，项目终于要全部易主。

　　该案例折射出2017年土地市场的一些侧面。一方面，经过近两年的去化，房企对土地的需求仍然强烈，优质地块尤其受青睐。另一方面，地方政府虽大量供地，但介于内外部因素，企业在公开市场已渐显疲态。与此同时，各种因素影响下，2017年的市场已难觅“地王”身影。

　　这些变化既有历史因素的积累，也跟2017年以来的政策变化密切相关。严控高价地、土地供应因城施策、鼓励租赁住房和共有产权住房等共同构成的土地供给侧改革，被认为是土地市场这种变化的主要驱动力。这不仅影响未来的市场形态，还将影响企业的运营模式。

　　供给侧变革

　　对2017年土地市场影响最大的政策文件，莫过于国土部、住建部于4月1日印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。

　　其中要求各地根据去化周期调整供地节奏。其中，商品住房库存消化周期12-6个月的城市，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。

　　在控制土地价格方面，通知强调，要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，严防高价地扰乱市场预期。

　　通知还强调，将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。这份文件得到了很好地执行，也决定了此后市场的各项变化。

　　热点城市土地供应规模加大，是最主要的变化。中银国际统计显示，今年1-11月，百城住宅用地累计供应量同比上升15.1%，其中，一线城市的升幅达到63.8%。

　　以北京为例，随着12月27日再次挂出5宗土地，2017年供应住宅用地的建筑面积已达1168万平方米，同比上涨367%。而此前几年，北京甚少完成土地供应计划。

　　“虽然很多地块的位置相对偏远，但至少让我们看到了在北京市场继续深耕的可能。”某福建房企相关负责人向21世纪经济报道表示，过去几年，北京供应土地偏少，很容易引发争抢。房企为保持在北京市场的存在感，多放缓开盘节奏，延长开发周期，这也间接导致了北京市场的新房供应相对不足。

　　另一个变化在于价格的控制。虽然平均拿地价格仍在上升，但由于设置最高限价的做法越来越普遍，2017年几乎没有高总价“地王”诞生，高单价地块也很少出现。

　　这不仅是土地出让规则变化导致，也有“限价令”因素的影响。“不管出让阶段还是销售阶段，总有一个环节会实施限价。”上述房企人士坦陈，企业对项目售价预估时，普遍比预期下调20%-30%，这就导致他们不敢花费过高代价去拿地。

　　正如前述案例，过往“地王”项目运营不佳，也导致企业在拿地时有所顾忌。易居克而瑞统计了2016年的50个典型“地王”（包括高总价地块及高单价地块）。截至2017年11月中旬，有14宗尚未开工（其中2宗闲置超一年）、29宗已开工未开盘。已开盘的7个项目受困于限价政策，去化表现平平。

　　租赁用地供应增加，也是一个重要特征，具体表现为热点城市推出“全自持地块”。这些地块并未受到冷遇，部分反而很受欢迎。按照中原地产研究中心统计，截至2017年12月中旬，各城市出让的租赁土地面积超过500万平方米，按照单套面积60平方米计算，可以直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线城市。

　　未来五年，北京、上海、广州三城租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例超26%。

　　“地王”谢幕、租赁崛起、热点城市供应放量……这些变化主要来自供应端的政策驱动。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，这正是土地供给侧改革的内容，既体现了当前的政策思路，也代表未来的一种趋势。

　　从拿地到形成房屋供应，往往需要至少1-2年，因此上述措施能起到多少效果，目前尚难预估。但大部分受访人士认为，2017年土地市场趋于平稳，至少可以稳定预期。“高价地对心理预期的影响很大，容易造成市场情绪波动，但今年这种情况几乎没有出现。”严跃进说。

　　运营思路转轨

　　供应规模的增加，在需求端得到了很好回应。根据统计局的数据，2017年前11月，房企土地购置面积同比增长16.3%，增速比前10月份提高3.4个百分点；土地成交价款增长47.0%，增速提高3.7个百分点。这是当月各项指标中，唯一一个增幅扩大的。

　　从某种意义上说，这其中有“历史欠账”的因素。

　　2014年至2016年，房企购置土地面积增速分别为-14.0%、-31.7%和-3.4%。机构普遍认为，在经历两个销售“大年”后，房企的补仓需求仍然旺盛。

　　事实上，从2016年开始，就有房企在部分热点城市出现无房可卖的情况。进入2017年，大型房企的库存（尤其是三四线城市）被大量消耗，部分中小房企更是库存空虚。

　　房企对规模的追求也是一项动力。今年以来，大型房企为保持领先地位，仍然维持着较大的拿地规模，部分中型房企则在谋求规模扩张。旭辉集团副总裁、北京区域事业部总裁孔鹏对这种心态进行解读，“随着地产行业集中度提高，房企只有出现在第一阵营的镜头里，才更有能力做其他事情。”

　　易居克而瑞统计显示，2017年前11月，TOP100房企共新增货值10.47万亿元，为同期TOP100房企销售额的1.7倍。

　　但从拿地货值来看，行业集中度提高的趋势恐难以改变。按照克而瑞的数据，十强房企的拿地货值5.7万亿元，已超过TOP11-100房企的总和。

　　该机构认为，大中型房企的抗风险能力、融资能力以及现金流状况都有较大优势，在土地市场政策持续收紧的情况下，小型房企更容易被拒之门外。特别在拿地金额和拿地面积TOP10这个梯队上，集中度还会进一步加强。

　　而随着销售规模下降、融资政策收紧，房企的资金情况开始变化，其拿地心态也趋于保守。到2017年第四季度，虽然土地交易规模仍较大，但溢价率已明显下降，很多土地以底价成交，部分热点城市出现流拍、流标等现象。

　　光大证券引用wind数据称，2017年11月，一二三线城市成交的住宅用地溢价率分别为5%、27%、32%。相比之下，2016年中高点时的水平为147%、124%、86%。

　　大部分受访者认为，低溢价率将成为未来土地市场的常态，但这并不意味着土地市场会迅速降温，相反，“房企的拿地总量仍将保持较高水平”。

　　一方面，补仓需求仍然存在。中信建投就认为，明年依旧会在补库存的周期内。另一方面，越来越多的企业会选择并购方式拿地，相比招拍挂，这种方式成本更低。

　　对于房企来说，随着地价提高和出让条件改变，运营逻辑也将发生变化。

　　绿城中国总裁曹舟南近日在接受媒体采访时表示，在房地产黄金时代，土地款投入与销售货值之间产生的配比关系是1：3。如果是好地，配比关系是1：2。但如今北京有些地块的配比关系已经降至1：1.3或者1：1.4。

　　他表示，这意味着在地产黄金时代，10亿元买来的土地可产生30亿元销售货值的量，10亿元买来的优质土地可以产生20亿元销售货值。如今在北京、深圳等城市，10亿元买的地只能产生13亿元左右的销售货值，“土地红利已经消失”。

　　曹舟南认为，在这种情况下，依托以往的运营模式已经行不通，企业只能依靠产品力来获取溢价。

　　前述房企人士则指出，这将对房企的综合实力带来考验，融资能力、成本控制能力、区域布局合理性、产品打造能力等，缺一不可。“考验短板的‘木桶理论’将逐渐生效。”

　　易居克而瑞还认为，2018年租赁用地将持续成为一线城市出让的主要宅地类型，房企不可避免要面对租赁地块的运营问题，长租公寓的运营能力以及盈利模式将成为房企继续深耕的新方向。