630亿高库存致财务紧绷 合生创展销售仍难纾困资金

　　在大多数房企都忙着发债融资的时候，合生却在忙着为自己手中一笔到期的债务筹集资金还债，而按照合生之前颇为紧绷的财务状况，甚至有人士猜测还债可能会有一定困难。

　　不过，据11月12日穆迪发布的报告显示，合生11月9日到期的3.5亿美元高级票据已经赎回，其进一步称，赎回票据后，合生在2016年前都没有境外债务到期。

　　然而，即使合生在财务上的燃眉之急已经解决，但这并不代表合生就此可以放松过日子。毕竟穆迪同时也指出，合生还有着630亿元的高库存，使得大量现金不能用作他途。

　　紧绷的财务

　　穆迪的报告显示，合生的库存水平偏高，导致其现金不能用作其他用途。截至2012年6月，未售出的房地产和开发中的房地产金额达到630亿元，几乎是其年签约销售额的5倍。

　　穆迪称，其签约销售额情况的改善进度缓慢是由于公司侧重于一线城市和较高价格类别的住房房地产产品，且政府的限购令对这个战略造成了不利影响。

　　分析师邹吉明表示：“我们预计合生短期内对房地产建设的支出会趋于谨慎，同时会保留签约销售所产生的现金，从而将现金流动性管理列为首要考虑因素。”

　　事实上，按照此前公布的数据，截至8月底合生完成销售金额约72亿元。对于这样的销售速度，邹吉明称：“合生今年前9个月签约销售额同比增长6.8%。基于这个正面趋势，穆迪预计合生会大体上实现其向下修订后的全年签约销售目标120亿元。”

　　然而，即使赎回了3.5亿美元的票据并有可能完成120亿的全年销售目标，似乎也并不能代表合生的财务状况得到了彻底的改善。

　　穆迪在报告中认为，其财务状况依然疲弱，并表示该公司利息覆盖水平较低，短期债务水平偏高，签约销售情况虽然有所改善，但进度缓慢，均表明了这一点。

　　分析人士表示，相对于其有限的现金结余，其短期债务金额较大，这表明流动性压力持续，使公司容易受到签约销售额任何不利变化的影响。

　　当然，穆迪也同时在报告中指出，基于其庞大的业务规模及其与多家银行的长期关系，合生一直能够把相当大份额的短期借款延期。

　　630亿高库存

　　事实上，有研究指出不管合生如何想方设法把短期贷款延期，作为以销售为主的开发商，如无法改善销售从根本上获得更多资金及更快的周转，恐怕负债的问题将难以得到根本性解决。

　　因此，穆迪认为合生目前高达630亿元的库存，将使大量资金积压在项目上无法套现。

　　不过，对于穆迪所指的高库存，合生投资者关系部人士昨日对记者回应称，据公司中报时所统计，库存并没有630亿元这么多。该人士称当时上半年合生的库存应是在400亿元左右。

　　那么合生所统计数据与穆迪报告中的统计差距达到200亿元，这是从何而来的呢？对此，合生方面表示并不清楚穆迪的统计方式是什么。但其强调，如果是已经销售但并未交付业主的部分，合生自己并未将其纳入库存的统计之中。

　　同时，上述人士也进一步解释称，合生之所以会有比较高的库存，的确是和此前销售速度比较平缓有关。其称，影响合生销售进度最大的因素就是公司不愿意降价，该人士表示，这与合生项目的市场定位有关。

　　事实上，合生今年因不愿降价而导致销售缓慢也是很多业内人士所公认的。此前，高通智库研究院司建伟就曾向记者表示，虽然目前合生在北京的销售情况并不理想，但其定位应该是保有所售物业的市场价值。因为，他观察合生即使在销售不佳的情况下，也并未一味迎合市场进行降价，而是一直坚持高端定价。

　　在这样的价格策略之下，合生似乎也并不为今年的销售目标所着急。据昨日合生工作人员表示，10月公司又完成了销售额10多亿元，因此对于120亿元的目标还是有信心的。

　　开源节流纾困

　　然而对于合生来说，即使销售顺利完成，其公司的财务压力似乎仍然无法得到太大的改善。

　　毕竟按照之前穆迪的统计，合生有其他短期债务需要在未来12个月再融资，总计111亿元。而据合生中报透露，其截至今年6月30日的总债务为270亿元。

　　针对这样的疑问，合生投资者关系部人士称，目前公司的总债务水平已经有所下降，其进一步透露减少情况约为22亿元。

　　上述人士透露，目前合生将手中持有现金的水平维持在20-30亿元区间。其表示，公司认为这样的现金水平足以应付公司的日常营运，不会有太大压力。

　　其坦言，在之前有较大还债压力的时候，公司也曾考虑过是否卖掉北京的东方文华以套现，但随着债务的顺利解决，目前已无此需要，

　　“另一方面，我们也将项目的运营资金进行控制，从以前的90亿元的支出调整至今年的70亿元，从而减少开支”，该人士称，合生当然也希望能尽量多保留一些现金在手中，所以对于目前销售所得资金会谨慎处理。

　　该人士解释称，之所以将用作建设的支出降低，主要是因为在调控的情况下，合生的销售确实缓慢，不需要太多的货量来支撑销售，另一方面如果市场回暖合生的销售速度提高，其最低高达400亿元的库存以足以应付很长一段时间的销售所需。

　　合生内部人士还称，如果市场变好，那么公司也可以用每个项目的名义去申请工程项目贷款，其表示以合生和几大银行长期的合作关系，获得项目贷款应该不会太困难。