佳兆业总裁金志刚在：旧改要处理好六方面的利益关系

　　想到旧改，一般会想到拆迁或者强拆，作为深圳乃至于全国的“旧改之王”，佳兆业对旧改的思考与探究或许值得业内借鉴。

　　12月8日，由佳兆业集团主办的"对话佳兆业--中国旧城改造高峰论坛"在深圳君悦酒店举行。佳兆业集团总裁金志刚在现场演讲环节指出，对于旧城改造方面，以公司的经验来看，主要是处理好六大方面的利益关系。

　　“一是拆迁业主的利益关系，是坚持和谐改造，充分尊重和满足业主的意愿，佳兆业内部不允许叫‘钉子户’，叫‘困难户’，他有困难，你得想办法去帮他；二是与市民利益关系，旧城改造要让普通市民受益，让市民觉得改得好，多了一处好地方；三是与现有城市功能的关系，要对城市、片区深入调研，弥补功能缺陷，满足城市发展的需要；四是与自然生态的关系，改善生活环境，建设美丽中国；五是与历史文化的关系，保护性开发，不要把祖宗丢了什么都一拆了之，注意保留城市记忆，承前启后；六是与可持续发展的关系，要符合整体经济发展的需求。”金志刚认为。

　　相关资料显示，佳兆业从1999年开始参与旧城改造，旧城改造业务已成为公司的发展战略之一。佳兆业成功开发深圳佳兆业桂芳园、深圳佳兆业金翠园、深圳佳兆业中心、广州中石化大厦、佳兆业大都汇等众多旧城改造项目。到目前为止，佳兆业旧改项目的总占地面积超过1000平米，涉及深圳、珠海、广州、东莞、惠州等城市，拥有超过30个项目。

　　另据和讯网了解，目前佳兆业位于深圳龙岗华为科技城核心区域的佳兆业城市广场项目将于近期入市，该项目建筑面积180万平米，入市后将成为深圳目前在售项目体量最大之一。

　　除了佳兆业集团高管的参与外，“中国旧城改造高峰论坛”还邀请了政府官员、学者以及行业专家来共同探讨旧改之路。

　　中国房地产业协会市场委员会副秘书长、中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天在演讲环节更谈到，一线城市中心城区土地供应减少，供地郊区化，面对土地资源极度匮乏的问题，地方政府也因此更加着眼于对土地价值的再挖掘。加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，就理所当然成为政府关注的重点。

　　他还认为，企业参与旧改有三方面优势：第一，旧城改造有效提高房地产市场供应，满足大城市旺盛的市场需求，有助于企业提高大城市市场占有率；第二，在旧城改造之后，项目区位效益显著提高，土地经济价值将得到最大程度的释放，从而提升地价以及房价。企业精心完成旧城改造的过程，实际上是土地加速增值的过程；第三、能获得较高的开发利润，在开发过程中，不管是对企业资源的聚合，还是品牌市场能见度的提升，都有不小的作用。

　　但陈啸天也强调，旧城改造面临着复杂性和系统性，决定了企业必须具备高度的专业能力。其次，旧城改造周期性相对较长，则决定了企业必须具备良好的资金实力。而专业开发能力是旧城改造业务得以实现的最后一个环节。所以说，资金雄厚、综合能力强的企业在旧城改造方面更有优势。

　　具体而言，“一是必须具备雄厚的资金实力。因为旧城改造项目开发时间跨度大，推进难度大，所以必须有资金支持。二是必须具备多方面的专业能力。一方面是房地产开发的专业能力，而另一方面则是法律、管理等专业能力，旧城改造项目一般存在较多历史遗留问题，涉及法律纠纷、拆迁补偿、历史遗迹保护，因此需要专业人才来处理和解决问题。三是必须具备较强的资源整合能力，平衡各种利益关系。”他表示。

　　有业内人士对此观点也表示认同。“目前中国旧城改造鱼龙混杂，正常、合理、规范的旧城改造被等同于拆迁，由此产生了偏见和误区。”

　　“旧城改造并不是中国独有的。纵观世界各国的发达城市，包括纽约、伦敦、新加坡、东京等城市，旧城改造是其发展进程中必须经过的阶段，也是其可持续发展的必经之路。”该人士就此指出。

　　关于如何处理旧改中的难点，佳兆业的经验或许值得借鉴。佳兆业相关负责人透露，公司成立了旧改专业团队，研读政府对城市规划的整体要求，对国内外法律政策及案例进行学习与研究，探讨旧城改造运营模式，并对旧城改造立法及配套政策作研究。

　　“为旧改公司还专门成立了全国最大最专业的旧改公司--佳兆业置业发展（深圳）有限公司，这个团队聚集了200多名精通规划设计、商业谈判的专业人才，他们在旧改行业的平均从业经验均在8年以上，核心骨干在10年以上。基于十多年的旧改经验，公司也形成一整套系统的作业流程和管理规范。因此，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节出现的问题时都能得到及时、妥当地处理。”

　　另外，该负责人还表示，公司在旧城改造的过程中，挖掘旧城区位优势和当地历史文化、商业等资源，发现土地和项目的潜在价值，避免千城一面。