北京来广营地块前景难料 招商、九龙仓引华侨城亚洲入伙

　　于今年情人节出让的北京来广营A4和B4地块，今后又将增加一位“情人”。

　　12月12日，华侨城亚洲公告称，其全资附属公司华京与北京招商地产及九龙仓全资附属公司大连盈致订立增资协议，三方将向北京广盈作出现金出资，分别注资4154.03万元、125.88万元及28万元。

　　完成注资后，北京广盈的注册资本将由1000万元增至1515.16万元，股本权益则由华侨城亚洲、北京招商地产及大连盈致分别拥有33%、34%及33%。

　　目前北京广盈的主要资产就是位于广营乡的A4和B4地块，该地块由九龙仓和招商地产以底价23.7亿元联合竞得，土地总面积约7.27万平米，计划开发为住宅，最大可开发住宅总建筑面积约18.18万平米。

　　华侨城亚洲入伙

　　华侨城亚洲在公告中提及，如果北京广盈今后要求进一步股东贷款或担保，华京、北京招商地产及大连盈致各自将向北京广盈提供的股东贷款及担保累计总金额分别不得超过9.24亿元、9.52亿元及9.24亿元。

　　对于今后可能投入的资金来源，华侨城亚洲表示，拟用其内部资金、股东贷款或银行借贷以现金支付。

　　据华侨城亚洲相关负责人介绍，目前来广营地块尚未动工，在完成注资后，招商地产将成为第一大股东，项目会由其主导操盘，华侨城亚洲和九龙仓则通过项目公司董事会参与运营建设，但更多是作为财务投资者的角色。

　　该负责人还表示，此次参股来广营地块，是在年初重新确定公司发展方向之后的具体动作。

　　其时，华侨城亚洲主席王晓雯曾明确表示，今后会以各种灵活的方式向市场直接拿取项目资源、收购项目资源，且均会处于经济发达的城市。

　　在此次入股来广营地块之前，华侨城亚洲就曾于11月6日公告，以3.85亿元收购津滨发展位于天津河东区的一宗土地。该土地的总面积约13.18万平米，总建筑面积约31.62万平米，目前也尚未开发，规划为住宅及商用物业。

　　对于近期的连续收购、入股动作，上述华侨城亚洲负责人表示，公司在目前已运营成都华侨城和上海苏河湾两个大体量的商业项目后，会适合考虑配置一些投入相对较小，周转快的住宅项目，因为毕竟公司目前规模还不大，希望在项目上能做合理搭配，使公司发展的更稳健一些。

　　另外，对于此次与招商地产和九龙仓的合作，该负责人称，其实在此之前，华侨城亚洲与招商地产和九龙仓就有商谈，同时三方之间比较熟悉，也有合作基础，因此能最终达成三方合作协议。

　　对于这点，招商地产董秘刘宁也表示认同。其称，在来广营地块的开发上引入华侨城亚洲，是希望与其控股股东华侨城加强进一步的合作。

　　事实上，招商地产和华侨城的合作早有先例，双方在深圳曾共同成立合资公司，并三度携手在深圳尖岗山片区拿地，之后联手打造的曦城项目如今已是深圳豪宅的代表之一。

　　来广营地块

　　此次华侨城亚洲入股来广营地块，虽然在华侨城亚洲和招商地产看来，仅仅是出于三方之间较好的合作基础，但在外界看来却不尽然。

　　相关分析认为，此次合作的来广营地块，其实是北京今年出让土地中较优质的纯居住用地，招商和九龙仓选择再引入一家合作方，一是可以降低风险，但更多的还是受压于项目前景不明朗。

　　据链家地产早前统计，该地块成交楼面价为12523元/平方米，是历年来广营板块楼面价最高的用地，其楼面价甚至高于2011年成交的同区域居住用地。

　　链家地产当时还认为，以1.25万元/平米的楼面价来看，来广营地块后期定价空间有限，且周边供应不少，入市后预计会面临较强的市场竞争力。

　　另外，在年初该地块出让之前，曾有消息称，包括中海、龙湖、中国水电、以及融创、金地、葛洲坝等近10家企业都对该地块感兴趣。但地块拍卖当日，预期的抢地热并未出现，报价的仅有招商九龙仓联合体一家。

　　对于该地出让的遇冷，市场分析认为，主要是由于宗地总规模较大、总价太高将许多企业拒之门外，23.7亿元的挂牌起始价使得有拿地意向的企业望而却步。

　　当时还有分析指出，其他房企并未出手的原因，在一定程度上是受制于外部市场预期不明朗，按照该地块楼面价格以及周边项目售价看，未来定位或偏向高端，但目前高端市场受政策影响，很难有所起色。

　　据北京中原的数据显示，目前该地块区域内商品房售价在2.5-2.7万/平米之间，如筑华年、华贸城、中国铁建国际城均价皆在25000元/平方米左右。