同策咨询:“城镇化”带来的房地产市场机会

赢商网   2012-12-26 11:54
核心提示:“新型城镇化”对于当前房地产市场基本面有哪些影响?新型城镇化提出给接下来的房地产市场带来什么机遇与挑战?过去的城镇化背景下,房地产发展存在哪些问题必须要改进?如何在“新型城镇化”过程避免这些问题?

  文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

  “十八大”报告中提出进行经济结构转型与产业转型与升级,发展生态循环经济。与此同时,中央经济工作会议指出,“新型城镇化”的过程中,要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程,走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。

  那么,“新型城镇化”对于当前房地产市场基本面有哪些影响?新型城镇化提出给接下来的房地产市场带来什么机遇与挑战?过去的城镇化背景下,房地产发展存在哪些问题必须要改进?如何在“新型城镇化”过程避免这些问题?

  从“新型城镇化”对于当前房地产市场基本面的影响来说,当前以城镇化拉动内需,将助推房地产市场“基本面”持续回升。具体来讲,在2013年及未来,城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在,伴随着城镇化的进一步推进,房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来,城市郊区、新城等将成为房地产市场的主力战场,这些市场的持续开发将助推房地产市场基本面持续回升与回暖。

  “新型城镇化”的推进与房地产市场基本面持续回升与回暖对于房企来讲,带来什么机遇与挑战?哪些城市或区域值得我们去关注?同策咨询研究中心总监张宏伟认为:

  首先,已经规划的或即将规划出台的新城、新区、城市副中心等将引来新一轮的市场发展机会。“新型城镇化”是这些规划落地到房地产市场开发、销售的助推力,伴随着户籍制度改革与城镇化进程,这些新城、新区、城市副中心等将在未来几年内由规划逐步建成雏形、成熟。

  其次,对于房企布局的区域与城市结构来讲,由于房价与城市化进程发展梯度关系,二三线城市将成为其布局和深耕的区域,一线城市只能以点状布局,寻求市场发展机会。

  第三、新型城镇化道路的提出,要走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。那么,对于房企或市场来讲,绿色低碳地产或产品将会受到市场的关注,拥有这些技术的房企或将在未来几年获得新的发展机会。

  但是,中国“城镇化”进程的大势导致一些新区、城市副中心规划大批量出台,大量市场供应随之来临,尤其是三四线城市,在缺乏产业导入与支撑的前提下,直接进行房地产市场开发“造城”,“加快”城镇化进程。这样,“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化,或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的市场风险,这虽然与温州炒房团没有太多关联,缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会助推这些城市面临崩盘的风险,这是值得我们思考和面临处理的问题。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,“新型城镇化”的过程中,应该注意人口与产业导入的节奏,首先,城市土地扩张要与农业人口转移相结合,不能单一地扩张城市、大搞建设,大城市要与中小城市及城镇协调发展。其次,城镇化要与产业转移相结合,实现产业在城乡间、地区间合理布局。伴随着我国经济结构转型与产业转型与升级,“新型城镇化”在轨道交通、生态园区、智慧城市、旅游地产等投资方面会迎来新一轮的市场发展机会,这从投资结构上与“新型城镇化”的基调相吻合,一定程度上一方面可以避免“被城镇化”与“空城”的问题,同时,又要走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。第三、“配套”先行必不可少,这也是避免“空城”一个新城人口导入的必要条件之一。

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文章关键词: 城镇化房地产市场房企
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