世邦魏理仕：写字楼市场将现供应井喷 租金面临压力

　　“总体来说，2013年写字楼市场在租金方面或会面临一定的压力，并且二线城市这方面的压力会比一线城市大很多。”世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟如此表示。

　　1月15日，世邦魏理仕在广州举行《中国及广州2012年物业市场回顾与2013年展望》媒体见面会，并表示，今年一年全国将会有大量的写字楼新增供应，其中大部分来自于城市的新兴区域，同时写字楼的空置率将进一步走高，部分城市的租金也会承受一定的压力。

　　需求放缓 空置率回升

　　从宏观经济来看，中国的经济增长在连续7个季度放缓之后，终于在去年第三季度，国内经济增长放缓到7.4个百分点。

　　在国内经济增长放缓以及外围经济持续疲弱的双重影响下，2012年全国优质写字楼的需求明显减弱。

　　相关数据披露，去年全国写字楼净吸纳量按年下降超过40%。从区域来看，华东及华北下滑幅度超过50%，而受惠于国家西部大开发政策的华西市场的净吸纳量则同比增长8%。

　　“事实上，从2011年第三季度之后，连续4个季度走低，到了去年的第四季度出现略微上升，但是仍在低位徘徊”，陈仲伟续指，倘若回顾历史不难发现，目前的市场需求已经回到2009年第二季度的水平，所以写字楼的波动相对来说比较缓慢。

　　“所以，就市场需求来看，2012年全国的写字楼需求是减弱的。而在此之前，空置率连续三年均走低，但是从去年开始回升”，世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海续指，去年全国写字楼空置率上升了1.1个百分点，达到12.8%。

　　“而其中，一线城市的空置率相对较低，不到8%。但二线城市写字楼空置率已达21%左右。”陈仲伟进一步补充指出，二线城市的空置率相对较高。

　　“虽然二线城市在这方面的库存量比较低，但是一线城市的需求远高于二线城市。”陈仲伟如是说。

　　供应井喷 租金面临压力

　　纵观去年写字楼市场，除了需求放缓之外，供应方面也受到经济前景不明朗的影响，不少原定于2012年竣工的写字楼都纷纷调整工程进度并出现不同程度的延迟。

　　据世邦魏理仕披露的统计数据显示，去年全年新增供应按年下降30%。与此同时，租金增速也显著放缓，但仍实现3.6%的按年增长。

　　对此，世邦魏理仕认为，在中国写字楼供应延迟其实是非常普遍的。

　　“我们做了一些研究，在过去4年中，平均每年大概有40%的写字楼的供应是推迟的。举个例子，今年广州的新增供应大概有50多万平方米，而截止至年底，我们发现大概有4成是推迟了”，陈仲伟如此表示。

　　与此同时，世邦魏理仕认为，宏观经济在去年第三季度已经触底，第四季度开始慢慢走出低谷。“尽管，我们认为经济的复苏是相当缓慢的，但仍相信这个缓慢的趋势将会一直持续到2013年。”

　　因此，对于2013年，该机构预计未来一年将会有大量的新增供应，其中大部分将来自于城市的新兴区域。

　　而未来几个季度，办公楼空置率也将持续上扬，租金也将承受一定的压力，特别是位于城市新区的办公楼。

　　此外，陈仲伟还指出，未来，来自供应方面的压力，二线城市将远大于一线城市。

　　他援引世邦魏理仕的研究数据分析指出，4年之后，一线城市的库存会增长45%左右。二线城市将达到了146%左右。这也就意味着，在新增供应量按期完成的情况下，二线城市的库存在接下来几年中，会有较快增长。特别是成都和天津这两个城市，未来供应的压力比较大。

　　不过，值得一提的是，二线城市中不少项目存在散售、自用的情况，因而这方面将会相对减少高库存对市场造成的冲击。

　　陈仲伟强调指出，位于城市核心地区，由富有经验的开发商开发出来的产品，面临的压力会少很多。

　　“这些很快形成的供应是在新兴的区域，比如现在很多城市都在建新的CBD，包括广州的珠江新城、杭州的钱江新城等等，这些区域面对的压力会相对来说大一些”，陈仲伟如是说。