莱蒙国际执董王天也：未来将商业地产业务提升至15%

　　虽然此前一直明确要打造“双轮驱动”，但莱蒙国际执行董事王天也在接受记者采访时首次明确：在未来希望把公司的商业地产业务提升至15%，希望持有的商业面积能达到100万平米。

　　王天也认为，商业地产将是莱蒙国际未来收入贡献的一个重要方面。“我们看到香港特别行政区的房地产市场，比较成熟的一些大的地产集团，比如像新鸿基，长江等，你看他过去的二三十年发展下来，基本上有两个特别重要的特点，一个是在销售收入当中，在总体的收入当中，就是持有型的物业所带来的租金的收入比例越来越高，有些已经达到30%、40%的这样一个水平，甚至更高，这是他们的一个特点。另外这类公司它的负债比例很低。”

　　至于商业地产的前景，他指出，很多的二三线城市的商业地产依然不足，依然有发展的空间，从这个方面来说中国商业地产是和购买力和人群相联系的，而购买力和人群又是和城镇化相联系的。

　　“当我们进入一些地区从事商业房地产开发的时候，确实要看到这个地区有没有经济的支撑力，消费人群有没有支撑力，这个就要看这个地区有没有经济特色，有没有经济卖点，如果这个地区没有什么太强的经济而单纯的靠人，你想想如果一个地区没有经济的支撑，这个人可以维持多久呢？消费可以维持多久呢？商业地产可以维持多久呢？这同样的一连串的系列就是这样的一个逻辑性的道理。”

　　王天也还指出，未来的10年，房地产应该是更趋于稳定、成熟的市场，中国房地产暴利时代已经结束了。从市场的规管者来讲，从政府来讲，从参与者来讲，也都不希望那种畸形的房地产爆发式的市场状况的出现，所以期待着未来是一个稳定的房地产市场。

　　而对于李克强副总理所提出的新型“城镇化”，王天也表示，城镇化未来强有力的发展对于住宅和商业同样的都提供着机会，从开投资人或者从住宅、商业地产，房地产商开发上来讲都是如此。

　　以下为记者对莱蒙国际执行董事、莱蒙商业及华盛莱蒙基金董事长王天也的采访内容：

　　记者：2012年，我们看到莱蒙国际的合同销售达到62.8亿港元，同比增长也很不错达到24.7%，对于这样的业绩，因为2012年整个形势也并不乐观，管理层对此是否满意？

　　王天也：作为莱蒙地产的管理层，我也是其中的一个成员，我们从董事会到管理层对于2012年所取得的业绩还是满意的。实际上看一看这个行业，应该说2012年总体从量上来讲，整个房地产行业各个公司的表现应该也还是不错的，

　　从莱蒙来讲，这个公司是一个港资背景的公司，到今年（2013年）应该是整整20年的历史。可以说由前期过去在香港、在珠三角，特别是深圳地区的长期的铺垫，从2001年以后开始进入了全国，现在我们这间公司已经在全国9个城市，运作和在建的大概有16个项目，有这样一个总体的铺垫，经过过去若干年的莱蒙人一代一代人的共同的努力，取得今年的成绩，也不是说好像是一个很偶然的事情，我觉得这也是一个很正常的。

　　因为现在我们是一个上市公司，还是很多价格敏感不能多透露，但是确确实实从销售业绩来讲，从合同销售来讲，我们去年全年实现了62个亿的销售，大概接近37万平米的销售。如果和我们当初自己设定的底线的目标比较起来，增长了25%。我们从面积和销售金额来讲，分别都是增长了25%和40%这样一个比例，所以对于莱蒙来讲，我们向我们的投资人，向我们的股东交出这份成绩，我们认为还是满意的。

　　记者：2012年的时候，我们也观察到莱蒙国际在全国也有很多的布局，2012是否意味着是莱蒙国际的全国的一个发力这样的年份呢？

　　王天也：可以这样说，实际上这也是莱蒙一贯的策略，作为一家房地产企业，一定要有自己的定位，一定有自己的策略。另外莱蒙是从珠三角开始逐渐的成长起来的，而且莱蒙最主要的基地应该是深圳。深圳现在从房地产行业来讲都已经被列为了一线的城市，所以莱蒙这个公司是从一线城市开始做下来的，在这样的基础之上，在过去的大概10年、8年的时间，我们可以看到，我们上市实际上才2年的时间。

　　我们是从一线到二线，从二线到三线总体这样发展的一个过程。现在我们也在说，比如说我们可以争取在考虑未来的战略的时候也可能考虑三四线的城市，但是从我们公司本身目前的状态看，还是处在二三线甚至包括也有一线城市这样的布局。

　　不同的公司有不同的策略，要根据公司本身的情况，莱蒙包括公司董事长黃俊康先生，他已经长时间的在香港资本市场，香港的房地产市场积累了丰富的经验，一方面是房地产经验，另一方面就是商业地产的经验，包括百货，他在这两个方面在香港比较前卫的市场中获得了很多经验和视野，所以他就带领着这个团队，在过去的20年的实践当中一路带领莱蒙团队，去不断努力。

　　在珠三角、在深圳这样的市场化人才结构中，它的人才特点，就导致了布局上应该向中高端方面去侧重。我们现在就按照我们的策略，我们叫做"双轮驱动"策略，什么叫做"双轮驱动"呢？就是一方面我们依据深圳或者说扩充到珠三角这样的市场，目前我们已经扩充到了长三角、中西部和北方地区，包括京津环渤海这些区域市场，这是一个方面。

　　在这方面我们是力主于打造中高端的产品，像住宅方面实际上在深圳我们有可以说是家喻户晓的名盘项目，比如说水榭系列，这个在深圳口碑确实是非常强的，打造是一种中高端的住宅系列。

　　双轮驱动的另一轮子就是叫做城市综合体，莱蒙从第一天开始，就是在自己的策略里面明确表示要两条腿走路，一方面是和传统的中国地产商一样，去做住宅型的房地产开发，另一方面从很早开始就进入了商业地产，或者叫做持有型的投资型的物业。这就是莱蒙所说的第二个轮子，叫做优秀的城市综合体的开发商和运营商。就是不仅开发，你并没有销售，而是继续运营，所以这就是"双轮驱动"。

　　在这样一个策略情况下，莱蒙特别是在过去的5、6年迅速的扩展，现在已经进入了像我们在珠三角的许多城市，包括深圳、东莞、惠州，广州的局部地区现在也在看，所以这是一个珠三角的。长三角像杭州、南京、常州，这样一些主要城市，我们也都进去了，上海我们也在看，但是要看机会。这是两个主要的市场，这个区域已经占了我们总的土地储备的大概70%左右了，珠三角强一些大概是40%左右。

　　另外我们实际上2012年在江西南昌，拥有大概接近80万平米的建面，这一个城市就已经占了我们总土地储备的大概15%，再加上我们进入了天津、成都，这样一些城市，现在已经是进入了大概9-10个城市。而项目本身也已经到了15、16个项目了，现在和很多国内的房地产开发商比较起来，可以说我们的步伐不慢，跟的上去，就是这样一个情况。

　　记者：王总也介绍了公司的一个发展的战略是"双轮驱动"，调控这两年我们也看到许多传统的住宅型的开发商也在纷纷往商业地产方面转型，因为莱蒙做的住宅产品质量、品质也非常高端，我们想了解一下莱蒙在商业地产方面，定位是怎么样的？

　　王天也：实际上莱蒙地产，我刚才也讲过，从初始就已经确立了一个要做中国城市综合体的优秀的开发商和运营商，在这方面莱蒙是做的很多的。

　　实际在早期莱蒙是在深圳和常州这两个主要的市场，开发了城市综合体，之后又一路在扩展，莱蒙现在的城市综合体项目已经很成熟了，我们在手的已经有8个综合体的项目。现在像东莞、杭州的余杭，我们都已经有稳定租金收入的中型的ShoppingMALL，在常州我们有大型的综合体，体量都在20万以上的这样的商业在运作，包括MALL，包括零售商业，同时也有酒店，这是综合型的。我们未来比较新的视野，希望的我们在成都的一个城市综合体项目今年能正式开业，这是一个写字楼和商业结合的项目，同时我们更具期望就是前不久刚刚在南昌的红谷滩拿到接近80万平米建面的大型的城市综合体的项目，我们认为这个项目未来将会是中国江西南昌的一个绝对的地标和名片。

　　所以这个从商业角度，刚才你所问的，这一定是未来我们集团业务发展的一个重要方面，而且也将是我们集团未来收入贡献的一个重要的方面。

　　记者：商业部分都是持有还是会有可能会出售一部分？

　　王天也：这个实际上和很多的做商业地产的公司都有接近的地方，我们的商业开发也是根据不同的区域，不同的市场特性去安排我们的定位，我们现在的商业，如果大部分的模式，就说我们在一部分重要的城市的重要的地段，我们会持有一些集中的商业，但是也有一部分比如说街铺、地商型的这样的商业的物业，我们也会出售，这两方面是都有的。

　　现在莱蒙地产大概接近20万平方，在手经营的商业面积，未来集团也一直把它作为一种策略，希望未来我们的新增土地储备当中，大概有不低于15%，应该是放在投资型的持有物业方面。所以我们预期应该用不了几年，总体持有型的商业面积应该能够走向大概100万平方的水平。

　　记者：那公司商业跟住宅的比例或者占公司销售额的权重，比较理想的大概是怎样的一个状况？

　　王天也：在不同的时期有不同的比例，因为商业来讲，现在我们讲是有两个方面的含义的，一个是出售的商业，一个是真正的持有的商业的租金收入。现在回头看最近几十年的房地产市场，特别是商业地产市场的发展趋势，我们临近的比如说我们看到香港特别行政区的一些房地产市场发展的比较成熟的一些大的地产集团，比如像新鸿基，长江等等这些集团，你看他过去的二三十年发展下来，基本上有两个特别重要的特点，一个是在销售收入当中，在总体的收入当中，就是持有型的物业所带来的租金的收入比例越来越高，有些已经达到30%、40%的这样一个水平，甚至更高，这是他们的一个特点。

　　另外这类的公司还有一个特点，就是它的负债比例很低，可以经受巨大的市场动荡。我们中国的房地产开发商从未来来看，你看我们土地红利还有多少年可以吃呢？大概十年、二十年，这是一个。另外一个确实从住宅来讲，我们国家坦率点讲，就是有它不成熟的地方，包括规管，包括房地产的参与者，都还有不成熟的地方，在这个过程当中，我们的市场只能继续让它逐渐的，一步一步的发展，从这个意义上讲，我们面对未来的市场挑战，我觉得尽早的增加一些持有型的、投资型的物业，对于房地产商来讲是有好处的。

　　所以我刚才讲，我们自己集团所确定的，在未来的土地储备的增加当中，我们希望有不低于15%的商业面积，未来的经营面积和租金，我们也都有一些确立的目标。

　　记者：王总，关于商业地产，这两年您也看到了，这个市场的许多的开发商也往这方面转型，也有一些人可能会认为目前中国的商业地产可能会存在泡沫，我也看到公司董事长黃俊康先生此前也谈到相关的忧患，您对这一块是怎么看的？

　　王天也：确实存在这样的一个问题，因为现在的住宅市场，坦率点讲，包括政策的不稳定性，包括诸多方面的因素，很多房地产商都在向商业地产转移，但是商业地产是有它的专业性的，如果盲目的转向商业地产，没有自己确定的战略是容易出问题的。

　　商业地产它不像住宅，住宅具有一定的社会性，有一定的政治性的意味，但是商业地产目前来看基本上是一种市场性在发展，在这样一种情况下，我们已经注意到在部分的一线城市，人均的商业面积已经是相当高了，已经接近国际上的相对比较高一点的水平了，那么在这方面我们确实就需要小心了。

　　但是在中国在未来城镇化的这样一个大的背景下，我们很多的二三线城市的商业地产依然不足，依然有发展的空间，这个方面我觉得商业地产是和购买力和人群相联系的，而购买力和人群又是和城镇化相联系的。

　　而城镇化是怎么来呢？是应该取决于当地的经济基础，我们回忆过去10年、20年，中国也出现过局部地区的地产泡沫的破裂，我们在有一些地方看到过烂尾楼，但是认真考察和分析这些市场，可以看到他们出现这些情况，往往是由于一种扭曲的、畸形的、短期的炒作式的房地产的剧烈的上升，而当地的经济，特色经济、产业经济都同房地产的增长不相匹配，所以经济稍微有一点波动，房地产泡沫就扑灭了，就垮下来了。

　　当我们进入一些地区从事商业房地产开发的时候，确实要看到这个地区有没有经济的支撑力，消费人群有没有支撑力，这个就要看这个地区有没有经济特色，有没有经济卖点，如果这个地区没有什么太强的经济而单纯的靠人，你想想如果一个地区没有经济的支撑，这个人可以维持多久呢？消费可以维持多久呢？商业地产可以维持多久呢？这同样的一连串的系列就是这样的一个逻辑性的道理。

　　记者：那您是怎么看新一届领导人提出的中国未来的发展方向是城镇化，然后城镇化的话您认为会给住宅或者商业，这两块哪一个可能会带动更大的一些发展的机会？

　　王天也：商业界对中国新的一届的领导班子，给予特别高的厚望，我们也感觉到目前中国未来的新一届领导班子的，从他们的一些文章，从他们的一些发言当中我们也嗅到，他们对于城镇化是非常重视的。

　　我个人感觉城镇化未来强有力的发展对于住宅和商业同样的都提供着机会，从我们投资人或者从住宅、商业地产，房地产商开发上来讲，因为我们从事的是一种微观经济的形态，我们更多的是注重于一些区域市场甚至是局部市场的分析，而对总体的宏观的形势，总体宏观把控，我觉得更多的是受政策层面和总体经济规律的影响。

　　记者：对于下一个10年，中国房地产行业的发展，您认为比如房价还会像之前那样会出现一种剧烈的增长吗？

　　王天也：我认为未来的10年，房地产应该是更趋于稳定、成熟的市场，我一直认为中国房地产暴利时代已经结束了，没有了。从市场的规管者来讲，从政府来讲，从参与者来讲，也都不希望那种畸形的房地产爆发式的市场状况的出现，所以我们期待着未来是一个稳定的房地产的市场。这就是为什么我们在做商业、在做住宅的时候，同时也注重其他的东西，比如说刚才我们也谈过，我们也在做基金，我们也在做自己的融资方面，诸多方面都是在考虑应对未来10年，房地产发展的一个趋势。

　　记者：去年莱蒙成立的华盛莱蒙基金，目前这支基金的发展状况，您也给我们介绍一下？

　　王天也：实际上你们采访我，我更想告诉你们的是实际上我们刚刚在去年的年底，就是在12月份，我们华盛莱蒙的基金刚刚完成了整体基金第三期的发行，募集了大概5.3亿的资金，华盛莱蒙基金实际它不是一年，大概有两年的历史了，在过去的这一段时间，我们已经完成了三期的基金的发行，现在这个基金的总体的募集额已经超过了10个亿。

　　现在从房地产商来讲，有很多由于现代环境的变化，有很多人都在考虑比如说增加其他的资金来源（像信托等等），基金也是其中的一个选择。

　　但是我们考虑并不是从一种狭隘的角度，就是说我们是一个房地产开发商，我需要资金了，就搞这么一个基金，那这个基金是不会太长久的，这样的基金也不会发展太大的，因为你一个开发商，到底能够给这个基金提供多大的资源呢。

　　所以莱蒙搞的这个基金现在莱蒙占股是60%，另外一个是深圳一个很有名的叫做创东方的一个基金公司的董事长肖水龙先生，他是我们另外一个40%的股东，肖先生他们的投资经验也非常丰富，在他们的投资的项目当中IPO数量非常多，所以这就表现出他们的专业性，现在我们两家可以说是强强联手，因为我们是熟悉房地产行业，他们是熟悉基金运作的行业，我们两个方面强强联手在这样的一个基础上，我们可以很迅速把这个基金给扩大。我们希望在未来两三年的时间，希望把我们这个基金扩充到30亿到50亿的规模，而且我们的目标未来是百亿基金的规模。

　　记者：有没有考虑过可能会跟国外的一些金融机构，像瑞银、黑石这样的来成立或发起其他不同类型的基金？

　　王天也：我们不排除任何可能的合作机会，但是目前我们是和创东方专注于把莱蒙基金先做好。

　　记者：投的项目主要是莱蒙自己的项目，还是说也包括其他的开发商？

　　王天也：实际上我们是从募集和投资两个方面都是多元化的，比如说现在我们投资，我们一方面是投资莱蒙自身的项目，同时我们也投一些其他的社会上的一些风险可以承受，回报比较好的项目，我们也可以投。

　　另外从资金来源来讲，目前我们还包含了银行的高端理财资金，未来我们也会扩大LP的基础，所以我们也想通过你们欢迎社会各界，和房地产界的朋友和我们多联络，多接触，大家一起共同去开发这方面的业务。也就是一方面我们希望有更多LP能够加入我们，成为我们的募集渠道，另外一方面如果房地产界的朋友有谁、有那个项目需要取得资金，需要有资金支持的话，我们的基金也很乐意去服务，去提供投资的机会。

　　记者：2013年，您认为房地产行业的不确定性是什么？

　　王天也：现在开发商普遍都有一个共性，就是说更关注于局部市场和项目，想把自己的事业、自己的项目去做好，所以我们最关注的是希望能够有一个稳定的市场和政策环境。所以如果你说未来有些什么不确定性的话，我认为从经济解角度来讲，中国的经济环境也就是这样了，未来的外来的经济因素的影响，那是也阻挡不了的，它是一种系统性的东西，所以我们认为最大的不确定性可能还是来源于一些政策性的变化。

　　记者：作为莱蒙国际的执行董事，您希望莱蒙国际成为一家怎样的企业？

　　王天也：我们将一如既往，莱蒙集团就是继续走"双轮驱动"这样的一个经营模式，也就是一方面我们希望在住宅市场开发方面，成为中高端市场的缔造者，另外一方面我们也希望成为叫做力主中国城市综合体的优秀的开发商和运营商，我们会在2013年继续按照这个方向稳步的发展。