越秀房托业绩会：目前广州IFC整体出租率达75.63%

　　去年，越秀地产和越秀房托之间的一笔“惊天交易”搅动了地产和金融两界。

　　3月13日，越秀房地产信托基金2012年全年业绩发布会在香港举行。而广州IFC注入房托之后的情况无疑成为全场关注的热点。

　　越秀房托行政总裁刘永杰出介绍，目前国金中心的整体出租率达75.63%，其中写字楼出租率为70.18%。

　　“广州IFC写字楼的租户进展很理想，出租率持续提升。”刘永杰称，国金中心的租金大概保持在广州甲级写字楼的最高水平，达到了215元/平米，“而215元/平米就是高过了广州珠江新城甲级写字楼单价的30%。”

　　刘永杰表示，目前国金中心的营收为1.71亿，占比24%。越秀房托从10月8日正是接管后，开业还不到三个月，所以它的营收占比还是比较低。

　　“国金中心的整体营收中写字楼为8000万元，酒店服务是公寓6900万元，零售商场2200万元”，刘永杰称，越秀房托的六个物业总产权面积为68万平方米，可出租面积44万平方米，出租率86.54%。

　　“特别是白马大厦，出租率100%。从2006年到2012年，营收都在持续增长，在2012年达到了3.16亿，是越秀房托业绩增长的重要引擎。”

　　综合表现方面，越秀房托管理层表示，去年收购了广州IFC，使得基金物业资产由五个增加到六个，资产总值由74亿元增加到249亿元，增加了237%，而基金面积也从22万平方米增加到68万平方米。“基金的物业组合、经营业态和收入更加多元化。”

　　从分派来看，越秀房托的分派额是4.03亿，同比增长34.3%。每个单位分派0.2151元，增长了0.1%。

　　2012年越秀房托营收7.12以，增加了36.4%，物业收入净额5.07亿，增加23.6%，投资物业公允值的损益是3.9亿，下降62%。

　　越秀房托管理层表示，越秀房托总资产是248.74亿，比原来增加了237.3%，总负债增加了438%，其中银行借贷增加了322%，净资产达到了125亿，借贷比是33.6%，总负债达到了49%。每个基金单位持有人应占的资产净值是4.57元，比原来跌了4.4%，发行基金单位达到27.4亿股。

　　与此同时，越秀房托管理层还特别提到，今年会继续在国内一线城市寻找收购机会，更重要的是会持续研究越秀地产持有的商业地产专案，来实现全体资金单位的持有量利益的不断提升。

　　以下为越秀房托2012年业绩发布会现场实录：

　　现场提问：目前广州IFC尚未成熟，去年你们拿了越秀地产的多少资金补贴？今年预计需要多少的资金补贴？今年广州IFC出租率目标为多少？

　　管理层：去年由于收购了国金中心，所以分派主要来自于大概1.3亿的补贴，还有收购费用、折扣、基金管理人股票，总额大概4亿多。

　　因为酒店和公寓还是不成熟的，所以今年的补贴肯定还是有的。之前越秀地产承诺最高补贴额不会超过2.68亿，国金中心收入不够这个金额，越秀地产就会补齐这个金额。去年对于国金中心酒店公寓的补贴是1.29亿。我们预计今年国金中心营收可以达到两位数增长。

　　关于今年国金中心出租率目标的问题，我们暂时不能对外披露。不过，大家可以看到，越秀房托里面原来的五个项目都是保持稳定增长的，而国金中心由于刚刚注入，还提供不了什么收入。国金中心在注入之前，大家都有一点担心，但其实实际情况比我们预想的要好。

　　当初在收购国金中心的时候，投行以及我们有对交易完成后融资成本做过一些预测，对于国金中心的写字楼、酒店以及公寓，当2012年的相关数据出来的时候，这三部分的运营状况都比预期好。从分派来看，每个单位分派0.2151元，比我们最终融资架构出来之后是高的，证明这个项目成为了一个新的增长点。

　　同时，我们经营的团队十几年都根植于广州的商业地产，比较专业。团队经营能力，对于市场的判断、了解都比较清楚。所以我们有比较强的能力可以做好国金中心的经营。而且国金中心还引进了世界顶尖的四季酒店和雅诗阁公寓，委托经营，强强合作进一步提升了盈利水平。

　　现场提问：之前有消息称越秀地产可能会将财富新天地注入进房托，这个项目最快什么时候会注入到房托？另外，除了这个项目外，你们今年还有没有其他注入计划？

　　管理层：财富新天地目前是越秀地产持有，最近才正式开业。虽然目前收入很强劲，但它的出租比例还没到成熟的阶段。不过我们对于这个项目是很有兴趣的，因为我们对于白马大厦这类批发市场有很长时间的经营，而财富新天地也属于批发市场，对于我们的管理会带来很好的长远利益。

　　但是，财富新天地目前还没有成熟，近两年内注入到房托的机会很小，我们相信两年后也许会有机会。

　　现场提问：如果分派减少，你们今年会怎么考虑和安排特别分派？

　　管理层：去年因为分的股比较多，分派冲淡得比较严重，所以有特别分派，今年应该没有特别分派。

　　而且刚刚提到的0.2151元不包括特别分派，在这种情况下，相对2011年没什么变化。去年如果加上特别分派的话，每个股东是收到了0.3429港元的。

　　去年我们对于小股东有特别分派是为了收购国金中心，保证小股东比较好的回报而给出的，作为大股东以及关联机构，是没有享受特别分派的。

　　现场提问：你们如何看待“新国五条”？

　　管理层：最近“新国五条”确实令整个房地产市场比较热闹。我认为“新国五条”主要是针对住宅市场，尤其对二手住宅市场冲击比较大，国家是为了抑制投机行为。

　　对于商业地产影响不大，特别是对于我们以防御型为特性的越秀房托基金。但是“新国五条”可以使投资者和发展商更加理性。

　　我们可以清楚看到，中国的房地产市场需求还是很大的，我们还是看好内地的房地产市场。从长远来讲，政府的调控使房地产市场更加健康。

　　现场提问：人民币贷款方面，预计今年房托打算偿还多少本金？下半年会不会再融资？融资成本会不会进一步提高？

　　管理层：去年我们已经偿还了2.5亿，今年起码要偿还3亿以上。融资方面，如果有更低的成本的融资，我们都会考虑。现在我们人民币贷款的利息为7.1%，低过这个水平我们就会考虑。我们的融资成本，香港部分比较低，国内的贷款偏高，所以我们融资方面的主要目标就是通过其他方式努力降低人民币贷款。

　　提问：房托会不会增加国金中心和另外五个项目的租金？

　　管理层：国金中心的租户到期的话，一般都会加租，因为国金中心以高级客户为主。其他五个项目到期我们也会适当加租。