嘉里建设业绩会：我们会看着市场的变化来调整

　　时下，香港、内地楼市双双调控，对于地产业务遍及海港两岸的嘉里建设来说似乎并不是什么好消息。

　　“我们会看着市场的变化来调整”，3月14日，嘉里建设在香港召开业2012年绩发布会，期间该公司管理层表示，对于嘉里建设来说，香港银行按息的增加目前暂时没有构成一个趋势，而内地“新国五条”和其相应的实施细则，以及对于土地所得税的理解目前仍未明确。因此对于后市不会感到悲观。

　　于业绩会同日，嘉里建设公布其2012年全年业绩，截至去年年底，该公司录得纯利按年增30%至69.6亿港币，若撇除物业重估收益，纯利则为46.95亿港币，较上年增长28.4%；每股盈利4.84元，全年共派息0.95元。

　　数据另披露，报告期内，该公司实现营业额按年增67%至345.13亿港币，其中香港物业部录得营业额122.74亿港币，按年增长364%；内地物业部录得营业额为27.85亿元，同比上升52%。

　　对此，嘉里建设首席财务主管王志刚在公司表示，去年营收主要是来自于香港物业销售的增加以及物流业务收入的增长。

　　“其中，以香港为例，高端销售来自于缙庭山、缙城峰、纪云峰以及观崇山等项目，集团的基础盈利是46.95亿港元，增加了28%。与此同时，公司在投资物业实现高额增加，扣除相关税以后是22.65亿港元”，王志刚如是说。

　　对于今年的销售，王志刚表示，嘉里建设今年的销售目标是110亿港元。其中，香港60亿港元，内地50亿港元。他透露，今年，嘉里建设将在杭州、唐山都有可售货源。

　　另外，嘉里建设总裁兼首席执行官王小抗补充称，今年，嘉里建设将奉行积极地拿地政策。

　　“无论是内地还是香港，公司在拿地问题上会保持积极态度。对于好的地块，都会关注，但是也要看菜吃饭，有能力才去拿地。”王小抗如此表示。

　　对于内地“新国五条”，他认为，这是继续执行以往的调控措施，其中以“二手房征收20%个税”最为明显，市场影响力也比较大。

　　不过，目前各地具体执行细则、个人所得税等都没有相关配套措施出台，现在评价为时尚早。不过，这一细则对内地楼市还是产生了一定的影响。

　　以下为嘉里建设2012业绩会现场问答整理实录：

　　现场提问：香港政府近来在楼市方面实施不少调控政策，从多方面压抑需求，对此您怎么看？公司会否担心楼市增加急跌的风险？对于后市会否感到悲观？

　　管理层：我觉得香港政府实施的一些行政措施出于比较乐观的角度，暂时将楼市摆在一个比较合理，并且可预见到的趋势水平。推出额外印花税(SSD)之后到今天，总的需求量之于供应来说，暂时还不能马上追上。

　　详细来讲，SSD产生后至2013年3月，从政府公布的数字来看，在这27个月里面，一手市场的吸纳量大概是1000个单位/月，二手市场的吸纳量约为6500个单位/月。

　　就从一手市场来看，产出的量能否追得上所谓的1000个单位呢？根据我的统计，就算把所有的地下铁路以及46个已经宣布了在未来财政年度可以拿出来拍的地统统算上，都追不上1000个单位的吸纳量。所以很难说，只能说这样有一点点的误导性，因为还有很多外围的因素，例如息率、政策变化、市场环境等等。这些我们不能去断定，但是作为发展商，我们会一直观察。

　　而从嘉里建设的公司角度来看，银行按息的增加目前暂时没有构成一个趋势。我们自己会看着市场的变化来调整。政府会提出会不会将楼宇设计得比较小一点呢？这个都是有可能的。

　　现场提问：今年，嘉里建设在香港以及大陆有哪些项目？从报表来看，内地的项目之中，上海、成都、沈阳、唐山等城市去年的盈利比较好，今年能否延续这一趋势？

　　管理层：今年，我们的合同销售目标是110亿，香港和国内分别50亿。

　　香港方面，我们今年会推售“广岛香港”项目，同时在黄大仙等地还有一些剩下的单位。国内方面，除了去年成都的项目，今年还会加推杭州的海景，尽管该项目早在一两年前就已开始销售了；此外，嘉里建设在唐山也会有新的发展。

　　至于盈利方面，如果能够完成110亿销售目标，在价格上稍作调整，盈利应该是可以维持的。

　　现场提问：现阶段不少开发商对于楼市会比较谨慎，那么嘉里建设今年110亿的销售目标是如何订立的？会否也经过了一些调整？公司有没有研究一些销售计划呢？

　　管理层：嘉里建设拥有投资物业，也有销售物业。销售物业的现金流可以用来帮助公司投资物业的建设。所以，我们销售目标的订立跟公司的资产相挂钩。

　　我们的资产支出一般在60、70亿，所以今年定的110亿销售目标是一个合理的水平，公司希望将负债率维持在适中的水平。

　　另外，110亿销售目标中，香港、内地的分配要从当时的市场情况、影响因素、公司的具体完成情况以及利润方面进行考虑，特别是政策对于市场的影响。但是，嘉里建设整体的策略以及订立销售目标的策略与之前一模一样。

　　现场提问：关于内地市场，“新国五条”的出台对于你们今年的销售会不会产生影响？公司今年会否继续在国内拿地？会主要考虑哪些城市？

　　嘉里建设：国内现在“新国五条”的出台主要是为了继续支持和执行延续政府这几年对房地产调控的措施。其中，对出售二手房将计征“20%个税”的规定比较引人注目，而且对市场有直接影响。不过，“新国五条”和其相应的实施细则以及对于土地所得税的理解目前仍未明确，所以现在评价新政对市场的影响还为时过早，但是在内地的确已经产生了影响。

　　关于买地的策略，我们未来在大陆、香港都会采取积极的态度，而且会有节奏的买地，我们会挑选优质、合适的土地进行扩张。当然了，这要“看菜吃饭”，要考虑到自己的能力。

　　现场提问：嘉里建设在财务安排方面对于负债比率有怎样的控制？政策环境收紧会否对公司的回报率产生影响？

　　管理层：做房地产有三个阶段：买地、建筑、营运和销售。公司策略就是不介意买地的价钱高一点，但希望能在两、三年内将地价拉上去。嘉里建设的营运策略是投资物业以及销售物业并行发展。销售物业的周期，在国内第二年就可以预售了，因此两、三年内完全可以套现。

　　刚才提到，嘉里建设的销售目标是跟公司资产挂钩的，我们最近几年的销售目标是100亿以上。暂且以3年为例，3年就是300亿，我们每年的资产支出都是60、70亿，还剩下30、40亿，3年下来就有一百多亿。这个空间就可以帮我们解决投资物业所需的资金，当然还有一些租金收入、物流收入还没有算进去。