北辰实业商业业绩连续三年下滑 或考虑重组扭转局面

　　虽然2012年的房地产环境不算宽松，但大部分开发商都活得不错，甚至大批量超额完成年度目标，但北辰实业显然不是这中间的一个。

　　3月21日，在香港召开的2012年业绩发布会上，北辰实业董事长贺江川公布，2012年公司实现合同销售37.5亿元，其中包括长沙项目20.3亿元，碧海方舟别墅二期8.55亿元。但这并没有达成其年初40.5亿元的目标。

　　数据显示，2012年，北辰实业实现营业收入57.359亿，同比上涨44.5%，发展物业实现营业收入人民币32.0591亿元，同比增长90.4%。投资物业实现营业收入20.3859亿，同比增长15.8%。投资物业除税前利润达到6.039亿元，同比大幅增长29.3%。

　　贺江川透露，2012年北辰实业实现新开工面积54.4万平方米，开复工面积230.2万平方米，竣工面积55.3万平方米，销售面积26.4万平方米，合同销售金额37.5亿元。

　　在此基础上，公司决定，2013年发展物业预计实现开复工面积252.6万平方米，新开工面积79.6万平方米，竣工面积57.7万平方米。力争实现销售面积36.5万平方米，销售金额人民币52.7071亿元。

　　即便目标是从37.5亿到52.7亿元，且背后有一系列数字的增长，但北辰实业仍然有着不小的隐忧与压力。

　　2012年、2013年，北辰实业的主力贡献项目依然是长沙三角洲项目，而在“新国五条”出台的大背景下，长沙市场难免受影响。另外，由于今年主力贡献项目不变，因此公司的毛利率水平也不会发生多大的变化，而在此之前，北辰在北京的一些高端项目，譬如长河玉墅、碧海方舟都可以为其带来较高的毛利水平。

　　在发展物业之外，北辰实业的商业也面临着不小的问题。据贺江川透露，旗下的商业物业已连续两三年是亏损状态了。未来，这部分的资产将考虑战略重组来盘活。

　　或许是因为规模小，对于公司未来的发展，北辰实业似乎并不是特别明确。是继续刚需策略还是高端路线，贺江川称，“今后的发展方向，除了市场因素、政策因素外，可能在普通住宅方面会看重一些，这是一个总的方向，但具体项目还要具体再分析。”

　　2012年北辰实业经历了什么，面对潜在的问题，北辰在2013年将有何种对策，对此北辰实业董事长贺江川在业绩会上有着明确的说明，以下为现场问答实录：

　　现场提问：北辰今年销售面积和销售额目标比去年提升42.3%及41.3%，为什么有信心将目标提升这么多？

　　贺江川：

　　我们2012年整个合同销售面积是38万平方米，总可售面积是62万平方米，今年总可售面积加大至106万平方米，所以预订合同销售计划金额是53亿。

　　面积指标方面，去年我们62万平米可售面积最终实现合同销售面积26万平米。今年我们计划合同面积指标是37万平方米，主要的原因是可售量加大了。当然，大部分是四季度开盘，所以占可售面积的比例还不是很大。

　　我们去年入账面积是33万平方米，今年计划入账面积21万平方米。去年入账的营业收入是32亿，今年计划是34亿，这包括当期竣工的入住面积，也包括前年度转化过来的，一些已经卖掉但还没有入住的部分也会在今年入住。

　　为什么有信心能够实现这个目标？那是因为今年主要推的是长沙项目，小部分是北京项目。我们长沙项目的品质在当地的认可度很高，户型都是中小户型。根据市场的判断，我们认为如果没有大的、新的重大政策调整，可能还是能够实现我们的预期指标。

　　现场提问：北辰三角洲项目去年具体销售情况怎样？今年有多少的货量，公司预计今年可以做到销售目标是多少？刚才你说长沙受国五条的影响大一点，因为限购的范围扩大了，对于公司来说，这个项目今年的销售会不会受影响？

　　贺江川：

　　项目是首开区的D3和E5这两个组团，各30万平方米，总可售面积39万平方米，总建筑面积大概60万平方米。开了这两个区之后我们开了A1临江地块。A1是公建项目，包括一个酒店、一个写字楼和地下综合商业。

　　D1是高端住宅，刚刚开售，售价达1.4万元/平米左右。D3和E5住宅均价是8000元每平方米，D2也有部分开售，均价达到8400元每平方米。E3、E1这两个楼盘基本卖完了。

　　为什么对长沙项目销售比较有信心，总的来讲，长沙项目针对的是长沙市场，中小户型比较多，另外项目在长沙现在树立了第一中高档的品牌形象，所以湖南省和长沙市对这个楼盘的认可度比较高。

　　新国五条出台对它有影响，长沙原来实行的是部分覆盖，如果严格执行全覆盖对长沙市的购买力有影响，今年可能严格执行，所以长沙市的交易量会有所下降，对我们楼盘多少有一些影响，但影响不是那么大。

　　现场提问：您刚才说在调控之下可能会有一些波动，调控对公司的实际影响多大？

　　贺江川：

　　今年“新国五条”对我们会有影响。鉴于去年特别是下半年以来，一二线城市涨价幅度和交易量都提高了，国家为了抑制一些城市房价过快地上涨就出台了国五条。“新国五条”对房地产行业都有影响，但一二三线城市受影响结构不一样。

　　首先从供需关系来看，目前情况是一线城市供不应求，二线城市基本上是供求平衡，三四线城市是供大于求。

　　第二，在政策层面，以前各地执行中央政策不太一样，比如说拿我们投资的两个地方来说，北京和长沙，北京原来的政策实行了全覆盖，但是长沙只覆盖到90平方米以下的小户型。

　　所以，国五条中的“限购”这一条对北京影响不是太大，因为原来执行得已经很严格了，但对长沙的影响稍微大一些。

　　出台这个征收20%的税以后，可能北京有一部分二手房需求会被挤到新房，二手房的供应会缩小，对二手房市场和新房市场都有一定的影响，在现阶段对新房的价格推动会大一点。但这个税收政策对长沙的影响不太大，因为它的二手房量相对少一些，大家主要买的是新房。

　　所以国五条对各个城市都有影响，但是对不同城市有不同影响，一方面是市场供求关系不一样，另外政策执行力度和政策执行范围不一样对这些城市影响不一样，所以还是要具体城市具体看。

　　现场提问：北辰2012年的毛利率比2011年有所下降，为什么？您刚才说今年地产商推的盘会比较多一点，公司的毛利率会不会受此影响再降低？

　　贺江川：

　　2012年的毛利率比2011年有所下降，2011年公司整个房地产板块毛利率是48.6%，2012年的毛利率是36.7%，下降了大概12%，主要是产品结构问题。

　　2011年卖的主流产品是相对毛利率高的产品，如绿色家园。2012年的销售主要是以长沙项目为主，作为普通住宅，它的毛利率比那些老盘要低一些。它2012年的毛利率是28%，拉低了总的毛利率水平，2012年总的毛利率是32.7%。

　　2013年的毛利率和2012年相当，因为产品还是以长沙项目为主，所以毛利率跟今年基本一致。但2013年推盘量比较大，计划销售指标和销售面积也都比较大，所以能够保证我们业绩的增长。

　　现场提问：北辰短期还款大概有43亿，但是手上现金只有20多亿，公司怎样解决这个问题？

　　贺江川：

　　我们现在账面现金是26亿，这26亿里面包括定向使用资金十多亿，另外十几个亿是自有资金，可以自主使用。

　　负债方面现在是43亿的短债，73亿的长债，总共是116亿。43亿短债里面流动资金贷款有12亿，一年内到期的借款是14亿，还有一笔公司债是7月份要还的17亿，这三笔流动资金构成了43亿的短债。长债里面有15亿的债券，还有长期借款58亿。

　　我们现金的流转主要靠两大物业的销售收入，包括投资物业有20多亿，发展物业有30多亿，这是一个来源。

　　第二是来自银行贷款，我们绝大部分物业都采取了以现金流为支持的物业抵押贷款。在开发方面，所有的开发项目当四证齐全的时候都采取了开发贷的方式，所以开发项目的建设都是靠开发贷款来支撑。

　　除了这两块之外，还有一些流动资金贷款，用这些贷款跟业务资金的回流来解决债务的支付。这是我们整个现金运营的格局。个别时候还会有其他的融资渠道，比如说信托等。但是因为成本比较高，目前用的还是传统的融资方法。

　　应该说房地产企业都缺钱，缺的是拿地的钱，因为按照境内规定，拿地的钱必须要用自有资金，不能用银行贷款或其他方面的钱，所以各个开发商都比较缺拿地的钱，我们公司也一样。

　　刚才说的26亿的现金里面有十多亿能够自主拿地，所以，我们公司也在积极寻求开拓多渠道的融资方式解决发展资金的需求，可能有一些方式融资成本稍微高一些，但是如果算下来合适的话我们也会采取，所以能够保证公司的现金流健康运转。

　　现场提问：短期负债有没有计划用什么方法取得融资？

　　贺江川：

　　我们现在短期还款主要是靠公司正常的现金流加上银行的贷款解决，银行贷款是可以还前面的债，我们逐月安排了资金计划，有一部分是业务现金的回流，另外一部分是银行贷款来解决短债问题。

　　现场提问：银行贷款方面，两会提到今年会继续加强对房地产开发贷方面的管理，如果这样，公司在还债方面会不会有压力？

　　贺江川：

　　开发贷政策会适当控制，对房地产行业是这样一个总调子。从我们以往的经验来看，以我们的信用、历史的记录和公司的实力，在开发贷问题上不会有太大的障碍。所以，我们开发贷方面将来不会遇到太大的问题。

　　所以，作为品牌企业，在流动资金贷款、物业抵押贷款和开发贷这三个方面，我们在历次的金融调控政策中都没有受影响，所以我们这方面有把握。其他方面就看成本各个方面的衡量，传统融资方面都没有太大的问题。

　　现场提问：刚才提到买地的资金只有十几亿，因为北京的土地非常贵，如果公司未来拿地会不会更趋向二线城市，除了长沙之外，会不会进入其他的区域？

　　贺江川：

　　我们现在拿地的主要方向在二线城市，但是特别情况下也不排除一线城市，三四线城市如果是绝对的价格洼地也会考虑。

　　在一线城市，比如北京这样的地方，我们主要是考虑做保障房，为社会做一些贡献。特殊情况下一些商品化的项目、市场化的项目也会去做。

　　我们认为，目前这个阶段二线城市抗风险能力稍微强一点。但是三四线城市如果拿的成本极低，处于绝对的价格洼地，未来它的增长潜力比较大。

　　现场提问：刚才贺总介绍2012年可售面积是62万平方米，最后实现销售面积26万平方米，去化大概是三分之一。公司会不会加快销售的周转速度？

　　贺江川：

　　2012年可售面积是62万平方米，实际销售面积26万平方米，签订合同销售金额是38亿，均价9600元/平米，入账面积是24万平方米。

　　去化率低是因为开盘时间短，虽然可售面积不少，但开盘时间是在四季度，只有两三个月的销售时间，所以看起来当年去化率低一点。

　　2013年计划面积指标比去年多一些。2013年可售面积75万平方米，计划销售面积29万平方米，入账面积15万平方米，比2012年入账面积稍微少一点，销售面积多一点。

　　现场提问：北辰2012年的全年销售目标是40亿，销售面积是25万平方米。但是北辰去年入账了38亿，你们会不会觉得今年的销售目标比较乐观？是不是预计下调价格，所以加大了可售面积？

　　贺江川：

　　从可售面积来看，2012年我们可以拿来卖的面积是62万平方米，但是2013年总可售面积加大到106万平方米，增加了44万平方米，主要是长沙项目。

　　2012年实际合同面积是26万平方米，2013年计划是37万平方米，主要原因是长沙项目推盘量大一点，北京也有一点量。这个面积增加跟你讲的降价没有关系，我们没有采取这个措施。最主要还是产品线，因为长沙中小户型居多。

　　坦率地讲可能有一些压力，这个压力在哪呢？我们制定这个计划的时候“新国五条”还没有出来，“新国五条”出来以后肯定会对长沙市场有一些影响，但我们的产品线是针对中小户型，所以影响小一点，但是可能会有一些压力。

　　去年实际完成合同金额38亿，今年合同金额计划53亿，这53亿合同金额里一大部分来源于北京的碧海方舟，一部分来自长沙。

　　2012年入账面积24万平方米，2013年入账面积是21万平方米，这是开发周期的原因。北京和长沙这两个项目结合起来，入账收入去年是32亿，今年是34亿，差不多持平，北京碧海方舟别墅加上一部分商业项目实现入住，所以它的金额比较大，平衡了长沙项目的面积大金额小的因素，所以整个加起来入账计划收入是相当的。

　　总的来讲，政策的影响在今年的计划指标完成上对长沙项目影响稍大，对北京项目影响不大，因为北京主要来源是碧海方舟别墅项目，它受调控影响很小，还有一些商业项目受影响也很小。

　　现场提问：刚才您说去年长沙项目占比比较多，今年推出比较多的也是长沙项目，是不是集团未来会向刚需小户型方向发展，减少高端楼盘的销售？长河玉墅二期什么时候销售，会不会因为限购而延期？

　　贺江川：

　　我们现在高端的项目、低密度住宅项目基本上都是原来的老项目，集中在北京，一个是碧海方舟这个豪宅项目，二期总共22栋，去年卖了13栋，今年基本售完。原来说的长河玉墅是一个精品小别墅，二期开的时候政府有一些限制，不让开独栋，所以把二期的住宅改成了联排和双拼。

　　北辰香麓的密度也比较低，马坡相对密度也比较低，这都是根据原来地块实际情况定的产品线。

　　未来的产品方向我们要从地块和市场的衡量角度看，包括城市的方向和地块具体的目标，根据实际的市场情况定是第一个衡量指标。

　　第二也是根据政策的风险，遇到政策风险的时候它的抗风险能力是不是比较大，从目前这么多年经验看，高端项目当出现政策调控的时候影响比较大。像北京碧海方舟和长河玉墅项目，调控一来的时候就暂停了，所以二期我们搁了很长时间，在调整规划后，最后继续开发。

　　所以今后的方向除了市场因素、政策因素外，可能在普通住宅方面会看重一些，这是一个总的方向，但具体项目还要具体再分析。

　　现场提问：关于北京商业物业的供求关系问题，刚才你们也说过一方面是供过于求的现象存在，另外受网购的影响，我想问一下贺总对商业的前景怎么看？

　　贺江川：

　　去年我们商业的业绩不如前一年，并且已经两三年出现了持续下降的情况。我们的商业主要是三块，一块是亚运村的北辰购物中心，还有一块是北辰大厦旁边的时代名门，是一个精品百货。在媒体村旁边还有一个叫北辰购物中心的小购物广场。

　　现在的情况是，老的购物中心营业收入和利润逐年都有所下降。名门物业和媒体村的北辰购物中心这两个项目在爬坡，但是爬坡的情况都不好。

　　名门物业我们是100%持有，是我们和香港的一个公司合资经营的，我们占36%，对方两家占64%。经营公司在商业零售方面是亏的，但我们这个公司还是有一些租金收入，整体算下来是打平的，但商业本身经营是亏的。

　　B5店是媒体村旁边的店，前年亏损1800万，去年亏损3600万。2012年营业额比2011年下降了，租金收入我们也调低了，所以这一块也有所下降。

　　这几块商业能折射出北京市的商业情况，首先是竞争增加，商业零售业的供应商家数目在亚运村和北京都增加了。原来北边商业主要是我们这一家，所以最高的时候我们这个购物中心是6000万的利润，现在只有3500万到4000万，进而毛利率的下降。

　　第二，受网购影响很大，网购把相当一部分购买力吸引到网上，所以对它也形成了冲击，这是构成商业业绩下滑的两个主要原因。其他方面可能我们在经营管理方面还需要提高。

　　整个商业方面我们下一步会考虑整体的战略性合作或者重组来扭转这个局面，把商业板块的问题解决。这一块占我们的总量非常小，总共是15万平方米。

　　现场提问：刚刚您介绍商业物业的经营状况不是特别理想，公司有没有调整的具体思路和措施，怎么改善这个情况？

　　贺江川：

　　第一，从本身的经营管理入手，我们要努力在品牌引入、招商、经营管理、定位方面适当做一些工作。第二，我们弱的方面可能会考虑一些战略性的合作来考虑优势互补，在合作中实现供应，具体现在还没有到实质性的阶段，所以也不便讲。

　　现场提问：今年房企的新开工计划都比去年有一个显著的增长，今年的资本开支方面会有多少增加？从整个政策层面来说，比如说开发贷和资本市场的融资，这些条件能不能满足开发商今年想比去年多开发的需求？

　　贺江川：

　　2012年我们的资本开支是38亿，2013年资本开支是51亿。2012年38亿里，投资物业和酒店加起来是1亿的实际支出，发展物业是37亿，大头还是发展物业。

　　2013年预计资本开支是51亿，其中投资物业3亿，酒店和发展物业是48亿，大头还是开发物业。2014、2015年大概也是50亿和42亿的资本开支计划。但是，这些都不包括新拿地的项目，只是现有项目。

　　现在我们整个手持现金是26亿，算下来目前手里的钱是10亿左右，但是我们也在积极开辟其他渠道融资来解决发展资金的问题。但是现在其他渠道融资成本比较高，算账合适才会去干。

　　从现在的金融政策和资本市场的政策对房地产企业的资金情况来看，确实压力都比较大。从资本市场来说，房地产企业在A股融资的路基本堵死了，发债、发股这些途径基本都不开闸了，只有房地产基金没有限制。信托可以做，但成本比较高，其他一些渠道严格地说都是擦边的，也成本比较高。所以，我们在拿这些钱的时候都比较慎重。

　　资本市场现在卡得比较严，像开发贷也有收紧的趋势。现在有句话叫“十年九调控”，其实就一规律，只要什么时候热了，特别是一二线城市涨价幅度比较快政策肯定就出来了，打压的主要方向是投资和投机需求，这个都不用去想，政策都是在这个层面进行支持刚需，鼓励保障房。

　　总体来说，在内地做房地产业缺钱一直是一个永恒的话题，调控是经常有压力的，所以我们也在多方面筹划运作，包括我们物业方面的贷款，还有开发贷，还有多渠道融资方面都在想办法，总体上，资金方面还有一点压力。