上海瑞虹新城项目热销 难掩瑞安房地产资金周转颓势

　　瑞房旗下上海最大旧改项目--瑞虹新城，无疑是最近上海楼市的最大亮点。近四个月以来，关于瑞虹新城荣登上海月度销售榜榜首、一开盘几近售罄的新闻不绝于耳。

　　根据相关机构统计数据，在今年一季度，瑞虹新城累计成交了374套房源、4.81万平方米，成交金额达到21.47亿元，排名全市居首，其成交均价达到了44670元/平方米。

　　另据观点地产新媒体不完全统计，即使是在“国五条”出台的背景下，4月上半旬（4月1日至4月17日），瑞虹新城亦录得销售额达8.58亿元，销售均价亦在4.5万元/平以上。

　　热销支撑

　　上海相关业内人士指出，今年以来瑞虹新城成交处于高位，与今年开年整体市场基本面向好不无关系，即使调控政策出台的背景之下，由于瑞虹新城地段较好，处于上海内环内，加上环境配套已相当成熟，故能更多吸引购房者尤其是改善型消费者购买，受到政策的影响不算太大。

　　对瑞房而言，瑞虹新城的热销，绝对是个好消息，毕竟为公司今年全年业绩的完成带来极大的业绩贡献。

　　根据瑞房日前公布的一季度销售简讯，今年前三月，公司累计合约物业销售额为31.79亿元，完成全年住宅物业销售目标人民币90亿元的35%。

　　若按此计算，今年一季度，瑞虹新城为瑞房带来的销售占比达到67.5%。

　　不仅如此，瑞房透露，截至3月底，瑞房还录得认购物业销售总额为人民币22.28亿元，预计将陆续于未来月份转成正式合约物业销售。

　　认购物业销售主要来自于上海瑞虹新城第五期璟庭的第二批预售以及重庆天地雍江苑第二期及第四期的继续推盘。

　　看起来，目前瑞房全年业绩的完成将绝大部分依赖瑞虹新城的销售贡献。

　　事实上，根据瑞房年初的推货安排，今年集团将推出约60.69万平方米的住宅建筑面积以供销售及预售，覆盖六个项目，分别包括：上海瑞虹新城、上海创智天地、武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地、大连天地。

　　因瑞虹新城销售带动，一季度瑞房的业绩完成尚属不错，而随着其余项目的陆续入市，后三季度的销售情况能否保持目前态势，仍有待观察。

　　资金颓势

　　可惜的是，无论瑞虹新城如何热销，对于瑞房目前相对见绌的资金链而言，那点销售回笼的现金依然是杯水车薪。

　　资料显示，截至2012年12月31日，瑞房的现金及银行存款总额仅为人民币86.33亿元，而净资产负债率为70%。

　　为了进一步改变资金周转的现状，3月28日，瑞房宣布一个全新的融资计划，按每3股分发1股比例供股，每股供股价1.84港元，较当日收市价3.34港元折让44.9%；将发行不多于22.5亿股供股股份，集资最多41.37亿港元，将用作帮助加快上海太平桥项目及瑞虹新城项目搬迁进度、收购以及偿还现有债务。

　　不过，瑞房的这项供股融资计划却遭到投资者一片“喝倒彩”。

　　美银美林于4月3日的报告中表示，因负债率上升但缺乏销售，瑞房去年下半年信贷状况恶化，供股虽暂时有助缓解资产负债表压力，但不足以缓和短期的再融资风险。

　　美银美林更认为，瑞房此次供股融资约41亿港元，仅占今年需再融资的离岸人民币债券57亿人民币的一半左右，且2015年有3批主要离岸债券需偿还，总额达102亿元，占其市值的73%、去年合约销售额的1.9倍。

　　从目前来看，瑞房这项供股融资计划显然进程困难重重，为了顺利进行，甚至可能还要“赔上”同系公司瑞安建业。

　　根据4月8日消息，瑞安建业可能公开标售大部分内地房地产资产，完成出售后可能会以特别股息方式给予股东，将用来支付大股东罗康瑞在同系瑞安房地产供股的资金需求。不过该消息后被瑞安建业行政总裁黄勤道否认。

　　美银美林称，相信除却加快资产周转及落实分拆，还须作再融资或其他形式的资产出售。

　　此外，瑞房虽曾表示分拆新天地物业上市，但美银美林指公司供股后，料先以部分资金发展商用物业，才把有关资产分拆上市。缺少分拆的憧憬，意味瑞房股价较资产净值将扩阔至此前约50%的水平。

　　而麦格理亦指瑞房供股短线无助提高股本回报率。该行指瑞房住宅销售疲弱表现，不会因分拆商用物业而有改善，公司未来3年有可能录得现金流出。