在300亿到1000亿之间 招商地产如何追赶万科、保利？

　　在300亿到1000亿之间，招商地产如何追赶万科、保利的步伐？

　　招商地产在去年收购香港上市公司东力实业之时，便布下了一枚重要的棋子。其打通A股与H股融资通道的想法，比万科来得更为迫切。

　　4月25日，招商地产发布公告称，拟将全资子公司瑞嘉投资属下四家控股公司的股权注入港股东力实业，标的转让基准价格为人民币49.64亿元。公告显示，上述四家控股公司共持有中国8个房地产开发项目，分布于重庆、广州、佛山和南京四个城市。一旦注资完成，东力实业控股变身为一家拥有50亿人民币净资产，超500万平方米土地储备的房地产企业。

　　招商地产表示，此次注入东力的资产在选择标准上是按照“在境外运营满三年的资产”，遵循了1997年的“红筹指引”，根据该指引，规定境内资产出境后满三年方可上市，而对于设立时即在境外的资产并没有特别要求。“此次东力注资行为，公司是按照红筹指引最为严格的要求来进行。我们愿意走这个程序，就像体检一样。” 招商地产董秘刘宁说。

　　作为收购支付对价，东力实业将向招商所属的瑞嘉投资发行约61.77亿港元的永久存续可换股证券，折股价1.61港元/股，票面零利率；或者东力实业按本次交易购入资产折算发行新股38.37亿股，发行价格不低于1.61港元/股。

　　中信证券分析师陈聪认为，此次交易对价相对标的净资产较为合理，由于招商地产本身是东力实业的大股东，未来无论交易以何种方式完成，招商都不会丧失对这些交易资产本身的任何控制权。

　　东方证券分析师杨国华指出，本次收购对短期净利润摊薄非常有限，对短期公司整体净利润负面影响更小。

　　招商地产高管在投资者交流会上表示，目前地产行业的估值在A股普遍不高，最重要的问题就是融资难。“我们A股的平台10年也就拿了40个亿，如果未来东力每年拿20个亿权益资本，再配上30个亿的负债，那对于A股投资者具有重大意义。”刘宁说。

　　中投证券分析师李少明指出，融资能力已成为决定房企规模发展的最关键因素。招商地产在A股上市房企中融资能力超越同业，逾6%综合资金成本在A股房企中最低。但相对香港等境外而言国内资金成本过高，而且由于政策调控A股上市房企无法进行股权、债券融资，严重制约了公司的规模发展速度。

　　此次招商有望通过注资东方实业打造境外上市融资和发展平台。在李少明看来，若东力控股以本次注入的50亿元净资产以50%的资产负债率进行融资，可新增50亿元的低成本融资，如果将在港获取的资金投入国内项目，将为公司规模扩张提供有力支撑，业绩释放进一步加快。

　　李少明认为，由于注资东力不涉及境内监管部门审批，后续仅需香港联交所及东力实业股东大会批准，审批难度大幅降低，融资获取更易，该模式较万科的“B转H股”更具有优势（H股融资需要在内地证监会放开房地产融资的情形下才能进行）。

　　“如若成功，还将持续往里注入资产，东力实业不仅将成为招商地产新的融资渠道，也将成为招商地产新的利润中心。”招商地产财务总监黄培坤对记者说，公司一直希望在香港有一个新的融资平台，和内地A股形成境内境外融资双引擎。

　　对东力进行资产注入后带来的子公司与母公司同业竞争的问题，招商地产给出的解决方案是，东力实业未来与招商地产的合作关系是以城市划分，但东力实业拥有优先选择权。