上海徐泾镇商办用地涨31亿重推 难逃“拍脑袋”定价之嫌

　　时隔一年，再次挂牌，身价突然翻了3倍，上海青浦区徐泾镇的这块商办用地近来可谓出尽了风头。

　　不少观点认为，该地块优越的区位及发展潜力是起拍价飙升的“本钱”，甚至猜测出让方之所以有胆量涨价31亿重推地块，必然已找好了下家，或是已出现较多的意向买家。

　　但上海资深业内人士并不以为然：“目前还没有听说哪个企业对这块地有兴趣，关注目光更多是集中在起拍价突然飙升31亿这一点上。”

　　该人士续称，对比前后两次相差甚远的起拍价以及该地块周边的现实情况，出让方难以逃脱“拍脑袋”定价之嫌。

　　拍脑袋的定价

　　事实上，这幅“神奇”的土地最早挂牌出让是在2012年2月20日。

　　根据彼时的出让公告，徐泾镇会展中心3地块东至规划六路西侧红线，南至规划六路北侧红线，西至诸光路东侧红线，北至盈港东路南侧红线，出让面积184292.8平方米，容积率为3，土地用途为商业，起始总价13.68亿元，起始楼面地价2473元/平方米。

　　然而，刚刚挂牌半个月之后，出让方宣布暂时中止该出让活动。而在今年1月4日，上海土地交易市场又发布公告表示，根据出让人要求，终止出让徐泾镇会展中心3地块。

　　彼时，上海市青浦区土地储备中心相关负责人在接受媒体采访时曾表示，终止出让的原因是要对出让条件进行一些变动。

　　但谁也没有想到的是，终止出让仅4个月之后，起始楼面价竟然从原来的2473元/平方米飙升至约8000元/平方米。

　　根据上海土地交易市场5月10日发布的出让公告，青浦区徐泾镇会展中心3地块(02-01)土地用途调整为商办；出让年限从40年修改成商业40年、办公50年。地块挂牌起始价上调30.55亿元至44.23亿元，折合楼面地价约8000元/平方米，较首次挂牌楼面地价高出5527元/平方米。

　　对此，上海中原地产咨询部总监宋会雍在接受观点地产新媒体采访时表示，该地块最初的底价就很有问题，当时其周边的住宅售价已达2万/平方米上下，周围也有地铁站。而且商业用地在该区域还是比较稀缺的，根本就没有城市广场类的商业项目。

　　“再加上早期已有好几个社区住宅项目进入该区域，因而业界对于该地块的开发前景还是比较看好的。”宋会雍续称，但是与之配套的商业用地的起始楼面地价仅为2473元/平方米，这显然是不合理的。

　　“不过，这次的底价直接飙升至8000元/平方米无疑是拍脑袋的做法。”宋会雍进一步指出，眼下土地市场异常火爆，特别是最近出让的几宗世博片区地块，有一宗的成交楼面价竟然冲破了4万/平方米。因而徐泾镇会展中心3地块也开始较上劲了，楼面价直飙8000元/平方米。

　　人口导入薄弱

　　“这是从一个极端走向了另一个极端。”宋会雍补充称，8000元/平方米的起始楼面地价对于该区域来说无疑是虚高的，6000元/平方米左右或许会是比较合理的价格。

　　“尽管该区域已有不少的社区住宅项目在开发，但其人口导入却是非常薄弱的。这也就意味着，企业在做商业开发的时候需要较长的时间，待人口导入成熟了，其收益才能有所起色。”宋会雍坦言，如果地价定得太高会给开发商带来很大的压力。

　　一位央企开发商代表的观点与上述看法不谋而合。该开发商在接受媒体采访时就指出，目前来看，虹桥商务区土地楼面地价在2万/平方米徘徊，此前区域内多数地块的起始楼面地价仅为1万元/平方米左右。与此同时，这一类大型城市商业区域的发展，一般都要需要5-10年的时间陆续体现。所以，在虹桥商务核心区域发展尚未成熟的背景下，辐射带商务区开出近1万元/平方米的起始楼面地价，有点偏高。

　　宋会雍进一步表示，目前来看，徐泾这边的人口的集中度不够，同时，新开发的项目人口导入很慢，甚至有一些项目根本就没有卖动。

　　据介绍，徐泾镇会展中心3地块周边的住宅项目，销售速度都比较滞后，有几个项目的销售数据甚至比较难看，交易仅达3、4成而已。

　　不得不提的是，金地天御就是此类项目中的代表之一。据了解，作为金地集团在上海的首个天字系项目，金地天御自2010年开盘以来仅完成3、4成的销售。

　　而谈及徐泾镇会展中心3地块的出让前景，宋会雍则坦言，8000元/平方米的起始楼面地价留给将来溢价的空间并不大。

　　“底价成交或者稍微有一点溢价的可能性比较大，当然也不排除像世博地块这种“发烧”的情况。”宋会雍表示，目前还没有听说哪个企业对这块地有兴趣。