雅居乐：旅游地产只布局云南、海南 商业地产要等机会

　　随着雅居乐将集团总部从中山搬到广州珠江新城，该企业在全国的扩张迹象也益发明显了。

　　最新的拿地则是在5月16日，雅居乐宣布分别以总代价1.6亿元、2亿元取得云南省腾冲县10幅相连商住地块与佛山市三水区1幅商住地块的土地使用权，占地面积达60.6万平方米、4.5万平方米，预计总建筑面积分别达到98.9万平方米及10.7万平方米。

　　其中，云南省腾冲县10幅相连商住地块，总占地面积为60.6万平方米，预计总建筑面积为98.9万平方米，楼面地价仅为每平方米157元。

　　最值得关注的当然是云南腾冲的土地，事实上，这和去年年底雅居乐在云南腾冲购得土地位置相邻，是一个规划项目的用地。

　　尽管雅居乐一直并未更多提及云南项目的进度，但因其计划在腾冲、西双版纳和瑞丽等多地修建大型的旅游地产项目，雅居乐云南的发展情况已经成为外界对其观察的重要切入点之一。

　　另一方面，雅居乐的发展线也日益清晰。除了一直以来最为依赖的广东省内项目之外，雅居乐正在构建旅游地产线和高端产品线。

　　尝试总是伴随着阵痛。

　　在雅居乐旅游地产的发展中，目前只有清水湾一个项目可以为集团提供收益，又因海南房地产行业的整体下滑，清水湾项目为集团贡献占比也逐渐下降，而云南还处于前期开发阶段，目前尚不到收益期。

　　在高端产品线方面，雅居乐一再强调广州富春山居项目销售颇佳，却也屡遭媒体质疑签约数不多，此外，之前南京藏龙御景项目降价促销之事也被疑为其高端产品销售遇挫的无奈之举。

　　众多分析师对雅居乐的看法更为直接，在最近很长一段时间中，诸多分析师总是以“销售疲软”、“跑输大市”等字样概括雅居乐的销售情况，并多次表示对其未来销售情况的担忧。

　　看起来，尽管2012年雅居乐如期完成了之前制定的全年销售目标，但依然难以摆脱外界对其未来发展的忧虑。

　　抱着对于雅居乐近期的种种疑问，记者在5月底专访了雅居乐集团投资者关系部负责人。

　　在香港地标性的中银大厦后面的一栋写字楼中，雅居乐的办公室还可以从密密麻麻的写字楼缝隙之中窥见维港一角，在土地资源稀缺，寸土寸金的中环来说，这样的景观已是难得。

　　就在这样的环境之下，雅居乐投资者关系负责人代表公司，向媒体再次介绍了公司的发展蓝图，并回应了近期对于雅居乐的诸多疑问。

　　以下为雅居乐接受观点地产新媒体采访整理实录：

　　媒体：根据公司1到4月份销售情况，全年420亿销售目标进度会不会有点慢？

　　雅居乐：

　　公司一般做法都是上半年完成目标的四成，下半年做六成。因为年初还有一些存货，所以之前基本上是先把存货消化，然后在5、6月有多一些新推项目，因此估计5月、6月的销售应该比4月份好一些。到6月，估计应该可以达标160到170亿，刚好是四成的这个目标，现在差不多是100亿。

　　媒体：国五条出来之后，像限购、限价之类的政策，您觉得会对市场有影响吗？

　　雅居乐：

　　限价、限购基本上一直以来都有。今年实行的限购限价在一定程度大家是支持的，因为一直到今年3月的住宅售价都在不断上涨，如果政府还不制定政策，我觉得出现泡沫的机会很强。

　　媒体：最近几个月房价上涨很快，政策在执行力上较之前也紧了一些，您觉得今年政府的政策主要是什么？

　　雅居乐：

　　今年政府的焦点不会太过严厉打压楼市，因为第一季从生产力到工业出口每方面都还很弱，所以第二季需要加大内需，基建投资也会加多点。全球经济现在有很多不稳定的因素，出口的订单也比较少，所以今年政府应会多加点基建，以及希望推动城镇化。

　　媒体：今年雅居乐在土地市场有什么样的策略？

　　雅居乐：

　　我们今年的策略，就是要多拿些“短、平、快”的地。“短”则指将开发期缩短，由以前的15到18个月缩短到12个月；“平”就是预算在5到10亿约25至35平方米建筑面积地块；“快”则是希望将资产周转率加快，回报期就可以快一点。同时，今年的重点会放已经在售的项目，也就是旧的项目，那些项目占了420亿的七成，新项目只占大概30%左右。

　     媒体：雅居乐在南京增加较多土地，南京以后是否会成为广东省以外的另一个重要发展区域？南京市场的定位是什么？

　　雅居乐：

　　可以这样讲。但不只是在南京，我们在西安、成都、重庆也有一些项目。今年在南京有3个大盘，分别是江宁、浦口和门东区(市中心)。早几年，市场购买力主要围绕上海、宁波以及杭州，现在的购买力慢慢向内陆转移，像无锡、南京、扬州，镇江那一带。

　　那边是有潜力的，但需要时间去消化。其实南京中高端的市场潜力很大，主要看价格的定位。

　　媒体：南京藏龙御景项目降价了6000元，作为高端A+线产品之一，是否会对高端产品A+的品牌形象有影响？以后高端产品会采取什么样的销售策略?

　　雅居乐：

　　南京藏龙御景调价只是一种策略，主要是来试试市场。把精裝修成本减去了，单价自然降下來。卖毛坯房不影响集团的毛利率，主要是希望可以带旺市场，吸引更多人来看。而且我们不是全部推出去，目前只选择了1、2栋建筑。

　　市场旺的时候，高端产品不愁，但现在还是一个政策市场，销售推广的策略会灵活点的。譬如说，若继续延续这个价格，一定是包装修的，这样就限制了客户的选择，我们先试试1、2栋，就知道市场的承受力如何，雅居乐一直希望是灵活处理市场推广及销售策略。

　　媒体：今年公司产品策略是怎样？在高端产品上，会不会有所调整？

　　雅居乐：

　　今年高端产品保持供应大概在20%左右，刚需定位在90-140平方，供应大概在6成左右，主要是针对首次置业及改善型客户。另外两成主要是旅游地产，包括海南以及云南，但海南和云南也会有部分产品是比较经济型的刚需产品，其中包括40-70平方户型比较小的产品。

　　今年在高端项目策略也会有相应的调整，因为我们本身有一个VIP客户群，有些中高端产品项目会做一些大型的活动，大部分VIP都会介绍一些客户过来，所以购买力可以凝聚在一起。

　　媒体：在原来的3个项目之外，会不会增加新的高端项目？

　　雅居乐：

　　今年总的项目大概62个，新推的项目有13个，高端项目会有5、6个。主要在南京的门东区和浦口，还有常州和星河湾合作的项目。南京的门东区是一个市中心低密度住宅，平均售价应会略高。

　　媒体：3、4月份的数据显示海南整体销售有所上涨，清水湾项目今年的销售目标是多少?

　　雅居乐：

　　今年海南销售目标是60亿，对一个单一项目来说已算非常好的表现。60亿是一个指标，如果做到70至80亿会更好，到四月底已经30亿。

　　媒体：如果清水湾的销售能够保持，是否会对毛利回稳的作用？

　　雅居乐：

　　每一年清水湾都对集团的毛利有一定的贡献，最大的影响是在2011年，2011年占据了集团确定收入的一半。2013年的收入会比2012年要好，在毛利方面也会帮助，但是不会有太多。现在地价、人工、材料比以前贵，成本增加，虽然2013年集团平均销售价格因产品结构原因可能比去年高一些，未来数年集团总毛利率希望能维持在行业平均水平35%以上，应是非常好了。

　　媒体：要提升毛利水平是否会考虑采取其他的方式，比如提高价格？

　　雅居乐：

　　我们不敢过于激进。有些项目卖得好的话，可以稍微加一点价钱，但不会超过5%，有些项目要保持价格稳定，希望因此加快推售。今年我们的价钱也比较平稳，不会加太大。

　　媒体：公司在旅游地产的策略是什么？云南项目什么时候入市？

　　雅居乐：

　　我们暂时会把精力放在海南和云南。刚在云南拿到地，也希望在腾冲和瑞丽可以加快销售。

　　接下来，希望能在西双版纳尽快拿到地，先打好基础，其他的暂不考虑。由于旅游房地产占大概两成的比例，毛利一般比市区的项目高，所以这边的发展应该会比较长期。云南的项目希望今年年底会对外开放且会有些预售。

　　海南销售目标是60亿，云南瑞丽和腾冲各计划销售几亿左右。

　　媒体：很多分析报告中都建议开发商回到一、二线城市来做发展，三、四线城市的购买力是否会弱一些？

　　雅居乐：

　　一、二线可以去投资，但价格已非常昂贵。二、三线城市的购买力主要还是以自住需求为主，价格增长相对平稳且合理。城市化主力应是先针对三、四线城市，这就需要政府来支持配套，有了配套，三、四线的环境在一定程度上会优化，也会有越来越多人去买房子。

　　媒体：为什么会选择到云南发展？云南和海南的购房的人群一样吗？以后会不会在其他地区发展旅游项目？

　　雅居乐：

　　第一，云南省GPD收入可以跟天津相比，所以云南是不简单的；第二，东盟国家很多人做翡翠生意，大部分都会选择在内地买房；第三，旅游局也希望我们快点建好酒店，可以吸引多一些外国人到那边旅游观光，推动旅游业发展。

　　云南肯定和海南的购房人群不一样，主要是因为价格不一样，海南的别墅是4、5万元/平米，而云南的价格比起海南肯定要低很多，洋房平均5000-6000元/平米，低密度住宅约9000-10000元/平米。另外，云南客户群大部分是本地人及附近省份，另一是东盟国家华侨。

　　雅居乐现在除了云南和海南旅游地产的项目，暂时不会到其他地区去发展。

　　媒体：是否考虑在商业地产上面扩大多做一点？

　　雅居乐：

　　要看机会，如果有一些低过3000多元楼面价的项目我们一定有兴趣，但现在没有那么多了，那些商业地差不多被人拿完了。目前我们的商业地产多属于商业配套性质，为住宅小区提供价值。很多时候投资都要讲天时地利人和，不是说想做就可以做。公司不仅要在广东省内发展，还要向广东省外发展，还要“平、靓、快”，加上今年又要冲400亿，有这么多目标，商业房地产要等机会了。

　　媒体：接下来还会不会大规模拿地？会以现在已经布局的区域为主，还是会有全新的？

　　雅居乐：

　　今年的买地预算是130亿，要付的金额可能是100亿，今年肯定会多做一点。截至6月6日，公司现在所有项目是80个，今年会卖得有62个，剩下18个未推，若按照每年推10个新项目的速度，两年之内就会全部推完。所以一定要加多一点新地区的新项目。

　　现在拿地最好就是靠近原有项目，最好多一点在广东，但很多时候不是你想拿就能够拿到地，譬如说我们去佛山拿地，因为有一些地太贵，最终没有拿。所以，我们希望可以围绕现有项目区拿地，譬如说在西南地区，靠近重庆、成都，如果在江苏省的话，更多希望是南京，广东更多希望是佛山、花都、番禺这些地方。

　    媒体：公司除在境外是否会有投资计划？

　　雅居乐：

　　公司在香港只有一个拟建项目，现在处于计划阶段，主要是提案阶段还没有决定。现在香港和境外没有投资计划，主要会集中在国内的项目。