赢商网独家：上海2013年6月份商业地产十大事件

　　一、上海K11（开业时间:2013-06-28、已签约109个品牌）增强购物体验 应对电商冲击新思路

　　关键词：上海K11  香港新世界

　　事件概述：经历了近半年的试营业后,6月28日，位于淮海中路黄金地段的上海K11购物艺术中心正式开业。作为中国内地首家完整业态的全球性原创品牌，K11把艺术·人文·自然三大核心元素组合，将艺术欣赏、人文体验、自然绿化及购物消费相互融合在一起。整个商场汇聚了近百个国内外知名品牌，Bally、Burberry、Chloé、DOLCE＆GABBANA、MaxMara等众多一线品牌也在此设立概念店及旗舰店。

　　 事件点评：K11倡导全新的购物体验，虽然商业面积仅4万平方米，但通过艺术、环保等互动增强顾客的购物体验，不是为实体店对电商冲击的新思路。目前每月平均客流量高达100万人次，未来五到六年，K11品牌及多元文化生活社区将陆续在北京、广州、武汉、天津、青岛、沈阳、海口、宁波及贵阳等11个城市延续创艺之旅。

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　      二、上海万科2049五玠坊开业 精品社区商业或将成主导

　　 关键词：万科五玠坊 精品社区商业

　　 事件概述：6月1日，上海浦“万科2049五玠坊”正式开业，体量近1万平方米，商业街主要以“原·味区”和“原·创区”两大板块组成。“原·味区”聚集众多餐饮料理；而“原·创区”则以开阔的广场，为消费者提供贴切的生活配套。目前已有多家商铺入驻五玠坊，仅餐饮品牌有台湾连锁餐厅-千秋膳房、翠蝶川味茶餐厅、塔顶泰国时尚餐厅、COSTA、海派正餐馆-上海大饭堂。

　　 事件点评：从目前中国的商业地产市场来看，尤其是一线城市，区域中心型商业已接近饱和，社区型商业逐步受到市场关注，但精品类的社区商业仍处空白。一些业内人士认为，社区型商业具备持续性消费的先天优势，满足消费者在吃喝玩乐、购物休闲、餐饮亲情沟通等各方面的需求，居民在社区型商业消费频率会很高，形成一定的消费黏性，或将成为未来商业广场的发展重点。而率先试水开业的“万科2049五玠坊”作为上海万科首个精品社区型商业街，不仅体现万科转型方向，也在项目自身打造上下足功夫。

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　　三、凯德收购上海广川置业地块 在华主攻城市综合体

　　 关键词：凯德广川 置业综合体

　　 事件概述：6月18日，凯德中国以约19亿元获得上海广川置业有限公司70%的股权，拟在上海广川置业有限公司拥有的汉中路地块上打造综合体项目。据悉，汉中路地块位于上海市恒通路与恒丰路交界处，两幅地块总占地面积25427平方米，凯德中国计划在此建成包含办公楼、零售商场、住宅等业态的综合体项目，建筑面积约为11万平方米。该交易预期在2014年第二季度完成。

　　事件点评：凯德自1994年进入中国以来，至今开发综合体项目面积近365万平方米。新上任的集团全球总裁兼首席执行官林明彦也表示，“未来凯德集团将以综合体主要发展方向之一”，且将继续在中国发展来福士品牌。此次拿在上海内环闸北区交通枢纽地段拿下商办及住宅地块，标志着凯德中国在加强综合体策略上走出了实质性的一步，城市综合体的开拓与布局，将使得凯德集团进一步深耕在华市场。

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　　四、诚品书店落户落户上海中心 两岸三地持续拓展

　　 关键词：诚品书店 上海中心

　　 事件概述：6月19日，有消息称，“上海中心”与台湾诚品生活在台北宣布签署租赁意向协议，诚品生活将于2015年入驻上海中心的52、53层空中大堂及地下一层，预计总面积约6500平方米，成为上海最高文化地标，诚品书店与上海中心此次合作，意味着上海最高书店即将落成。

　　 事件点评：诚品书店除了在宝岛拓展之外，在经过实地考察之后，诚品生活将在两岸三地持续拓点，而大陆首家诚品店将落户在苏州，选择苏州作为诚品在大陆的“起航点”，据悉，诚品将进入中国大陆五个城市，稳固长三角地区，而后再进入北京市场，预估未来几年总店数将达6到8家店，目前广州、南京、杭州、深圳分店的设立也在洽谈中，大陆“分站”的拓展计划可能以每年1到2家的速度发展。

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　　五、宝山万达广场开业一年遇冷 神话受阻上海近郊

　　 关键词：宝山万达广场 商铺空置 万达广场

　　 事件概述：上海宝山万达赢商网广场于2012年6月开业，然而，如今开业已有一年的宝山万达商场部分工作日客流稀少，毗邻的万达金街甚至有近半商铺空置待租，不仅如此，室内总计四层楼的万达商场尽管相应品牌都已开张，但是工作日人流量依然只有百余人。由于人气不足，这座曾被寄予厚望的约13万平方米购物中心正陷入门庭冷落的尴尬局面。

　　 事件点评：从2001年开始，万达一直以成功的“造城者”身份涉足商业地产界，不过，万达方面也承认，除了五角场店，万达其余在沪郊区的项目仍处于净投资阶段，但是对于此项目万达仍是非常有耐心，认为商铺需要“养一养”。有专家认为，虽然万达模式本身并没有错，但或许万达对上海非中心城区商业的期待值过高了。郊区的消费水平有限，存在先天缺陷，周边人口对消费的期望主要还停留在生活消费上。即便万达采取了中低档策略，与消费群体之间仍存在落差。

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         六、外资百货上海水土不服面临调整

　　 关键词：高岛屋 连卡佛 百盛集团

　　 事件概述：外资百货在华的商业大计似乎并没有如意一帆风顺，不仅百盛集团在泸的三家面临大调整，日本最大的百货高岛屋，在华市场似乎也遭遇瓶颈。上海高岛屋于去年12月开业至今，由于经营不善，一直顾客稀少，提袋率不高，让高岛屋面临不小的压力，首年度业绩目标也由130亿日元调至80亿日元。而2006年撤出上海的连卡佛再次回归上海，将取代之前代理制的经营模式，改为自主经营。

　　 事件点评：目前受电商冲击、高租金等因素影响，中国零售百货市场整体走低，很多百货店都在增加餐饮而减少百货面积以求保证营业额。上海高岛屋内大多为服饰、化妆品等百货业态，餐饮只占小部分，加上昂贵的租金，因此受市场走低冲击较大；另一外资在华的企业百盛集团，其在上海的三家门店也将面临大调整，包括一些门店的开关以及业态的重新组合。唯独连卡佛吸取了上次在泸的经验“教训”，摒弃了代理制，与北京门店一样采取自主经营模式，由总部直接管理，并称加码中国市场。

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　   七、上海外滩地王项目命名“外滩金融中心”

　　 关键词：外滩金融中心

　　 事件概述：6月2日首届外滩国际金融峰会在上海举行，BFC总裁吴洋表示，外滩金融中心将在7月份出地面，年内将完成二十几层的高度，预计2015年下半年开始投入使用。据吴洋介绍，外滩金融中心项目的建筑费用在七八十亿元，加上至少92.2亿元的地价，粗略估算，该项目总投资额势必将超过160亿元。

　　 事件点评：外滩金融中心的写字楼不会以任何形式出售，将长期持有；招商定位为企业会馆和企业职能总部，将采用定向招租形式，给外滩做过贡献的外滩金融服务业企业。购物中心定位针对中高端消费群体，餐饮比重在30%，餐饮当中有一小部分是休闲类餐饮，大部分是高端商务品牌类餐饮。

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　　八、上海房企频抛售商业项目股权 加速资金回笼

　　 关键词：上实城开 城开中心 上海城投 金虹桥国际

　　 事件概述：就在退出上海徐家汇中心项目一个月之后，上实城开决定出售其沪上另一明星项目“城开中心”的25%股权。6月21日，上实城开发布公告称，以人民币11.75亿元的价格，向中庚国际集团有限公司出售上海城开龙城25%股权。另外，不久前，上海城投也同样将以10.8亿元的价格挂牌转让其持有的金虹桥国际中心30%股权。

　　 事件点评：无论是从上实城开出售“城开中心”股权来看，还是从上海城投出售金虹桥项目股权来说，或都出于为尽快回笼资金，规避项目风险，实现收益最大化而作出的决策。“城开中心”是上实诚开在上海的第一个综合体，意义更显重要，此次出售地块股权，这也许是与其急于改善财务状况有关。城市综合体项目因大量的资金需求以及漫长的回报周期，容易使资金链紧张。而调整商业地产项目，则有助于其将更多资金聚拢到住宅项目上，这在短期内有利于改善资金紧张的局面。

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　     九、迅销旗下四大品牌首入大陆 有意发展多品牌店

　     关键词：迅销集团 优衣库 快时尚

　　 事件概述：迅销集团旗下四大品牌：GU、ComptoirdesCotonniers、Princessetam.tam和PLST即将在上海开设店铺，这是这四大品牌首次进入中国大陆市场，而以上四大品牌将进驻计划于2013年秋季开业的全球最大的上海优衣库旗舰店。

　　 事件点评：2012年底，迅销集团在东京银座开设了面积2600平方米的“优衣库集市”，集合旗下五大品牌。如今，其将该模式复制至上海，在面积8000平方米的优衣库旗舰店中，容纳包括优衣库在内的5个品牌。而其他四大品牌也是首次以这种零售概念试水中国市场。同时，上海旗舰店还将设置服饰顾问，推出服装搭配销售模式。

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　　十、红星美凯龙试水“资产证券化” 欲效仿海印模式

　　 关键词：红星美凯龙 海印股份 资产证券化

　　 事件概述：在海印股份试水房企“资产证券化”后，红星美凯龙也在尝试通过这种方式开辟新的融资通道。据悉，红星美凯龙已经开始尝试旗下某一品牌的资产证券化，而红星美凯龙和海印的区别在于，红星美凯龙的家具广场的部分土地是购买的，意味着土地年限上有一些区别，但共同之处都是将物业出租给商户，以获得差价回报。

　　 事件点评：对于大部分地产公司而言，海印模式并不容易借鉴。事实上，海印股份并非是以持有物业作为基础资产，而是先租入后租出的轻资产模式，这种模式很难复制到持有商业物业者身上。因涉及“破产隔离”等要求限制，商业物业持有者对该证券化模式兴趣并不大。红星美凯龙通过此种融资方式获益多少，究竟能够在资产证券化的道路上走多远，一切仍待市场考验。

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