新鸿基上海地王背后动机：香港受阻 加码内地市场

　　正当内地众多房企大幅调高2013销售目标时，新鸿基地产却因为香港深陷调控泥潭而罕见地下调售楼目标；正当李嘉诚抛售内地物业转战欧洲时，新鸿基地产却以217 .7亿元拿下了今年全国总价地王。对于一个在土地市场上向来谨慎的港企，新鸿基地产此次在内地掷下重金，是否意味着在香港本土市场受到调控抑制的背景下，将加速内地的扩张步伐。

　　地王，是其内地6年卖楼收入的两倍

　　内地众多千亿房企，但是很少房企会耗近一年卖房收入去拿地，更何况只是拿一块地。而刚刚过去的9月5日，新鸿基地产透过全资附属公司威万国际以217.7亿元，竞得了上海徐家汇中心项目地块。

　　217.7亿元的地价是什么概念？在中国地产史上，这个拿地价格仅次于2010年广州亚运城地块的255亿元。不过亚运城地块当年是由多家房企联合拿地，新鸿基此次拿下的地王，则是历史上单个开发商拿地的总价地王。

　　217.7亿元人民币对于港企新鸿基而言，又是什么概念？上海同策咨询研究部总监张宏伟表示，其实从资金实力而言，内地房企并不比港资差，已经有多家千亿房企，而港资房企很少有这么大规模的。

　　南都记者查阅资料发现，新鸿基地产在过去6年内地的总销售额为142.21亿港元。2011-2012财年在香港和内地的销售物业总额为380亿港元，其中内地约60亿港元。而此次徐家汇地王的地价折合港币约276亿，这也就意味着，这个地王总价相当于新鸿基6年内地销售收入的两倍；如果延续2011-2012财年的销售额，新鸿基内地未来5年的销售额才能抵回这一块地的地价。

　　6年，内地销售额涨了24倍

　　未来5年销售额才能抵回一块地的地价？显然这不会是新鸿基高层打的算盘。

　　记者查阅新鸿基地产近十年来的年报看到，2007年以前年报中还表述“主力发展本港物业”，并且财报中也不会将内地市场进行单独分析；而2012年年报中，关于中国内地地产业务的内容已经长达8页之多，并称“集团将继续在内地寻求发展机会”。这整个变化前后不过6年的时间。

　　同样在这6年的时间里，新鸿基地产每年在内地的物业销售额从2.5亿港元，一路攀升到了60亿港元，涨了整整24倍；而同期新鸿基在自己的大本营香港，物业销售额则从183亿港元增长至320亿港元，涨了不到一倍。

　　近期，新鸿基高层在内地的多次新闻发布会上都会强调“经过多年的耕耘，新鸿基在内地将迎来收获的季节了”。

　　不过尽管这些年来在内地的发展迅速，但是60亿港元的年销售额在内地而言显然算不上“大巫”，同时新鸿基在内地的拿地策略也向来略显保守。

　　“新鸿基在内地拿地比较保守，但一出手都是大手笔。”一名业内人士透露，早些年新鸿基规定内地投资比重占集团资产不超10%，限制了其发展，不过这两年这一策略已有所调整，变成3：7。

　　记者了解到，新鸿基地产在内地市场主要集中在华北、华东和华南三大板块。2005年6月，新鸿基以31.85亿元的价格拿下上海潍坊新村地区顶级滨江地块，在当时创下了上海土地实施公开招、拍、挂出让方式之后的最高出让总价。不过除此之外，这家港企巨头在土地拍卖市场上极少现身。

　　即便是在最靠近香港的华南地区，新鸿基开发的诸多项目如广州的猎德项目、林和项目、宏城广场项目、佛山澜石项目，基本都是旧改或者合作的项目，而不是单枪匹马在土地招拍挂市场上拍回来的。

　　3 .7万楼面价不算高，周边楼价达6万

　　“我们实力是有的，但之前我也没想到集团会拿那么多钱在内地拿下一块地。”在新鸿基拿下徐家汇地王之后，新鸿基广州一位员工向记者感叹。

　　对于拿下这块地王，新鸿基也很快通过通稿的形式向媒体回应。新地主席兼董事总经理郭炳江表示，徐家汇地块位置优越，极具发展潜力。“我们对投得项目感到非常高兴，成交价格合理，符合公司及股东的整体利益。”

　　而新地主席兼董事总经理郭炳联也表示：“集团对内地经济的长远前景充满信心，上海IFC及上海IC C的写字楼及商场租务一直表现卓越，并得到各界赞赏和认同，今次购入地块贯彻集团投资内地主要城市的策略。”

　　成交价格合理？对此，张宏伟认为，就徐家汇中心地块来讲，尽管有24.21%溢价，但是其楼面地价只有37264元/平方米，就周边市场而言，不算高，其未来市场升值空间和价值可以预见。

　　记者了解到，如果按照楼面价格来算，上海华侨城苏河湾项目5 .2万元/平方米的楼面价远超徐家汇地块。记者了解到，目前上海徐家汇地块周边来看，新建住宅和商业办公楼均价约6万-7万元/平方米，新鸿基拿地3 .7万元/平方米的楼面价，确实不算太高。

　　从目前新鸿基在内地的土地储备情况来看，已落成的投资物业中，上海占了内地总量的69%，可谓独占鳌头。但是从发展中物业来看，珠三角城市占了内地总量的66%，反而上海的发展中物业仅占总数的5%。由此可见，新鸿基在内地最看重的上海市场上缺地，已是不争的事实，此次购地补仓也是情理之中。

　　动机：香港受阻，内地市场加码

　　在不少业内人士看来，此前在土地市场上表现保守的新鸿基，这次突然在内地掷下重金，一方面该地块确实地段较好，有发展前景，另一方面则可能是近期香港房地产市场因调控变得低迷，因此更加大了集团对开拓内地市场的决心。

　　2012年9月13日，新鸿基地产公布2011至2012财年业绩，当时新地副董事总经理雷霆表示，集团2012至2013年度合约销售目标为350亿元，其中70亿元销售额将来自内地。

　　不过到了今年的3月份，新鸿基公布2012- 2013财年中期报告时却表示，由于港府屡次出招调控楼市，成交量有减少迹象，只能罕有地调低了这一财年的售楼目标。集团高层表示，售楼目标由350亿元降至320亿元，降幅逾8%。未来9个月，集团将重点推售中小型单位，预期在新调控下，大价楼交投难免下跌。

　　从最新的半年报来看，新鸿基2012-2013财年半年录得合约销售总额为152.09亿港元，而上年度同期为248.97亿港元，跌幅达39%。但是其在内地市场的发展未见颓势，上半财年内地录得合约销售额逾40亿港元，反而完成了年度计划的六成。

　　此前新鸿基地产代理有限公司执行董事周国贤接受南都记者采访时就表示，香港一直以来都是市场主导的，很少有政策主导的，因此遇到楼市调控政策，香港市场显得不适应；而内地尽管连年调控，但客户的适应能力强，对内地市场依然有信心。

　　新鸿基地产华南区一位高层亦表示，香港G D P增速较低，政府一调控就会马上往下跌，而内地G D P增速都在7%以上，就像一个洪流一样，小石头肯定挡不住。

　　从土地储备上来看，自从2007年新鸿基在内地的土地储备超越香港之后，便不断地拉开差距。根据最新的半年报显示，新鸿基在香港土地储备为517万平方米，但其发展中物业仅为197万平方米。而在内地其土地储备为914万平方米，其中发展中物业为809万平方米。

　　业内人士指出，相对于新鸿基在香港商业和住宅投资5：5的比例，多年来内地的销售物业显然大大多于持有型物业。记者从新鸿基年报中看到，新地目前在内地的发展中物业中，77%的储备用地是住宅，商场、写字楼和酒店仅占23%。

　　对于内地出售物业为主的问题，郭炳江曾对此表示，如果有适合的项目以及能够以合理的价钱买到的话，我们是会做的。

　　此次拿下的徐家汇地王，新鸿基表示，计划将兴建集优质写字楼、商场及酒店于一身的综合项目，初步用途比例分别为写字楼约占70%，商场及酒店约占30%。显然，拿下这个项目，新鸿基亦可提升其在内地的持有型物业比例。郭炳联表示，徐家汇中心项目地处位置优越，预期可以加强集团稳定的经常性收入，并进一步增强集团在内地物业市场的地位和品牌。

　　声音

　　“新鸿基在内地拿地比较保守，但一出手都是大手笔。”

　　———业内人士

　　“我们实力是有的，但之前我也没想到集团会拿那么多钱在内地拿下一块地。”

　　———新鸿基一位广州员工