中弘股份：30亿定增难填海南百亿旅游地产项目无底洞

　　拟定增30亿填海人工造岛

　　前一阵刚刚宣布进军手游业的中弘股份，上周又抛出30亿元的定增方案，拟投入到填海人工造岛的旅游地产项目。但该项目仅第一期的预计投资就高达128.94亿元，30亿元的资金能够起到多大的作用尚属未知之数。项目的预期售价较高，但项目所在地的海口楼市，近期频频传出成交下降的不利消息，未来该项目能否顺利兑现其盈利预测尚属疑问。

　　资金链紧绷高息借贷，30亿定增难填百亿无底洞

　　根据最新的中弘股份半年报显示，公司上半年实现营业收入8.49亿元，同比下降52.25%；净利润2.35亿元，同比下降40.51%。与收入相对应的，是公司上半年的经营净现金流同比大降67%，显示公司上半年的房地产销售下降明显，并且已经对现金流产生了一定的压力。公司的现金流紧张，已经在其负债上有所反应。截至半年报，公司的资产负债率为70.24%，在申万行业分类——房地产开发类共135家的排名中，公司资产负债率排名第59位，高于金融街、大名城等同类公司。另外半年报显示，公司2011年-2012年的银行贷款利率水平在6.4-7.99%水平。但是自2012年4月起，公司已经开始陆续向厦门信托、西藏信托等以10%-15%不等的较高利率进行融资。

　　关键在于，公司本次定向增发30亿的对应项目：海南岛如意岛旅游度假开发项目的体量过于庞大，仅一期项目的预计总投资已经高达128.94亿。尽管此前已经投入了10亿（半年报数据），即便再加上本次的30亿，简单计算可知仍有88.94亿的资金缺口。这部分的资金将从何而来？作为参照，公司上半年的借款余额仅有38.5亿元，合并报表总资产也仅有89.65亿元。

　　值得注意的是，公司曾经在2012年6月公告，如意岛开发的主体——海南如意岛旅游度假投资有限公司是拟与中国中铁合作的合资公司。其中，中铁出资2.75亿元占55%，中弘股份出资2.25亿元占45%。但截至半年报为止，海南如意岛旅游度假投资有限公司的注册资本仅有1亿元，而且为中弘股份100%控股，中国中铁的出资承诺仍然未见兑现。

　　海口房产成交大降，项目前景堪忧

　　作为一个投资近百亿、第一期建设时间就长达三年的地产项目，其成功的关键在于当地的房地产市场能否持续兴旺。根据增发预案公布的项目经济评价，如意岛项目一期的总建筑面积为194.59万平方米，总销售收入预计为224.6亿元，简单计算可知其均价大概为1.2万元/平米。而根据网上资料，项目所在地：海南省海口市美兰区的房价平均大概在8000-1万元之间，因此项目的定价水平大概比当地市场有20%的溢价。

　　不过，在海南省旅游地产热潮之下，大量的资本涌进当地房地产市场，似乎已经导致了地产市场的过度透支。特别是海口市公布了房地产限购政策以来，海口商品房成交一直呈现下滑的趋势。在最近刚过去的9月份首周统计数据显示，海南楼市成交继续在千套以下徘徊，跌破8月以来最低成交。其中成交套数及成交面积都有超二成的降幅。而作为海口市本身，“金九银十”开局第一周的成交量仅有7套。这不禁让中弘控股的地产项目前景蒙上了一层阴影。