深圳土地空间严重不足 梅林地区或将成第七大商务区

　　一个城市的发展，无论如何是离不开对于土地空间的需求的。在城市拓展规模上，足够的空间才能够保证城市的发展。三十余年来，深圳市从罗湖到福田，以及目前的南山，深圳城市的商务中心一直呈现西移的趋势。然而就目前的趋势来看，未来无论是向西还是向东，亦或是向南，深圳都面临一个巨大的瓶颈约束：土地空间的不足。而唯独在中心区向北的区域，深圳尚有很多的土地可供施展。加上在城市发展过程中，深圳六大商务区窘境纷纷凸显，下一个深圳商务区亟待出现。梅林以地处深圳中心区西进北拓的首发节点的绝佳优势加上自身独具的七大特色，势必将成为继上述六大商务之后的第七大商务区，缓解深圳现有商务发展困境。

　　从2006年开始，便先后有众多专家学者提出要改造梅林地区，包括交通改造、重新进行功能划分等方面，加快梅林地区的相关配套设施的升级换代。经过数年的改造与发展，现在的梅林相对以前已经大为改观，而且这里同时也是最有希望成为深圳第七大商务区的崛起之地。

　　梅林作为深圳第七大商务区的政府商务发展支撑

　　据2012年《福田城市更新发展规划纲要》称梅林片区将作为深圳福田区重点发展区域，将以“福田国际电子商务产业园”为基础，逐步形成以互联网、物联网、电子商务、新一代电子信息技术等战略性新兴产业为主导的产业集聚区；重点结合轨道站点的建设完善城市功能，强化公共服务配套设施，全面整治环境和形象，提升梅林地区的居住质量与商业服务业水平；充分发挥依山靠水的生态优势，加强生态环境的保护和合理利用，构筑深圳市人与自然协调互动的重要生态景观界面。

　　根据规划纲要，未来的梅林片区将会以打造一个新兴产业为主导的产业集聚区，因此我们可以很明显的得出未来梅林地区的发展方向。作为新兴产业，其最大的特点便是服务业的发展，包括商务、购物等等。相信梅林地区在福田政府的大力支持下，其发展潜力不可估量。

　　梅林作为深圳第七大商务区的“七大”必然性

　　梅林片区作为距离福田CBD最近的板块，与CBD仅一站之隔，直线距离仅2.4公里，占据深圳城市发展中轴线的节点，乘坐地铁龙华线将10分钟通达CBD任意角落。而福田区委、区政府规划打造“梅林国际电子商务产业带”的规划，也助力梅林成为深圳中心区功能拓展的首站。梅林拥有其他区域无法比拟的绝佳独特优势。

　　1、福田最热点

　　据规划显示，梅林片区将作为福田区今后的发展重点，现梅林片区已规划了近25块商业、商务办公用地，总占地面积6.29公顷，计划建设20余栋写字楼、科技创意产业园、创意谷，打造生态型商务区，加上深圳档案中心、燃气大厦等政府公共设施的迁移，未来核心区域规划办公用地规模为100万-150万平方米。现在该片区已经有卓越集团、绿景集团等多家知名企业抢滩进驻，未来将会有更多名企开发梅林，而这种持续开发带来的结果就是区域物业价格的不断攀升。

　　2、地铁最畅达

　　地铁作为一个城市的血脉，更能盘活一个区域的发展，龙华线与地铁九号线交汇于梅林，为区域带来无限的财富价值。

　　其一、地铁龙华线是深圳地铁中最特殊的一条线，一方面，它连接深圳关内、关外最值钱的两个地方，福田中心区和龙华；另一方面，连通中国最值钱的两个地方，深圳和香港。

　　其二、地铁9号线，从下沙到深圳火车站，皆为关内线路，将深圳的商务核心连成一线，贯通了深圳商务枢纽。

　　3、商业最潜力

　　福田是深圳的政治、经济、文化中心，但却不是深圳的商业中心，大型商业空白成为了中心区的短板所在。未来梅林卓越城购物中心的出现，将填补了福田购物空白。

　　其一、卓越城大型购物中心，是在深圳关内罕有的双地铁上盖购物中心，便捷的交通与购物环境使得大量人群集散于此。

　　其二、梅林作为深圳关内与关口的所在，南接深圳福田CBD，北接住宅发展如火如荼的龙华区，梅林的出现不仅弥补了中心区的商业空白，也将满足商业发展相对落后的龙华片区居民的需求。

　　4、交通最改善

　　梅林真的堵吗？还是以讹传讹呢？

　　其一、谈及梅林的第一印象，许多人都说是梅林交通堵，但事实上堵的关口是在梅林关处，进入梅林之后是一路顺畅的，有多少人是由于思维定势或受他人影响对梅林做了“堵”的刻板印象。

　　其二、通过交通部最新公布的年内拆除梅林关口，梅林交通大变迁，梅观高速北段拓宽改造，彩田路北延伸，新彩隧道、坂银大道，皇岗路改造等，展望梅林交通未来，“英雄难过梅林关”境况不再。

　　5、商务最可期

　　据城市规划显示梅林片区规划了近25块商业、商务办公用地，总占地面积6.29公顷，规划建设20余栋写字楼、科技创意产业园、创意谷，打造生态型商务区，加上深圳档案中心、燃气大厦等政府公共设施的迁移，未来中心北区规划办公用地规模为100～150万平方米，体量接近福田中心区办公楼体量规模。在区域规划发展中，梅林国际电子商务产业带建设被列入2013年市政府重点工作。

　　事实上，作为深圳CBD北拓首站，梅林正进入黄金发展期，先是万科大厦率先进驻梅林，家乐福、华润等大型商业跟进，绿景集团进驻，长城物流工业区的改造升级，吸引了众多国际物流企业巨头前来。而在众多梅林城市改造项目中，卓越城最引人注目。据了解，该项目总建面达40万平方米，包括20万㎡甲级写字楼，20万平方米购物中心，作为中心区乃至深圳市的重要商业购物基地。短短几年，大手笔改造陆续启动，梅林片区腾笼换鸟，焕然一新。

　　6、价值最优股

　　现今的梅林区域正处于地块发展的初始阶段，许多人都未能认识到此区域的商务价值，因此造成了梅林商务价值被严重低估，商务售价和住宅售价出现倒挂现象。而事实上，梅林是深圳优质的价值洼地区，“洼地效应”通常总能以一种厚积薄发的姿态带来瞬间的井喷。

　　由于梅林片区依托中心区，在原有中心区土地储备充足足够支撑经济发展的情况下，梅林通常是被人遗忘的价值洼地，但2009年之后，中心区土地、资源、交通等局限日益显现，现有横向狭长地域难以满足区域发展需求，梅林成为了中心区扩张的首选之地。梅林近年来作为政府重点打造的区域，原有工业与村落正进行全面的改造，规划150万平米的商务体量，依托“旧改”与“电商”拓展原有产品线，促进区域产业多元化发展。

　　7、进驻最当时

　　三十多年，深圳市商业中心呈现出一股从罗湖区到福田区，城市商业中心一直西移的趋势。东西方向上的迅速扩张，经过三十年的发展已然饱和，原有的商业中心已经无法满足现有的发展需要，其窘境正在逐步展现。但是同时这也是一个契机，东西方向发展的饱和给予了南北方向发展的一个重大契机。

　　梅林片区是深圳中心区北拓展的第一空间。双地铁、国际电子商务产业带、商业潜力、政策扶持等多重利好无不预示着梅林片区将迸发蓬勃生机，一大批投资者早已抢滩进驻此处。

　　现中心区一手写字楼供应量极少，二手写字楼的价值更多表明为自用。梅林规划150万平米的商务办公区域，正处于其发展初级阶段，可谓是进驻最佳时机，等待区域商务发展规模大成，进驻者将可享区域多重利好，坐享财富升值。

　　据悉，现该片区拥有深圳福田区唯一在售写字楼物业卓越城，且为准现楼。20万平米的写字楼体量，将作为该区域发展商务的首要发展点，另外20万平米商业部分正在火热招商中，将填补福田中心区购物空白。

　　综合上述七大价值，梅林足以支撑深圳商务区拓展需求，成为继传统六大商务区之后的第七大商务区。正如一位规划专家所说，从天时、地利到人和，梅林片区将迅速崛起成为未来深圳最炙热的新商务中心。