同行冤家布局房地产金融：基金年末冲刺信托大方让路

　　今年下半年以来，房地产融资业务是各类金融机构争夺的重点对象，尤其是基金子公司与信托公司之间，俨然一对“同行冤家”。

　　然而，时至年底，相较于基金子公司向这类业务的加速冲刺，频频设立项目，信托公司反而“冷静”起来。

　　好买基金销售平台显示，今年10月里，基金子公司成立的涉房地产项目大幅增加，是8、9月份总和的1.3倍；不过，同期房地产信托的对比数据却是30%，缩水明显。

　　而记者从多家基金子公司业务经理处了解到，进入四季度，基金子公司对房地产项目都非常重视，有的公司领导提出手中有的项目尽量早做。其中的一位业务经理表示，最近银行贷款收紧厉害，不仅房地产企业越来越认识到市场资金面紧张，资金成本可能越来越高，基金子公司也已觉察到融资项目宜早不宜迟。

　　基金子公司加码地产融资

　　11月26日，中弘股份发布公告称，为加快推进北京市平谷夏各庄新城项目的开发建设，其下属公司北京中弘投资有限公司拟与汇添富资本管理有限公司进行合作，由汇添富资本设立夏各庄新城项目专项资产管理计划，借此融资，预计募集资金5.1亿元。

　　公告显示，在5.1亿元的募集资金中，9600万元用于对夏各庄项目开发主体——北京弘轩鼎成房地产开发有限公司进行增资，4.14亿元用于对弘轩鼎成贷款，贷款年利率为8.5%，资管计划期限预计为18个月。

　　这是一起房地产上市公司借道基金子公司融资的又一经典案例。汇添富资本是汇添富基金的子公司，根据以往的资料，这也不是汇添富资本首个涉及上市公司的房地产融资，其之前成立的房地产融资项目还涉及天房发展、香江控股的控股股东，以及新华联、海亮股份等。

　　汇添富资本接连曝出参与房地产项目，亦引起了资本市场的广泛关注。

　　“目前类房地产信托业务已是基金子公司整个行业的主要业务，只是汇添富子公司参与的多是上市公司这样的大公司。”一位房地产私募人士告诉记者。

　　自去年年底开闸以来，不少基金子公司就将业务类型主要定位于类信托，包括房地产融资、保障房建设、基建、委托贷款、租赁、小额贷款等。

　　“市场需求旺盛是基金子公司开展房地产融资业务的主要原因。自去年房地产调控以来，房地产企业再融资一直被限制，至今仍未开闸，在这种背景下，房地产融资只能走信托或基金子公司渠道，而基金子公司开展业务比信托更为灵活一些，使得有融资需求的房地产企业更为青睐。”沪上某基金公司专户子公司业务人员沈鹏向记者如是表示。

　　他说，临近年底，房地产融资类业务有所增多，一方面，企业的融资需求增大；另一方面，基金子公司及业务人员也在拼业绩，不少公司今年是第一个完整的会计年度。

　　他告诉记者，尽管近一年多来，基金子公司涉猎各种项目，但也各有侧重，而房地产类信托业务却是都在抢夺的一块蛋糕。原因是，基金子公司工作人员对这一业务类型最为熟悉，做起来最为顺手，信托在这项业务上已推行多年，积累了不少经验提供借鉴，基金子公司做这类业务的大多是从信托跳槽过来的。此外，在基金子公司看来，房地产类信托业务的系统性风险较小，而收益相对较高，是较有“性价比”的项目。

　　信托冷淡应对另寻出路

　　值得一提的是，作为基金子公司在房地产业务上最大竞争对手，目前，信托公司对房地产项目却表现出相对冷淡的态度。

　　用益信托近期发布的《10月集合资金信托产品统计报告》显示，今年10月，金融类信托产品的成立数量和规模均超过了一直独占鳌头的房地产信托。

　　另据好买基金销售平台的统计，今年10月，基金子公司成立的房地产融资产品有23只，反观信托则成立40只，数量上仍超过基金子公司，但与9月份成立48只、8月份成立84只相比，缩水明显。

　　对此，上海一家大型信托公司的项目组负责人告诉记者，并不是信托躲避竞争，而是与发展思路改变有关。

　　“主要是出于风险考虑。信托的投资期限一般都比较长，房地产信托的投资期限很多都是一年半到两年，虽然目前对于房地产市场有多大‘泡沫’、‘泡沫’何时破裂仁者见仁智者见智，但从近期一些市场现象及国家采取的房地产相关政策看，业内已普遍认为，房地产融资领域已处于高危状态。”他说。

　　该负责人指出，虽说此前业界普遍预期的第三季度房地产信托兑付洪峰安然度过，市场对房地产信托继续追捧，但并不能就此乐观。

　　“目前，房地产信托规模过于庞大，2012年信托兑付风险名单显示，19个风险项目多一半是房地产信托。此外，新一轮房地产调控大潮现已在各地展开，银行也相继收紧房地产按揭贷款……这些都是房地产领域的风险信号。”他表示，2014年，信托业务方向可能会对证券投资类产品加大投入，顺应政策的文化领域也会重点关注。