24.12亿元出售重庆新天地办公楼层 瑞房再施融资财技

　　曾因上海新天地而名噪一时的瑞安房地产有限公司再次传出新消息。

　　11月29日，瑞安房地产发布公告称，将重庆天地的超高层发展项目一期塔楼所有办公楼层，连同815个地下停车位(零售部分、地下部分、物业管理用房、15楼、30楼及46楼除外)，以24.12亿出售给阳光寿险。

　　出售写字楼

　　在重庆人眼中，重庆新天地是不管伪小资还是纯小资都会去休闲的地方，该片区打造的商业项目甚至成为该地商业项目的标杆。

　　如此情况下，瑞房将旗下写字楼出售，不禁让人疑惑不已。

　　据某熟知瑞房的重庆业内分析，瑞安新天地所在渝中区化龙桥区域虽然是位于重庆市主城区几何中心地段，但是还尚未形成办公氛围。在重庆人眼中，办公场所还是交通比较发达的两渡口区域。

　　并且，如果瑞安新天地项目入市将会面临着项目周边的龙湖时代天街和万科万锦汇项目的竞争。

　　据了解，万锦汇作为万科首个在渝的商业项目，定位为大坪百万商圈“中心生活广场”，目前该项目写字楼与空中商铺已全面售罄，部分约70-1300平米保留商铺现正销售。

　　而时代天街也是集合了龙湖天街系购物中心、主题情景商业步行街、精装SOHO公寓、创意LOFT、精装住宅，占地180万平方米的“大盘”。此项目也在今年6月份入市销售。

　　“除了该区域，重庆的写字楼市场也是处于供应过剩的状态。”该业内人士如此分析称。

　　仅据世邦魏理仕在11月17日发布的统计数据显示：2013年到2016年预期重庆年均新增供应量将达到69万平方米。三季度，重庆优质甲级写字楼整体空置率达到30.5%。并且，如果把范围拓展到整个写字楼物业，空置率还将大幅抬升。

　　“可以说，重庆的写字楼市场不仅竞争激烈，而且面临市场下行的风险。据目前重庆的房地产公司的内部销售结构来看，住宅产品和商铺产品的销售情况远远好于写字楼，本来应该是地产产品中利润率最高的写字楼却因为去化率慢而成为公司利润的拖累。”该人士续称。

　　回笼现金流

　　除了因为写字楼运营的前景难料外，更深层次的出售原因则在瑞房的公告中有所显露。公告称，此次出售物业所得净额28.82亿港元，将拟用作偿还现有债务及房地产发展相关的资本开支等。

　　其还指出，公司三年计划策略其中一项是透过整体出售非核心办公楼及零售物业以提高资产周转率及缩短投资回报期，故出售事项切合集团的业务模式。

　　众所周知，瑞房“上海新天地”模式与旧城改造结合在一起，不仅耗费时间长、而且资金消耗大。并且，瑞安房地产惯于操作商业地产，在瑞安“新天地”系列综合体项目中，住宅比重普遍偏小，很难以住宅部分的销售支撑商业部分所需的资金。

　　但是，瑞房却将此种“新天地”模式复制到重庆、武汉、佛山等地。

　　其中，号称“续写上海新天地传奇”的瑞安重庆天地，就是重庆历史上最大规模的旧城改造项目。

　　根据规划，这片2003年就达成改造协议的老工业区将建成包括商业街、商场、写字楼以及住宅在内的总建筑面积达360万平方米的一个城市综合体，其中主体建筑是规划高度468米的“西部第一高楼”嘉陵帆影。

　　然而，从2003年拿到这块土地开始，其开发周期已有10年，而目前已完成的部分是商业街区，以及住宅部分的1期雍江苑和2期雍江艺庭，这两期住宅部分业主已经入住。而作为项目主体的写字楼与商场仍在建设之中，“西部第一高楼”更是被传或因为资金的原因而搁浅。

　　并且，据瑞房今年的中期业绩报告显示，银行结余及现金为80.97亿元，流动负债为228.35亿元，净资产负债率为59%。

　　在此种情况下，瑞房不得不加大融资力度，缓解现金流的困境。今年3月28日，瑞房就曾抛出融资计划，按每3股分发1股比例供股，每股供股价1.84港元，较当日收市价3.34港元折让44.9%；发行不多于22.5亿股供股股份，集资最多41.37亿港元，用作帮助加快上海太平桥项目及瑞虹新城项目搬迁进度、收购以及偿还债务。

　　10月31日，瑞安房地产再次公告表示，旗下中国新天地将获得全球另类投资资产管理公司Brookfield的5亿美元入股。据此，Brookfield将换取由中国新天地发行本金总额为5亿美元的可换永久债券，以及由瑞安房地产发行的4.15亿份认股权证。

　　甚至在上周，瑞房就接连抛出131亿的债券融资计划以及签署100亿银行贷款。

　　可以看出，本次出售重庆项目的部分物业，或许也是瑞房近期诸多融资安排中的一个。