盛高置地变“凤凰” 绿地香港59亿夺上海次总价地王

　　火热的上海土地市场爆出冷门，总起始价达59.5亿元的上海黄浦五里桥街道商办用地以底价成交。

　　竞得者是前身为盛高置地的绿地香港控股有限公司，12月11日，绿地香港以底价59.5亿元竞得上述地块，折合楼面价24231元/平方米，这也是上海今年总价第二高的经营性用地。

　　而该次拿地也是继11月4日绿地香港竞得上海浦东地块后，再次出手在上海拿地。

　　近60亿摘地

　　据绿地香港最新公告，旗下间接全资子公司True Thrive Investment Limited通过上海土地交易事物中心以底价59.5亿元竞得该黄浦区五里桥街道地块。

　　出让文件显示，黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块，出让面积为64980平方米，容积率方面，99街坊2/2宗地块为3.0，99街坊7/2宗地块为2.0，挂牌起始价59.5亿元，竞买保证金11.9亿。

　　地块位于上海市黄浦区东至蒙自路，南至龙华东路，西至鲁班路，北至规划绿化。规划为商业、办公室及住宅用途，规划建筑面积为24.56万平方米。

　　以该规划建筑面积计算，该地块成交楼面价折合24231元/平方米，远低于近期出让的黄浦区其他地块。

　　资料显示，11月29日，黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗商办地块，以11.04亿成交，楼面价约42821元/平方米；而早前出让的黄浦区老西门街道673街坊1/1宗地商办地块，则以17.75亿成交，折合楼面价约34058.5元/平米。

　　对此，中房信研究总监薛建雄分析称，政府跟绿地应该是有合作，通过劝退别的企业达成这样的结果。

　　事实上，五里桥街道地块位于黄浦江边，是上海最好的地段之一。而此次竞拍只有两家房企参与，与上海土地市场火爆的大环境极为不符，同策咨询研究部总监张宏伟也表示，"这个地块似乎就是为这两家"量身定做""。

　　"地块总价较高，起拍总价就在59.5亿元，不是一般中小型房企可以参与的，应该以品牌房企参与为主。"张宏伟指出，从这个角度来讲，总价较高导致品牌企业竞拍时比较谨慎，最终以底价成交。

　　薛建雄则认为，政府担心地块底价定高，开发商开发得很慢，会影响当届政府政绩。"绿地在该区域已有两个项目是很快就做起来了，政府也希望是像绿地这种快速滚动的企业去开发。"

　　绿地香港在公告中亦表示，地块位于上海黄金地段，并为上海发展主要焦点。该地块所在地区就住宅、办公室及商业物业而言均具增长潜力。公司拟于该土地上发展混合用途房地产项目。

　　董事会认为，该发展项目为具增长潜力及位于黄金地段之优质房地产项目，因此长远而言将对本集团造成正面影响，并为本集团带来稳定的投资收入。

　　土地款方面，绿地香港称旗下True Thrive Investment Limited与上海黄浦国土局将于2014年3月11日或之前订立土地使用权出让合同，而土地代价余额(保证金之外)则须于土地使用权出让合同日期起计一个月内支付。

　　借壳后的转变

　　虽然绿地香港近期掠地不断，但以接近60亿元大手笔拿地尚属首次。越来越阔绰的动作，已同被绿地集团借壳前的前身盛高置地渐行渐远。

　　据绿地香港12月11日公布的最新销售数据，前11个月合约销售面积为32.68万平方米，同比增长46%；对应合约销售金额约32.74亿，同比增长33%。期内平均合约售价为10022元/平方米。

　　回顾盛高置地发布的最后一次月报，即7月份月报，盛高置地1月至7月合约销售面积为18万平方米，同比增长8%；对应合约销售金额约19.14亿元，同比增长7%。集团平均合约售价为10631元/平方米。

　　绿地香港业绩逐步向好，现在已经很难将之与当初陷入业绩亏损高负债压顶的盛高置地联系起来。

　　翻阅历史资料，5月8日晚，盛高与绿地联合宣布，绿地以30亿港元认购盛高60%股份，盛高置地将更名为"绿地香港控股有限公司"。

　　彼时盛高置地已经处于危机之中。从2011年开始，盛高业绩大幅下滑。数据显示，2011年集团合约销售额约为32.07亿元，比上年63.9亿元大降近一半，合约建筑面积总额达18.89万平方米，按年跌60.8%。

　　2012年集团收入仅为17.7亿元，较此前一年锐减69%，同时净亏损达到9.38亿元。资产负债率已高达81.3%，而净资产负债率更高至435%。

　　陷入危机中的盛高也采取了一系列的措施进行自救。通过贷款和发行票据融资之外，盛高还出售项目套现以求脱困。

　　今年1月6日，盛高以10.9亿元将间接持有的无锡新都房产开发公司60%的股权，转让给了无锡太湖新城发展集团；2012年11月21日，？盛高向独立第三方出售上海市黄浦区地块及办公室大楼，总代价9500万元；2012年6月30日，盛高将无锡26.3万平方米的项目，以9.65亿元的出售给了恒大地产。

　　但最终盛高接受绿地集团30亿港元认购60%股份，成为其香港上市平台。彼时标普曾表示，绿地控股签署协议收购盛高置地后，盛高置地的业务状况和财务风险可能会改善。

　　穆迪也称，绿地控股的信用状况较盛高置地强很多，盛高置地若成为绿地控股唯一海外上市平台，可能会获显著支持。

　　而据绿地此前表态，要把所有项目逐步过渡到上市公司中，扩大上市公司资产从而实现整体上市。