华南城多项目采用售后返租模式 百亿目标下存扩张压力

　　据港股企业华南城日前公布，其2013/14财政年度，4月1日至12月22日的合约销售金额为117亿港元，合约销售面积约141.7万平方米，超集团年度110亿港元销售目标7亿港元。

　　期间，华南城的合约销售均价为8250港元/平方米。当中商场均价为16000港元/平方米；交易中心单幢均价为7500港元/平方米；写字楼均价为12600港元/平方米；住宅均价为7680港元/平方米。

　　或由于销售数据的趋升，华南城有意将本年度销售目标提升30亿港元至140亿港元。

　　返租“游戏”

　　据华南城控股有限公司首席财务总监冯星航于11月26日中期业绩会上透露，华南城今年的业绩贡献主要来源还是郑州和西安的项目。

　　而就西安项目的销售，据相关业内透露，西安华南城多采用售后返租的模式或者给予投资者后期一定补偿来吸引投资者购买，以此获得更好的现金流。

　　“西安华南城多将各铺位分割成20来平米的小铺位，分卖给多个业主，随后通过返租的形式租赁过来，定期给业主支付租金”。

　　同时，该业内也补充表示，向购买者提供购买后的相关优惠措施，也是华南城吸引投资者购买的手段之一。

　　而这一点，在西安华南城最新公布的优惠活动也得以体现。

　　相关消息显示，西安华南城在售为1期2号服装工艺广场，共7层，其中，-1至6层为商铺，在售主户型20-60平，价格8500-29000元/平不等；2期广场皮草皮革部分已于10月18日正式开业。购铺后可享有6年优惠计划，前3年在物业和管理上有优惠，后3年可返回8%。

　　不过，在市场风险不定、项目前景难料的情况下，“不管是售后返租、还是后期给予优惠等让利措施，华南城付出的代价都非常大，但却仅是达到销售目标的一种手段。”相关分析指出。

　　而该种售后返租行为对于投资者的影响，分析认为，关键还得看开发商是为了周转资金而设置，还是为了有利于公司日后的经营。

　　“假如开发商是出于资金周转的目的，或者资产经营公司的经营能力有限，那么(售后返租)投资收益如期兑现的难度就会很大”。

　　上述业内还透露，华南城将铺位产权分割给多位业主的行为，由于单位面积较小、产权凌乱，这些都不利于华南城今后统一管理，由此可见，华南城更多的或是出于回笼资金的目的。

　　扩张压力

　　即便从目前来看华南城销售有所提升，相关分析还是认为，以物流园区模式为主打产业的华南城，更重要的是其物流园区的经营，而非销售。

　　据了解，物流园区在盈利方面分三部份，包括可售性物业销售收入、出租性物业的租金收入、项目的增值收益，其中，可售性物业收入主要指住宅、商铺、写字楼的销售。

　　“销售提升，并不能代表后期经营成功，尤其是华南城这种处于偏远郊区位置的物流园区，从毛利率来考虑，项目经营才是重点”。

　　冯星航于今年中期业绩会上也指出，“华南城一般批发市场的毛利率都会相对较高，大概60%左右，住宅是40%左右，而如果住宅相对多一点，我们的毛利率就相对低一点”。

　　分析指出，华南城之所以在不利于后期管理的情况下，选择分散项目产权，及在后期给予相当力度的优惠来回笼现金，或与其在物流园区所需的大投入及每年需新增一两个项目不无关系。

　　据了解，自2002年12月建立深圳华南城以来，华南城已在南宁、南昌、西安、河源、郑州、哈尔滨等城市建造项目，其中，南昌、南宁、西安、河源、哈尔滨、深圳等项目的总建筑面积就已超4000万平方米。

　　同时，华南城还将投资200亿元，开发合肥华南城项目，该项目的规划总净面积约为10平方公里，建筑面积为2000万方；另外，华南城还在郑州建华南城项目，该项目的总规划为10平方公里。

　　对于华南城的扩张计划，标普相关分析师认为，华南城单个项目的资本性规模比较大，和其他一些做住宅、单个项目比较小的公司来比，单个项目的开支风险无疑是外界最为担心的。

　　除扩张压力需迅速回笼资金外，该分析还补充表示，华南城扩张地多以政府招商引资名义进驻，基于与政府合作的基础，也伴随一定的政府方面的压力与风险。

　　“若项目运营不成功，政府的招商就不算成功，对于华南城品牌有影响，因此其也必须通过高周转方式获取发展资金支持项目的后续发展；另外，政府官员的更替或会导致双方协议有所变更”。