房企2014年最安全销售策略：年底拿地 上半年跑量

　　进入新年，上海土地出让市场延续2013年的高温。

　　1月15、16日先后出让的闵行区华漕镇三宗办公用地，均由绿地联合融信（福建）以底价竞得，总成交金额为7.76亿元；融信还以总价8.15亿元竞得闵行区另一块商办用地，溢价率78%。

　　1月22日，上海同济房地产有限公司以7.22亿元竞得浦东新区祝桥新镇AC-13地块，楼板价11479元/平米，溢价91.63%。

　　同一天，杭师大宅地拍卖中，经过一个半小时竞价及保障房面积投报，融信以33.8437亿元竞得，该地块楼面价25785元/平方米，需配建保障房面积1.6万平方米。若简单去除保障房部分，则楼面价高达29365元/平方米。至此融信年底揽地5幅，总价起码超过43亿元，再一次向市场演绎了闽系房企的扩张冲动。

　　中原地产分析师龚敏认为，房企对2014年预期看好。尽管整体土地供应比前两年上升，但整体商品房供应用地不大，供求矛盾依然严重。

　　克而瑞研究中心分析报告显示，2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%；土地成交价款9918亿元，增长33.9%。克而瑞研究中心分析师刘卫卫认为，房企资金增幅加快，是2013年土地市场持续高溢价的主要原因。2013年房企到位资金122122亿元，比2012年增长26.5%。预计2014年房地产开发企业到位资金同比增幅将延续这一态势。

　　据亿翰智库数据显示，房企现有土地储备较为充足，足够未来3-5年的开发。例如万科3947万平方米，龙湖地产3952万平方米，保利地产4278万平方米，中海地产4423万平方米，碧桂园5545万平方米，恒大地产1.4亿平方米，华润置地2936万平方米，世茂房地产3622万平方米，绿城中国4187 万平方米。

　　但随着2013年上半年开工量的大幅增加，房企不得不持续拿地。世茂房地产2013年上半年新开工1430万平方米，而2012年上半年新开工量只有255万平方米。

　　业内分析师认为，开发商去库存基本完成，开始进入到补库存的阶段。2014年上半年仍处于一个补库存的周期，因为一线城市和二线重点城市的供给还不能提升到一个均衡的水平。同时，由于越强势的开发企业在市场上的市场份额越来越大，行业资源趋于集中于强势开发商，这种外部压力迫使位于第二第三阵营的开发商不得不追求规模扩张。

　　经过2013年房价的快速上涨后，2014年房价的上涨速度有放缓的可能。去年获取的高价土地，开发商不会急于推盘，而是等待区域房价上涨至其可盈利范围后再推盘。

　　克而瑞研究中心分析师杨晨青指出，从资金方面来看，2014年市场资金流动性紧张将是大概率事件。根据历年的情况分析，资金流动性在上半年普遍较好，针对刚需的个人住房贷款无论是在利率优惠的程度上还是贷款审批的严格程度，都远好于下半年，如果企业在2014年上半年加大销售力度，一方面销售情况会相对较好；另一方面通过销售回款的效率将大大增加。

　　根据克而瑞研究中心监测的53个典型城市经营性用地成交数据，2012年下半年共成交土地建筑面积达3.79亿平方米，2013年全年成交7.49亿平方米，这些土地预计将在2014年下半年集中上市。供应潮的出现，将增加企业之间竞争激烈的程度，2014年上半年将成为房企出货的窗口期。

　　新城地产副总裁黄超也认同上述观点，他指出，如果市场一直推出高价地，过一段时间将会出现推货的窗口期，在这个时间段或许房价会出现微妙的变化。2013年出让的很多高溢价土地，都会在2014年上市，如果地方政府不收紧调控，那么房价涨幅很可能超越2013年的20%。

　　克而瑞研究中心总监薛建雄指出，从经济发展和财政压力角度来看，地方政府都需要快速推动土地出让。只要市场保持现在温和向上的态势，对政府土地出让是很有利的。对于高周转房企而言，一边是大量新增供应扎堆入市，另一边是资金面收紧力度有增无减，看待2014年房地产市场不应太过于乐观，上半年抓住窗口期跑量销售将成为企业2014年最安全的销售策略。