云南城投正式进军北京市场 一线城市开发项目具挑战

　　在经过长达半个月的协商之后，云南城投最终决定进军北京。

　　1月21日晚间，云南城投发布公告称，正式认可1月7日与北京创意港商务服务有限公司、北京房开鼎盛投资有限公司成立联合体所拿房山区一宗地块的竞价。

　　而在此前1月8日，也就是联合体拿下北京地块的第二天，云南城投曾表示联合体现场拿地金额(24.6亿元)超出了授权约定的竞价上限，因此展开与联合体内另外两家公司的协商。

　　如此看来，协商的结果是云南城投决定参与北京房山项目的投资。而这也是云南城投首次进入北京。

　　正式进入北京

　　资料显示，云南城投北京首个项目位于北京市主城区西南侧房山区拱辰街道办事处良乡高教园，项目总用地78.68亩，可建设用地69.91亩，总建筑面积约23.7万平方米。

　　其中，地上面积约16.3万平方米，开发周期约3年。目前，该项目地块为净地，场地平整，无其它建筑物，可快速启动项目建设。

　　据云南城投的公告可知，云南城投将与北京创意港商务服务有限公司、北京房开鼎盛投资有限公司合作成立项目公司来进行开发建设，项目总投资约为41亿元。

　　对于此次进入北京市场，云南城投表示，虽该项目最终成交价款高于公司在联合体内授权约定的竞价上限。但是，通过对市场的评估和对项目的测算，认为投资风险可控，且根据公司的发展战略，进入北京等一线核心城市开发项目所获取的经验价值、投资价值较高。

　　因此，云南城投决定认可项目地块24.6亿元的成交价格，继续与创意港公司和房开鼎盛公司合作。

　　有业内人士对观点地产新媒体表示，一线城市相比二三线城市，需求更旺盛，利润率会更高，这或许是云南城投选择北京的原因之一。

　　“随着该地块周围的配套逐渐地完善，再加上一些产业的入驻，未来还是有一定的盈利空间。”上述人士进一步表示。

　　公告还称，在项目公司的组建方面，云南城投按照三方协定，认缴250万元，占股25%。其次是土地成交价款，土地成交价24.6亿元，按照25%股份占比，云南城投需要交纳部分为6.15亿元。

　　北京项目挑战

　　事实上，对于长期从事土地一级开发的云南城投而言，在土地出让后的收益确认时间、收益比例都存在变数的情况下，其或许正在一级开发模式基础上寻求某种改变。

　　上述人士表示，一级开发的利润比二级开发的利润要小，若遇上时间周期长，年均利润率会更低。

　　其举例指，昆明环湖东路项目作为云南城投比较重要的一个土地一级开发项目，土地出让一直不顺利，同时，由于昆明市政府返还的收入拖延以及收益分成比例的降低，使得云南城投的资金回收期再次拉长。

　　虽然云南城投对于首次布局一线核心城市较有顾虑，但是通过此次在北京成立项目公司，还是有利于加速云南城投全国化战略，实施“走出去”战略。

　　而纵观云南城投全国化的战略，多集中在二线城市，并多以“并购式”扩张的方式为主。

　　例如，12月24日，云南城投以2.14亿元收购陕西普润达投资有限公司100%股权及1000万元债权。而普润达旗下有233亩土地，项目位于陕西秦汉新城。

　　同时，在2013年3月，云南城投旗下“安盛创享”房地产信托私募基金以6000万元增资扩股间接持有兰州小天鹅城市“旧改”项目60%股权，首次进入兰州市场。

　　对于此次以合作拿地的方式进军一线城市，有市场分析表示，与当地公司合资开发，出资比例25%，不仅输出了“云南城投”的品牌，还可以得到固定比例的收益分成。

　　至于投资风险，云南城投公告称，由于产品规划设计和开发模式将对项目产生较大影响，如创意港公司和房开鼎盛公司未能发挥在产品规划设计和开发模式方面的优势，产品定位不能符合市场需求，则将对项目销售带来一定风险，影响项目预期利润。这也在一定程度上增加了不确定的因素。

　　同时，上述人士还指出，一线城市和二三线城市的市场环境不一样，若不了解北京的楼市状况，市场的需求状况，产品的状况，包括对企业本身的资金状况，未来还是具有挑战性的。

　　而就目前来看，由于前期在一级开发投入大笔的资金，导致云南城投在二级土地开发上也大受限制，其在具体项目运营、操作方面少有成功案例。