正荣集团王锐：2014年商业地产将进入模式变革时期

　　毋庸置疑，2013年将成为中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象。然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要探索，而行业翘楚对未来的思索，将成为行业创新和前行的动力。

　　赢商网记者采访了正荣集团副总裁王锐先生，回顾2013年，王锐表示商业地产行业竞争加剧，发展进入瓶颈阶段，但商业团队运营能力有所提升，预计2014年商业地产将进入模式变革时期，同时希望政府能够出台相关法规，改变商业地产无人监管的现状，让整个行业进入健康发展的新轨道。以下是赢商网记者采访实录：

正荣集团副总裁 王锐

　　赢商网：回顾2013年的商业地产，您认为行业整体出现了哪些变化？面临最多的问题是什么？

　　王锐：2013年商业地产的变化主要有几点：一是行业竞争加剧，同质化严重。近两年，房企扎堆进入商业地产，零售商甚至其他行业的企业也纷纷涉足这个领域，导致商业项目井喷式爆发，行业竞争加剧。同时由于经验和运营能力所限，也给行业带来了严重的同质化问题。二是商业地产进入相对瓶颈的状态。随着商业地产的快速发展，电商的挑战和竞争对手的加剧，现有的商业地产模式已经不能完全适应市场的需求了，将面临严峻的挑战，就如万达的“订单式”商业地产模式也在所难免。三是从整体来看，商业运营团队的专业性有所提升，从业人员在操盘中不断积累经验，同时也在不断学习借鉴国外的成功案例，专业能力自然有所提升。四是政策方面开始有所作为，就拿商业地产融资来说，无论是调整的幅度还是渠道的探索都有做更多的尝试。

　　王锐表示，目前商业地产面临的最大问题就是国家对商业地产行业缺乏足够的管控，中国商业地产环境本来就比较恶劣，宏观政策层面也没有对这方面做好调控。从另一个角度看，国家对住宅地产的调控，限制开发贷款等，就间接对商业地产带来很大的影响。其实，政府最应该出台相关政策扶持商业地产的发展，但目前没有任何行动，这就是最大的问题。

　　另外，政府在规划方面做得也不尽合理，普遍都是规划大面积、大规模的商业项目，结果就是导致过剩、同质化等问题，到最后还得这些开发商企业为这些后果买单。

　　赢商网：在购物中心同质化严重的情况下，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，会否又成为购物中心同质化的另一灾区？您认为购物中心应怎样做好差异化、体验式商业？

　　王锐：中国企业的特点就是看到别人做什么，大家都一窝蜂跟着去做什么。这也是商业地产同质化问题存在的根本原因。商业项目集体加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，虽然可以提升人气，但结果还是回到同质化，问题依然没办法解决。在中国做商业地产的企业太多了，在大家都没有经验、没有头绪的情况下，也只能互相模仿。

　　真正要解决同质化，必须创新，但这样需要投入巨大的精力和物力去做。在中国，即使舍得投入创新也存在这样一个问题：一旦有人创新了，其他人就会跟风模仿，创新成果最多一年半年的就被别人复制了，所以很多企业也不愿意在这方面投入太多。同质化的问题，我希望行业能够通过创新来解决，比如业态的创新、品牌组合的创新、管理服务体系的完善和创新，做到真正满足消费者的需要，其它一些外在的东西则可以省略些。但真正要做到上述的几点的确很难。

　　现在的购物中心都说要做体验式商业，做之前首先要理清概念，“体验业态”不单是吃喝玩乐那些业态，购物本身就是一种体验，做体验式商业关键是营造的购物氛围和现场体验要让消费者满意。如果做不到让消费者满意，再多的餐饮、娱乐业态，也不一定能吸引顾客进来消费。购物中心如果能充分抓住消费者的内心需求，再把服务管理和购物相结合，就非常不错了。

　　赢商网：现在开发商纷纷打造自己的购物中心电商平台，您怎么看电商平台在开发商商业发展中的作用？随着微信的火热，一些购物中心开始推行“o2o”营销模式，这会成为一种消费趋势吗？

　　王锐：电商平台对商业地产是有一定影响和推动作用的。开发商做商业地产是为了优势互补，他们利用网络平台方便、快捷等优势弥补实体商场这方面的弱势，也是为了更好的应付竞争对手和抵抗电商的冲击。但在这波“触电”企业里，不排除很多人只是纯粹跟风，看到别人做电商，觉得如果自己不做就落后于人，跟不上发展潮流。

　　在一定时期内，“o2o”营销模式肯定是一种新的趋势，但没准很快就会有信的科技诞生替换“O2O”，在信息科技化的时代，新老交替的过程非常快，同时消费者的习惯也在不断变化，是否很快就有新的模式诞生，还真说不准。

　　赢商网：社区购物中心被誉为是商业地产下一座待开发的金矿，未来，社区购物中心会否成为商业地产新的突破点，您对发展社区购物中心有什么建议？

　　王锐：未来的商业地产肯定是区域型、社区型购物中心的天下。随着城镇化的推进和城市的变革，人口分布逐渐分散，郊区的交通、配套设施也在不断完善，城市边缘郊区成为新的人口聚集地，人们的生活方式和消费都将以社区为主，商业也开始区域化，城市级购物中心优势被慢慢减弱。而社区型购物中心以小范围的服务为主，可以提供更加适合社区人群生活、消费需求的服务，会倍受社区消费群的青睐。

　　无论是社区购物中心还是城市级购物中心，想要做好最本质的还是要研究消费者的结构、需求、做好自身的管理服务。另外，做区域型的购物中心需要谨慎，不能随意做大规模的项目，要根据实际情况，充分调查所在区域的人口规模、消费层级等因素，不要被政府出让地块的规划条件牵着走，因为他们给的容积率、项目规模等系数往往比较大，开发商一旦拿下这样 的地块，开发的思路就很容易跑偏。

　　赢商网：三中全会结束之后，对于房地产的政策并无多大详细提及，那么它对房地产，尤其是商业地产会否产生什么样的影响？在政策之后，开发商在商业地产的发展方面会采取哪些措施？

　　王锐：国家的宏观调控不管是正面的还是负面的，都会对市场产生影响。商业地产是存在于房地产的大环境下的，必然会受到影响。至于开发商会采取怎么样的举措，会因企业而异。每个企业的经济实力、经营理念和运营能力不同，所以承压能力和决策方向也会有所不同。有些企业会冒着风险选择在市场低迷时期逆势扩张，有些企业则会选择稳健保守，暂缓步调。

　　赢商网：对于2014年中国商业地产的发展，您有怎样的预测和期望？

　　王锐：随着新的商业地产模式的推出，包括虚拟商业概念的出现，2014年的商业地产将进入模式变革时期，万达、华润置地等一批老的商业地产模式需要变革。因为同质化严重、商业运营能力欠缺等问题的存在，近几年行业还将会出现“军阀格局”的的混乱局面。但总体来说，未来5-8年，商业地产还会是一个发展得很好的行业。

　　目前商业地产行业处于无人监管的局面，希望今年国家能够更加重视这个行业，从宏观政策层面加以管理调控，促进行业的健康发展。现在这个行业已经有大量企业进入，开发体量和资金规模都非常庞大，行业出现的问题也会越来越多，如果国家还不及时出台相关政策规范，等到问题大量出现时，整个行业就失控了，而且会造成大量的资源浪费。