福星股份旧改弊端隐现 105亿销售目标被指不现实

　　尽管去年销售额同比下降近三成，但福星股份对于今年的销售还是抱有极高期望。

　　据中信建投日前的一份报告显示，福星股份在去年销售48.3亿元的基础上，今年定下了105亿元的销售目标。以此计算，该目标同比去年的增长幅度将高达117%。

　　对此，福星股份董秘冯东兴也向观点地产新媒体证实，“公司在年初确实定下了105亿元的销售计划，但今年的整体市场情况目前看来并不是太好，而公司的货量也主要集中在下半年推出，因此还要看到时候市场情况，但要完成销售目标还是会面临一定压力。”

　　而据中信建投预计，福星股份今年的总货值约140亿元，去化率则在60%-70%左右，照此推算，要想最终实现百亿销售目标，其需要进一步提升项目的执行能力和去化率，也需要较好的市场行情作支撑。

　　不现实的百亿目标

　　在2013年各大房企销售规模普遍增长之际，福星股份却未能把握市场机遇，销售额反而出现大度下滑。

　　据其年报显示，房地产业务全年销售额48.3亿，同比下降25.8%；销售面积46.51万平方米，比上年度减少36%。

　　对于业绩下滑，福星股份在年报中表示，房地产业销售金额与销售面积减少的主要原因为，报告期内公司开发产品主要为超高层住宅，建设至预售的周期增长；同时公司加大了商业物业的持有量，导致报告期内公司可售房源减少。

　　相关券商对此也指出，一方面是由于福星股份2013年在新开工以及推货方面都未能发力，但另一方面则说明该公司原有的取地策略单一的影响，以及城中村区域集中供应方式的弊端。

　　而对于福星股份今年的销售前景，包括国泰君安、中银国际在内的机构均预计，以其140亿左右的总货值，假设60%的去化率，对应销售额应该在84亿左右，同比增长75%。

　　相关分析师还对观点地产新媒体直言，如果最终能实现80多亿的销售额，对福星股份来说已经非常理想了，但想突破百亿确实有点不现实，因为从去年房企拿地的节奏来看，下半年会是集中供应期，到时候的市场竞争可想而知，同时今年的信贷政策相比往年比较敏感，下半年的市场行情也并不乐观。

　　事实上，对于今年的市场前景福星股份也有清醒的认识。其日前在投资者互动平台上表示，目前房地产调控仍处于偏紧状态，对于今后可能出现的停贷、惜贷等行情，公司会及时调整融资策略、控制高价拿地、保持充足的现金流。

　　市场前景最终如何，还有待观察，但在保证货量供应的开工量方面，福星股份其实也存在短板。

　　上述分析师提到，福星股份近两年每年的开工量都低于预期，2013年原本预计新开工200万方，但最终仅开工约90万方，今年的预计开工量也仅在百万方左右，但能否完成也要看实际执行力，而这恰好也是福星目前最欠缺的。

　　旧改弊端隐现

　　“福星股份近年来销售趋缓，建立走出湖北以及单一城中村模式的战略是其恢复成长的关键。”对于福星面临的增长瓶颈，中信建投在报告中如是建言。

　　事实也如此，作为武汉的旧改龙头，福星股份自2009年以来先后获取了包括姑嫂树村、贺家墩、及红桥村等在内的多个旧改项目，其在获得大量优质土地储备的同时，也承压了大量资金。

　　以2013年年初获得的红桥村项目为例，在经过调整方案后，福星股份虽然获得了建设总规模为171万平方米的土储，但项目所涉及的土地拆迁安置补偿款则高达53.12亿元。

　　对于福星股份的这种旧改模式，相关分析师认为，如果是前几年，类似福星这种当地旧改龙头可能因为手持大量优质土储而被看好，但随着行业普遍趋向高周转模式，福星就显得不那么乐观，因为旧改项目推进缓慢、且占压资金大，从而影响公司规模的快速增长。

　　当然，面对城中村改造单一模式对资本沉淀过大的影响，福星股份自身已经认识到，并且从去年开始明显的战略转向。

　　2013年，福星股份先是出售了部分姑嫂树村项目的权益，从而在一定程度上缓解资金压力。此后9月又在澳大利亚悉尼以5800万澳币获得一宗地块，10月又获得北京通州区玉带河大街项目。

　　对于这种调整，相关券商指出，这体现了福星股份加快周转和降低单一区域风险的意图，但能否继续在异地扩充具备高去化潜力的土地，以及如何加快武汉旧改项目的进程，才是其转型成功的关键。

　　与此同时，在强调走出去的同时，福星股份还期望逐步增加商业物业的持有比例，去年就将原本打算出售的武汉国际城和东澜岸的部分商业项目转为持有。

　　但在旧改项目上已经承压大量资金，又处于需要加强异地扩张的阶段，福星股份又期望增加商业物业的持有规模，这无疑会进一步增加其资金压力。

　　而据其年报显示，截至报告期末，福星的货币资金仅约24.3亿元，低于短期负债及一年内到期非流动负债之和27.11亿元，短期资金状况略显堪忧。