《大商之道》第五期花絮：我们一起去逛“街”吧

　　安城地产成立时间也不是很长，主要做的项目就是住宅，安城绿化苑。我们在辛家庙立交有5块地，D区全部都开发完了，A区有4栋安置楼，因为我们做的是城中村改造项目，北辰大道和广安路这一块，B区现在做的都是住宅，今年5月份交房。我们做的购物中心主要在C区，未来做商业地产项目主要是A区、E区、C区，我们会做一个购物中心，纯商业部分大概就15万左右，一个五星级酒店大概5800平方米，公寓大概是7300平，还有6个单元的住宅，地下4层，地上4层，4层以上做的塔楼。从我们地理位置来讲，C区因为在二环，交通还可以，但是北郊没有好的大型购物中心，唯一一个就是未央路的赛高金花，再有就是万达。北郊这块的地理位置，实际它是一个居住比较密集的城市区，因为我也在附近做了调查，站在高层往下看，基本上附近的高层住宅在全市最密集的地方，所以未来的消费交通便利，我们面临一个地铁站，地铁站就设在我们项目的跟进。从这个项目北辰的前期定位，我们为什么考虑做城市综合体，前期经过努力，做了一个商业街的概念，因为我过去在商业的时间比较长，在地产的时间比较短，跟几位也算同行，商业地产街的概念实际是最难做的。街的概念在全国成功的案例几乎是零，万达这两年一直解不开这个谜，万达不会做街，万达唯一做的一条好的街就是在广东白云机场附近，做的最大体量的购物中心，但是投资和回报没有办法比，用了一个天幕做了一圈。比如说西安的回民街，回民街的繁荣是在什么情况下产生的？是在好多人牺牲在今天的繁荣之下，适者生存。我曾经也做过商业公司，为地产商服务，也做过一条街，虽然我个人挣了一点钱，把这个项目做活了，但是中间消费的心血，街的概念非常难做。

　　街的概念为啥难做。我看到赢商网做的商业地产，做得挺好，街的概念往往建筑不是商业打造的，比如说在二环，二环的街道有几十米的林带，那儿的商铺还有10年没有销出去的。比如说大雁塔北广场，那块好不好，肯德基、麦当劳不愿意在那儿做，挣不到钱，那块的人流很大，每天广场上几万人在那个项目上，但是消费就上不去。我曾经有一个朋友做兵马俑商业街，让我帮着做一个方案，也存在这个问题，人流很集中，但是就是消费上不去，所以街的概念在全国没有成功的街，成功的街都是经过几百年商业沉淀，还有很多人从赔钱到赚钱，形成一个商业品牌街的时候，在这中间牺牲了好多商家。尤其是现在地产商做社区服务，尤其咱们做招商代理，马上就要见效益，而且地产商的老板，我跟你合作3个月到8个月，见不着效益，很可能合作就很难了。在这种情况下我的体会，我在全国这几年考察了一些购物中心，平时去的也比较多，看的情况下总结了几点，下一步地产商面临的招商和经营的困难是比较普遍的。我们有5万平的街区商业，甚至全做完了超不过10万平，这10万平是一个很头疼的事情，很难招，很难招的原因是什么？前期设计院也好，地产商也好，往往不懂得做什么样的项目才能满足商家的需求。比如我是老板，我说你这个商业总体设计的有很多问题，还得找懂得商业的，建筑物往往符合不了要求，装修外立面更符合不了要求。比如说我举一个例子，西安有一个五星级酒店，很好的一个项目，地块旁边做了一个商业项目，做了一个底商，应该说外立面做的是最漂亮的，装修去年8月份装完的，但是没有一个商家进去，为什么？因为它的建筑物并不符合商家的需求，小的进不去，大的吃不消，这就是社区商业存在的问题。所以前期最关键的就是空间设计，这个设计，国内的设计院也好，许多设计师也好，真正懂得很少很少，寥寥无几。比如说西安，除了万达做的购物中心，凯德做的有点不伦不类，可以说在建筑商没有一个购物中心做的像样。比如说万达购物中心，做街不会做，不成功，做百货不会做，不成功，在购物中心上它应该是成功的，但是它的缺点是什么？灯光设计、路线设计，包括它的装修设计和现在国内大型购物中心比，它有点落伍，它这个产品比较固定。但在这种情况下，大明宫的万达出现问题了，它的新的产品设计装修在仿国内的新的购物中心的样式在走，结果存在老的还不如老的沉稳，又不如新的动线流畅，反而它的新产品不稳定，没有做得更好，它的新产品应该比前一代产品号，但是还不如前一代产品好。