同策张宏伟：五方面详细解析国家新型城镇化规划

　　文/同策咨询研究部总监 张宏伟

　　3月16日，国家新型城镇化规划（2014－2020年）公布，《国家新型城镇化规划》称，2020年要实现常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

　　同时，在城镇化体制机制上不断完善，户籍管理、土地管理、社会保障、财税金融、行政管理、生态环境等制度改革取得重大进展，阻碍城镇化健康发展的体制机制障碍基本消除。

　　国家新型城镇化规划（2014－2020年）也提出，在城镇化格局方便要更加优化，在规划期限内“两横三纵”为主体的城镇化战略格局基本形成，城市群集聚经济、人口能力明显增强，东部地区城市群一体化水平和国际竞争力明显提高，中西部地区城市群成为推动区域协调发展的新的重要增长极。城市规模结构更加完善，中心城市辐射带动作用更加突出，中小城市数量增加，小城镇服务功能增强。

　　那么，国家新型城镇化规划（2014－2020年）的公布对于房地产市场来讲有哪些影响？新型城镇化的发展对于房企来讲有哪些市场机会？笔者就国家新型城镇化规划（2014－2020年）公布内容逐一进行解读，共同探讨城镇化背后的房地产市场机会。

　　观点一：2014－2020年：房地产市场仍然为黄金发展期

　　尽管城镇化不是房地产化，但是不可否认，房地产在城镇化过程中仍然会起到拉动内需的作用，尤其是在当前“两会”刚刚结束宏观经济“触底”阶段，国家新型城镇化规划（2014－2020年）的公布，从短期内来看，意味着房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，这将带动2014年市场成交量从当下开始持续好转与价格的持续回升。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，国家新型城镇化规划（2014－2020年）发布之后，2014-2015年各个城市地方版的发展规划会逐步密集出台，这些城市级别的发展规划出台对于单个城市的房地产市场影响是较为明显的，从短期内来看，会影响一个城市热点区域内市场需求的集中爆发，扭转年初整个市场基本面欠佳的市场状况，刺激市场在第二季度迅速复苏并好转，最终形成量价齐升的局面。

　　从对于房企布局影响面来看，国家新型城镇化规划（2014－2020年）更多的是影响品牌开发企业的布局战略，品牌开发企业更多的会将自己的布局战略集中在城市群城市圈的核心城市或区域，聚焦一二线城市仍然是大多数品牌开发商的不变的选择。但是，在城市群城市圈大规划背景下，产业转移及同城化效应也将带动一部分开发企业到中心城市周边的城市进行布局投资。

　　因此，从中长期来看，在2020年之前，在新型城镇化因素及城镇化体制机制不断完善驱动下，房地产市场基本面总体仍然是趋于健康，房地产市场在2014－2020年仍然会形成黄金发展期。

　　此外，国家新型城镇化规划（2014－2020年）再次提及坚持使市场在资源配置中起决定性作用，其实简单来讲，城镇化过程中，在城市圈大规划的前提下，产业先行的市场作用仍然是最重要的，而不是完全再靠政府的力量推动城镇化。同时，对于城镇化的各种行政化的措施和障碍将逐步消除，比如户籍制度改革、房地产市场调控限购手段（首先在房价上涨压力较小的城市）的推出。

　　同时，在新型城镇化逐步推进的阶段，还会强调保障房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。同时，城镇化会推进城市群城市圈发展，这样的过程里面，城市群城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会，这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014年仍将持续火热。

　　观点二：新型城镇化规划实施“城市群”战略是势在必然

　　国家新型城镇化规划（2014－2020年）目标提出，到2020年，“两横三纵”为主体的城镇化战略格局基本形成，城市群集聚经济、人口能力明显增强，东部地区城市群一体化水平和国际竞争力明显提高，中西部地区城市群成为推动区域协调发展的新的重要增长极。城市规模结构更加完善，中心城市辐射带动作用更加突出，中小城市数量增加，小城镇服务功能增强。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从城市发展的角度来讲，国家新型城镇化规划（2014－2020年）之后，建立和完善跨区域城市发展协调机制，实施“城市群”战略也是势在必然。

　　从政府对于“城市群”战略规划的角度来说，中央政府在“十五”计划中正式提出“大中小城市和小城镇协调发展”，在“十一五”规划中，中央首次提出“把城市群作为推进城市化的主体形态” 。而在“十二五”规划中，中央继续强调“城市群”的概念，提出要“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。”

　　目前，大城市面临着日益沉重的人口压力、交通压力、环境压力和资源压力，而小城镇仍具有巨大的增长潜力。伴随着新型城镇化的进程和城乡统一建设用地市场的建立，未来可以带动这些地区的产业和经济，有助于缩短地区差距，平衡地区间的发展，进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。

　　从城镇之间关系的角度来说，未来新型城镇化过程中大、中、小城镇结构要合理配置，适当增加中等城市的数量、构建城镇联系的桥梁，着重提升城镇质量，增强城镇功能；控制超、特大城市的数量，增强其区域中心的作用；有重点地发展基础较好的小城镇。

　　新型城镇体系的规划，中心城市的作用要突出，职能类型要明确，每个城市的发展都应各具特点，相辅相成，相互之间不能替代。城镇体系的规划要着眼于整个城镇群的协调发展，而不是把群中各个城市的发展道路和产业特征简单叠加或相互竞争排斥。

　　因此，国家新型城镇化规划（2014－2020年）出台的市场背景下，“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展，基础设施建设日趋完善，同城效应将日益凸显。

　　比如，随着高铁、高速、地铁等便捷的高速交通的通车，使得上海至周边城市如昆山花桥、嘉兴、苏州、南京、绍兴等江浙地区的时间上再缩短，泛长三角1小时经济圈及泛长三角2小时经济圈都已基本形成，这为泛长三角区域内购房者到周边城市工作、生活都提供了便捷的基础交通设施，也为当地房地产市场发展注入了新的活力。

　　从房地产市场的角度来讲，近年来，长三角区域内相邻城市房价也有愈发接近的趋势，如上海和杭州、上海嘉定和昆山花桥等。随着上海自贸区的正式设立，长三角区域更能在享受政策红利的基础上，房地产市场产生更大的关联效应。

　　从中西部和东北有条件的地区来讲，依靠市场力量和国家规划引导，以这些地区的中心城市为核心，将逐步发展形成若干城市群，这些城市群也将成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极。同样，随着区域经济一体化的发展，基础设施建设日趋完善，同城效应将日益凸显，这些区域内的房地产市场将迎来新一轮的市场发展机会。比如随着长株潭一体化、成渝一体化、乌昌一体化等，这些区域都将是房企重点布局的市场区域，导致区域市场持续火热。

　　总之，城镇化会推进城市群城市圈发展，这样的过程里面，城市群城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会，这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014年及以后相当长的一段时间内仍将持续火热。

　　观点三：强调 “双轨制”等双向调控思路，解决城镇化后顾之忧

　　2014年“两会”政府工作报告提出：城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。而这也恰恰是国家新型城镇化规划（2014－2020年）工作目标之一。

　　同时，国家新型城镇化规划（2014－2020年）提出及，对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。

　　对于各城市住房发展规划，国家新型城镇化规划（2014－2020年）提出，各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。同时，实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。

　　总体来讲，在新型城镇化快速推荐的阶段，仍然是要做好房地产市场调控和城镇化过程中的住房保障工作。

　　从房地产市场调控工作的角度来讲，按照国家新型城镇化规划（2014－2020年）及近期官方调控思路的转变，今后房地产市场调控重点会体现分类指导与“双向调控”思路，笔者认为“双向调控”思路主要有三点：2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；在这个阶段，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，总体上继续落实保障性住房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧；在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。

　　从新型城镇化的角度来讲，现阶段仍然坚持调控，坚持做好保障性住房工作，其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。

　　原因很简单，新型城镇化规划出台，城乡二元结构势必会逐渐破除，在这个过程中，农民转化为市民势在必然。但是，农民在城镇化过程能够享受现代化的成果还是未知数，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等等在操作环节都还是未知数。

　　尽管从保障性住房领域来讲利好消息频出，比如，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免；最近相关部门也提出2014年会探索共有产权房的保障性住房模式；新华网记者调查的16个城市中，北京、上海、深圳、广州、西安、无锡、大连7个城市提前超额完成2013年障房建设计划。但是，这些“数字游戏”将在农民转化为市民的新型城镇化过程中显得更加力不从心。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房保障和房地产市场调控工作，是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展体制机制的一方面，从其作用和目的来看，不可懈怠。具体来讲，一方面，要切实落实各地住房保障计划，不能玩“数字游戏”，切实可以做到保障低收入群体在积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题（不一定是购买住房的问题），另外一方面，也要继续做好房地产市场调控，既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长的作用，但是，也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。

　　观点四：推进农业转移人口市民化，关键是产城融合

　　众所周知，推进农业转移人口市民化，主要任务是解决已经转移到城镇就业的农业转移人口落户问题，努力提高农民工融入城镇的素质和能力。而推进农业转移人口市民化的关键是在新型城镇化过程中实现产城融合。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，要破解城乡二元结构，就要想方设法推进农业转移人口市民化，而农业转移人口市民化，要发展各具特色的城市产业体系，强化城市间专业化分工协作，增强中小城市产业承接能力，做到产城融合。其次，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。推进农业转移人口市民化要坚持自愿、分类、有序。

　　第一、通过产业先行，而不是政府完全主导，要通过产业的力量带动人口、资源、资金等要素流向中心城镇区域，最终推动人口流向城镇，形成产城融合的新城，推动新型城镇化进程；

　　具体来说，在新型城镇化过程中，建立城乡统一建设用地市场的市场背景下，首先要产业先行，在产业发展基础上，再逐步推进产业新城，从而使实现城镇化。一方面，产业先行导致的产业的聚集必然带来土地城镇化，这样有利于破除城乡二元化的土地市场，释放内需巨大潜力，有利于提高劳动生产率。此时，地方政府自然会拿出更多的地来为城市运行、城市发展、为城市的人口服务。另外一方面，从产业新城发展的角度来讲，产业新城的发展过程就是高端要素的集聚过程，需要投入资金、高端规划、科学招商，进而实现了工业化与城市化的快速推进。产业新城建设的成功要求开发主体的专业化开发能力作为保障，从而实现前瞻性的规划、高水平开发、持续性发展。

　　第二，改革户籍制度，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模，要针对不同级别城市适当放宽落户限制，使在城镇化过程中的农民可以获得市民的资格，最终可以留在城镇，逐步推进农业转移人口市民化。

　　观点五：新型城镇化背后的产业地产四大机会

　　国家新型城镇化规划（2014－2020年）发布之后，伴随着我国经济结构转型与产业转型与升级，产业地产在生态园区、智慧城市、旅游地产等投资方面会迎来新一轮的市场发展机会，从投资结构上与“新型城镇化”的基调相吻合。具体来讲，有以下四方面：

　　首先，生态工业园区将会面临比较大的发展机会。

　　国家新型城镇化规划（2014－2020年）指出，“新型城镇化”的过程中，要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，新型城镇化道路的提出，要走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。那么，对于生态工业园来讲，在国内在产业转移过程中，合理规划和运作生态工业园，发展循环经济，可以有效避免污染同步转移，因此国内生态工业园的需求更为强烈。从这个角度来讲，国内生态工业园区也会有比较大的发展机会。

　　其次，物联网等与“智慧城市”相关的产业综合体项目越来越会受到具有综合开发能力的产业地产开发商的关注。

　　当前城市化进程中的诸多问题，如交通拥堵、环境恶化、能源紧张等，给未来的深度城镇化带来了挑战。其中，“智慧城市”是在物联网、云计算等新一代信息技术支撑下的城市新形态，能够运用智能化手段统一处理城市问题，最大限度地整合、利用城市信息资源。

　　因此，新型城镇化过程中不简单是房地产市场开发过程。通过物联网、云计算等新一代信息技术，打造“智慧城市”的城市新形态，最大限度地整合、利用城市信息资源，从而实现节能减排“生态文明”，这才是新型城镇化过程中的正确选择。这对于具有物联网等综合开发能力的产业地产开发商来讲，这样的生态产业综合体项目不仅仅是比较好的“拿地模式”，在未来，生态产业园区一旦培育成熟，也将是这个企业新的业绩增长点和盈利模式。

　　第三、物流园区将获得长足发展空间。

　　在“新型城镇化”的过程中，深度城镇化将使得农村土地更加集中，农资流通渠道的扁平化和下沉势在必然，土地流转过程中在农资流通、新城镇化带来的相关市场需求等领域具有良好渠道和优秀品牌的企业有望获得更好发展，这些企业势必会关注“新型城镇化”的过程中农资流通过程中仓储、物流、运输等问题，这样，在“新型城镇化”的过程中物流园区将获得长足发展空间。

　　第四、旅游产业及旅游地产面临新的发展机会。

　　在“新型城镇化”的过程中，伴随着城镇化深度加深，将有效刺激和引导农村居民旅游消费习惯以及消费模式向城镇居民的过渡和转型，这对于中国旅游业起到自上而下的积极催化效应，旅游行业将大幅受益，反过来，这将促使具有自然资源、人文资源的城镇和地区的旅游地产再度成为市场关注的焦点，伴随着城镇化深度加深，这些旅游地产也会带来新的发展机会。