同策张宏伟：旅游地产百家争鸣 要两条腿走路规避风险

　　2014年3月16日，国家公布了新型城镇化规划（2014－2020年），毫无疑问，新型城镇化规划最重要的意义之一就是，旅游产业及旅游地产将面临新的发展机会。

　　在“新型城镇化”的过程中，伴随着城镇化深度加深，将有效刺激和引导农村居民旅游消费习惯以及消费模式向城镇居民的过渡和转型，这对于中国旅游业起到自上而下的积极催化效应，旅游行业将大幅受益，反过来，这将促使具有自然资源、人文资源的城镇和地区的旅游地产再度成为市场关注的焦点，伴随着城镇化深度加深，这些城镇和地区旅游地产也会带来新的发展机会。　 

　　旅游地产“百家齐放，百家争鸣” 

　　目前，中国旅游房地产呈快速发展之势，国内目前涉足该领域的公司超过两百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通集团、中坤集团、万科集团、浙江宋城等一批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。

　　同时，开发企业在全国范围内掀起了一波旅游地产开发热潮，除了海南、云南等几个传统旅游地产投资开发的热地，最近几年开始向全国蔓延。从长白山到海南椰岛，从渤海湾到珠三角，从东部沿海到西部山川，随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的影子。

　　据不完全统计，仅仅北京、上海、大连、青岛、四川、湖南、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到几百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。旅游地产已呈现出“百家齐放，百家争鸣”的发展态势，从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发，到以后的海南“南海传说”、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，成为是市场最为关注的热点之一。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，就旅游地产发展趋势来看，尽管旅游地产已呈现出“百家齐放，百家争鸣”的发展态势，但是如何有效地整合地产、区域生态、文化、产业等各方资源，增强关联效应，开发形式多元化，从单纯的旅游资源依托型转变为共生型，强调各种资源的有效融合已势在必然。

　　因此，旅游地产的开发投资行为特征已不是单纯的地产投资活动，它对社会文化的促进、生态环境的保护、土地资源的利用等各种层面的影响，均会受到社会舆论的关注；随着旅游地产进一步扩张，随着资源价值不断异化，导致我们随着资源本身的多样化，对旅游地产本身的内容和项目设计的进一步多样化，导致旅游地产操作上和运作上都需要结合资源本身的特点来设置出有吸引力的主题和内容，吸引潜在的市场和消费者。　 

　　旅游地产“跃进式”开发背后动因　 

　　当前，旅游地产“跃进式”开发已处于火热状态，这和当地城市经济转型与全国大型品牌房企的战略转型密切相关，在这个发展过程中，旅游产业及旅游地产面临新的发展机会密切相关。

　　从地方政府的角度来讲，地方政府通过引入房地产企业开发旅游地产，不仅能够实现财政收入和GDP的提升，还有助解决就业问题，旅游项目逐步成熟后，还会产生持续的税收收入，带动当地消费，可谓一箭多雕。

　　而这种“政府搭台，企业唱戏”，甚至政府“上阵伴奏”的模式，在招商引资乃至地产开发中并不少见，但是旅游地产的行业属性决定了其规模的巨大和影响的复杂性。

　　尤其是对于开发企业来讲，由于企业开发旅游地产是迫于生存压力，他们热衷的是“地产”，而非“旅游”。在当地政府的“支持”下，企业拿地成本低得难以想象。而开发商更关注以开发旅游的名义而带来土地增值，实现周边商业地产和住宅的高回报，因此，从短期内来看，势必会出现旅游和地产脱节的现象。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房企转型的角度来讲，住宅市场“限购”以来，开发企业的资金周转速度明显受到影响，使得开发企业开始谋求在非住宅市场领域发展，比如商业地产、旅游地产等等，这使得不少开发企业开始布局旅游地产项目，旅游地产市场圈地运动兴起。在这个过程中，一些大型企业占据了市场优势，抢先布局了旅游地产市场。这些企业不仅仅圈占大量旅游资源、土地资源，而且，还借机收购旅游行业资源，如旅行社、游乐设施公司和机构等。

　　对于热衷于“圈地”的企业来讲，由于土地本身资源的稀缺性、保值增值的功能，旅游资源的稀缺性，在新的市场机会的面前，各类投资主体当然也不可避免利用旅游地产名义进行“圈地运动”，从而实现土地本身的增值。对于开发企业来讲，当前市场基本面趋好，资金面有所好转不再紧张，此时，通过拿地进行战略布局，谋求中长期战略已成为当前开发企业的策略。

　　事实上，一些房企的“跃进式”开发旅游地产已不是新闻。较早涉足旅游地产的万达集团目前已开发多个旅游度假项目，公司董事长王健林日前表示，万达未来将加大在文化和旅游领域的投资，以储存未来十年的竞争优势，2020年万达商业地产收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。

　　此外从近几年较热的旅游地产市场来看，以海南为例，上百亿的旅游地产项目早已星罗棋布。云南旅游地产更是炙手可热，境内大理、腾冲、丽江、普洱等地，几千亩甚至几十平方公里规模的项目随处可见。　 

　　旅游地产火爆背后的隐忧　　 

　　但是，旅游地产投资同样面临投资额大和技术门槛高的风险，具有投资金额大、周期长、见效慢的特点。如果盲目进入对当前资金链比较紧张的房企来说无疑是雪上加霜。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，全国各地的旅游地产市场“圈地运动”显得多少有些浮躁，在旅游地产市场发展火爆背后也多少有些担忧，尤其是对于企业的开发能力、资金面、经营能力、人才等诸多方面表现仍然欠缺。具体表现在：

　　房企将旅游地产当做企业的拿地模式，所开发的项目以销售回笼资金为主导，而对于旅游资源整理、配套的关注度较低，把旅游地产当做普通商品住宅来操作；即使开发企业在项目当中兴建了会所、商业街等配套，但是由于人气不足导致这些商业配套设施亏损严重，没有办法实现其租金收益，短期内来看，旅游地产的中小投资者还会吃尽配套跟不上的苦头；从升值空间的角度来看，海南、云南、山东、四川、重庆等地旅游地产市场已经经历几番炒作，旅游度假相关产品的价格已经表现虚高，此时，尽管有一定的投资回报收益，但是，如果投资客想出售套现却很难，主要是由于旅游度假产品二手市场尚不成熟，这些产品还难以有实际的度假、养生等这方面的功能，导致接盘的人较少；此外，从投资回报空间来看，商业配套、旅游资源短期内整理不好等等都会影响到投资客的投资回报收益的实现；开发企业内部缺乏合适的旅游地产经营管理人才，导致企业的旅游地产项目招商、运营上心有余力而不足。　 

　　开发旅游地产，要“两条腿”走路规避市场风险　 

　　那么，旅游地产能否成为房企战略转型方向？如何规避旅游地产开发过程中遇到上述问题，同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于转型旅游地产的房企来说，决策者要充分考虑公司如何以传统住宅业务板块与旅游地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。同时，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资旅游地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

　　同时，要尽可能整合旅游相关产业链资源，不仅仅包括旅行社、交通部门、餐饮、酒店、景区景点、旅游商店、旅游车船以及休闲娱乐设施等旅游核心企业，还关联到农业、园林、建筑、金融、保险、通讯、广告媒体以及政府和协会组织等辅助产业和部门。前者构成了产业链的链上要素，后者为产业链的动态链接与正常运营提供必要的保障和支持。

　　因此，旅游地产的开发企业不能只重视短期内现金流的回笼，还更应该注重旅游资源的整理与升级、配套环境的改善、商业氛围的营造等持续经营能力的培养。只有这样，开发企业才能在未来实现中长期现金流的收益，反哺公司内部传统住宅板块或其他业务的发展，实现公司内部现金流的良性互动。反之，如果开发企业仅仅是为了旅游地产开发当中的“地产”部分的收益，那么，对于未来新型城镇化建设过程中的城镇或区域来讲，地方政府和开发企业都应该反思一下旅游地产的真正价值所在了。届时，从中长期来看，对于开发旅游地产的企业来讲，由于开发能力、运营能力等综合实力方面的差异，仅仅做“地产”的这类企业也势必会被洗牌或淘汰，企业的转型之路自然也就到此为止。