同策张宏伟：详解楼市限购政策退出的四种路径

　　近日，天津与南宁限购政策发生变化：天津滨海新区将实施差别化限购政策，只要滨海范围内无房，即可在新区购房；南宁市房管局发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　这是首批地方政府明确提出放松楼市限购的政策。随后，安徽铜陵正式发文，其中涉及税费补贴购房，买房入户籍、适当降低首付比例等变相放松调控政策的措施；宁波尽管没有直接发文正式宣布终止限购，但是，限购令从执行层面似乎已经是名存实亡；而对于长沙、福建、杭州等地来看，放松限购的市场传闻频出，但仍然“犹抱琵琶半遮面”，预计市场时机成熟之时，有可能会有一些定向宽松的措施出来。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前市场发展态势来看，由于今年回归市场化及楼市“双向调控”的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会在此时进一步拉开限购逐步退出的序幕。

　　从当前限购政策提出松绑的宏观经济背景与房地产市场基本面来讲，当前宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为南宁、天津等部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。在接下来一段时间内，预计将有一批类似于天津、南宁这样二线城市，以及无锡、宁波这样的三四线城市会出台定向放松限购的相关措施。

　　那么，从当前限购政策松绑的特征或逐步路径来看有哪些特征？预计会有几种方式？我们逐一来分析。　　 

　　路径一：调整限购资格认定标准，扩大符合购房资格群体范围　　 

　　从天津、南宁两地限购政策调整特征来看，两者均是从区域的角度来鉴定是否限购，从区域的角度适度调整并放松限购政策执行标准，扩大符合购房资格的群体范围。只不过区别是南宁是扩大可在南宁购房的区域范围，而天津只是针对滨海新区来讲，扩大滨海新区的可购房区域范围，有一些差别化因素在里面。

　　因此，从区域房地产市场需求释放的角度来看，两地政策也更显示出一定的倾向性。比如广西南宁，通过限购政策的调整，基本上是整个北部湾经济圈都纳入了南宁市的房地产市场需求范围，通过此次限购政策调整，有利于强化南宁在北部湾经济圈房地产市场核心地位；而天津则着重滨海新区的发展，就滨海新区房地产市场来讲，只要滨海范围内无房，即可在新区购房，还是以更开放的角度迎接市场需求，以此使滨海新区市场重拾信心，促使企业或相关产业到此进行投资。

　　总的来看，从市场影响的角度的来说，天津与南宁限购鉴定标准进行调整，扩大了城市或区域的市场需求覆盖范围，有助于城市与区域市场放量成交，适度改变当前这些城市或区域房地产市场2014年年初以来下滑的局面。

　　此外，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月（当前北京为5年，广州“穗六条”为3年、上海“沪七条”为2年、武汉等二线城市大多数为2年较为严格）为购房的基本条件，此时，“限购”政策也可以通过调整社保、纳税证明实际缴纳年限来实现限购政策的定向宽松，扩大符合购房资格群体范围。　　 

　　路径二：通过户籍改革侧面突破限购　　 

　　今年，无锡打响了通过户籍改革侧面突破限购的第一枪。

　　从无锡户籍新政中“户均建筑面积达60平方米以上”的这项条件来看，很明显，是针对当前无锡市楼市大户型库存较大而来，和此前关于针对144平以上高端房源做出限购松绑的举动的传闻有一定的吻合。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在无锡市限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，成为无锡市楼市调控政策短期“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。

　　就无锡市而言，购房达到“户均建筑面积达60平方米以上”的即可入户籍的新政可以有效去化无锡市高端大户型房源，尤其是对于2014年5月份以后这几个月来讲，无锡市会有新一波高端房源去化的行情。但是，这并不构成无锡市高端大户型房源去化的长期动力。原因很简单，无锡户籍新政会促使2014年年内高端市场需求会大幅释放，成为高端市场需求集中释放的“强行针”。

　　当前，户籍制度改革正在如火如荼进行。尤其是不少省会城市，尤其是三四线城市，外地居民只要购房就可以落户，那么，对于落户的这些外地居民来讲，具有了本地户籍，当然就可以进行第二套住房的购买资格；当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲，有条件地定向宽松放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势，这或许也会成为侧面突破“限购”的方法之一。　 

　　路径三：高端豪宅楼盘首先取消限购，不同需求市场执行“差别化”的限购政策　　 

　　中高端楼盘尤其是豪宅楼盘到底该不该进行限购政策方面的调整，尤其是豪宅楼盘该不该松绑限购？这些还都是个争议的话题。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，高端豪宅放开限购不是不可以，因为，从本质上来讲，豪宅市场和中小户型自住需求为主的普通商品住宅市场可以归结为不同的市场需求，在当前市场背景下，豪宅市场成交量价变化情况基本上对于普通商品住宅没有太多影响。具体来讲：

　　第一、不同需求市场可执行“差别化”的限购政策，高端豪宅可放宽或放开限购政策。

　　对于普通自住需求的中小套型商品住宅市场来讲，可制定“差别化”的信贷政策和限购政策，普通自住需求的中小套型商品住宅继续限购，坚持去投资化，高端豪宅可放宽或放开限购政策。这样，可以促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，同时保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。对于普通商品住宅市场自住型需求来讲，由于政策层面的保护，也不会受到豪宅市场太多的影响。

　　第二、年初整体市场成交量价出现下滑态势，放开豪宅限购也难以影响楼市大趋势。

　　第三、从未来预期出台的长效调控机制来看，如果房地产市场“去投资化”机制一旦形成，豪宅市场也难以在短期内对于楼市造成成交结构的影响。

　　但是，如果“限购”措施今后要进行微调，新出台的“限购”措施首先仍然要遵循差别化的原则，首先保护中小户型、自住型刚性需求为主，比如限购政策针对“90平方米以下，或以当地自住标准”为限，以家庭为单位进行限购，保护首套自住型需求；其次，对于高端市场从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购；第三、限购“微调”政策如果有必要进行调整，可对豪宅和郊区别墅放开限购，改以限贷和税收手段进行调节。

　　如此这样，即保证中低收入者的自住刚性需求，也不影响高端楼市的成交，整体市场还可以保持相对的活跃度。

　　那么，在这样的市场背景下，即使有豪宅项目、地王项目再入市，即使无锡或更多城市高端楼盘放开限购，也就没有必要再让我们沸沸扬扬进行市场炒作了，引起太多人关注了。　 

　　路径四：限购政策执行层面“明紧暗松”，最终逐步取消　　 

　　从过去几年各地限购政策的执行轨迹来看，当楼市相对低迷期时，限购政策从执行层面“明紧暗松”的“潜规则”总会发生。

　　回顾过去几年，从执行面来看，当楼市相对低迷期时，在二三线城市、甚至一线城市，补缴社保证明、纳税证明已成常态，甚至有的二三线城市中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。

　　据《华夏时报》记者日前调查发现，环首都经济圈的一些房地产开发商和中介公司采取了为外地购房者提供社保、纳税证明等方式来规避严格的限购限贷政策。

　　当前，再以宁波为例，尽管宁波没有直接发文正式宣布终止限购，但是，限购令从执行层面似乎已经是名存实亡。

　　因此，当前楼市相对低迷期时，各地限购政策执行的意愿明显会下降，此前代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务或将重现市场，届时，二三线城市的限购基本会被这个潜规则破解，呈现出“明紧暗松”的政策面执行特征，甚至部分二三线城市限购政策会“名存实亡”，执行层面已经不再执行，只不过是还难以扯下这层遮羞的纱布而已。

　　其实，此时这些二三线城市楼市限购的存在意义也就不大了，取消限购对于市场的冲击也不会太大。待市场时机成熟之时，这些城市再明确提出取消限购政策或针对这样的现象不了了之，最终扯下这层还需补缴社保及纳税证明的遮羞纱布。

　　文/同策咨询研究部总监 张宏伟