北京启动商住房限购 开发商等待松绑还是积极应变?

分享到:

赢商网 http://www.winshang.com2017年03月28日09:30来自:赢商网 周蕾
核心提示:住宅加码限购不久,“商改住”项目也迎来政策调控重拳,开发商要如何自救?

  住宅加码限购不久,“商改住”项目也迎来政策调控重拳。3月26日晚间,北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。这是自通利福尼亚州(通州)商住项目限购以来,北京市首次启动覆盖全市的“商改住”限购政策。

  而在此前,一些对于住宅市场无购房资格个人,通常把“商改住”项目作为置业需求的一种过渡,上述政策的横空出世,无疑限制了此类需求。而开发企业而言,把商业项目改成住宅并得以快速回笼资金的做法,当下已然不可持续。

  但商业的供应量依然存在,商住项目被限购后,能否给北京带来更多的商业广场和购物中心?业内权威人士又如何看待这次限购新政?《商业见地》深度解读。

  限购重拳来袭

  据《商业见地》了解,此前北京、上海、天津、合肥、南京等城市已经开展了“商改住”整治行动。在业内人士看来,北京市的“商改住”限购政策是所有城市中最严格的,它不仅对购房者有诸多限制,同时也对开发企业做了进一步规范。

  简单来说,新政对购房者主要有四点限制:

  1、名下在京无住房和商办类房产记录。

  2、至申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

  3、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

  4、购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用。

  对开发企业做了五点规范:

  1、商办类项目未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

  2、新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平米。

  3、新建的商办类项目,应当按照批准的规划用途建设、销售。

  4、在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织,不得出售给个人。

  5、将新开工的商办类项目违规改为居住用途的,一经查实,规划国土部门依法收回土地,商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,此次调控将被交易过的二手商办类项目也纳入其中,这是历史第一次。而新政下,虽然商办类项目可以销售给个人,但必须符合在京无房且有连续社保或者个税的条件。这也就是说,在北京购买二手商住房比购买二手住宅更为严格。这就直接导致了个人购房者基本放弃购买商办类公寓。而在过去,商办类物业中有90%都是个人,因此此次限购将全面改变市场格局。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,新政规定“不能贷款”、“要有五年社保”、“无房产记录”等要求,直接将此类物业的认购价值压缩为零,预计流动性会非常差,价格也会出现明显下滑。

  北京3万套商住房受限制

  事实上,“商改住”项目一直处在政策边缘。虽然政府明令禁止,但购房者旺盛的需求和开发企业的利益驱动,仍旧使得此类项目在蓬勃发展。

  最早,“商住两用”项目兴起于上个世纪90年代。当时深圳有一批开发商将搁置了数年的烂尾楼,重新包装后变成“商务公寓”和“酒店式公寓”销售,让资金迅速回款。这种方式传到北京后,也很快被当地开发商效仿。

  然而,随着住宅市场一轮又一轮调控,不少在住宅市场没有购房资格的非京级买房者和投资客,也逐步将目光移到“商改住”项目上。而在旺盛的购房需求下,一些开发企业将更多的商业项目拆分隔断,散卖给个人业主。

  据易居房地产研究院数据显示,2008年北京酒店式公寓供应套数为11511套,到了2009年就上升到了22349套,足以见得市场的活跃程度。

  但到了2011年,政策重拳袭来。北京市政府出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,要求商办类项目不得设计成住宅格局,不能设立单独卫生间,且自私隔断出售的商铺无法办理房产证。这也使得酒店式公寓一度低迷。

  事实上,相比住宅,商改住项目有诸多弊端。例如,周边配套不完善、土地期限只有40年或50年、商业贷款期间不超过10年、不能申请公积金、不能享受住宅的税费减免优惠、水电、物业、供暖等费用标准远远高于住宅、不能迁入户口等等。

  但即便如此,仍有很多在住宅市场被限购的购房者,将其作为置业跳板。而开发商也在打政策的擦边球,推出一些“类住宅”的产品。因此,到了2016年时,“商改住”项目的供应量已经达到41739套,创下了历史新高。

  令人惊叹的是,酒店式公寓2016的销售数量为62844套,普通住宅为50462套,这是近十年来首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象。

  而此次新政一出,“商改住”项目将被冻结,而北京市有超过3万套商办房受限制。

  根据地产一条公众号报道,北京市住建委统计的数据显示,截止2017年3月25日,北京可售期房中,商办类产品共计20438套,面积为150万平方米。而在签约现房的数据中,商办类产品共13012套,面积为279万平方米。

  也就是说,北京将有超过3万套商住房在此次限购的范围内。而据中原地产市场研究中心数据显示,北京还有15万套潜在供应的商办类物业,全市预计有60万套物业受此政策影响。

上一页 12下一页
转载免责声明:凡本站注明 “来自:XXX(非赢商网)”的新闻稿件和图片作品,系本站转载自其它媒体,转载目的在于信息传递,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的,请联系本站新闻中心,电话:020-62913822,邮箱:news@winshang.com。
相关阅读
北京暂停万科天地、恒大未来城等网签 涉嫌“商改住”
北京加强商业办公类项目管理 “商改住”限购出炉
两会代表发声房地产“商改住”:应科学制定商业地产指标
借势“商改住” 茂业商业进军房地产缓解资金压力?
“商改住”推动“去库存” 窝趣公寓抢占先机
×扫描分享到微信