张宏伟：浙江去库存压力仍存 现金为王跑量成关键

　　2014年一季度，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，杭州、常州、无锡、温州等长三角区域城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波出现房企倒闭破产的现象。进入二季度，长三角区域楼市并没有明显好转，杭州等地出现第二波降价现象，上海浦东唐镇、外高桥、徐汇滨江等板块个别高端楼盘也加入到降价的阵营。

　　从此轮市场表现来看，长三角区域楼市城市尤其是浙江地区首先在全国范围内开始降价，进入第二季度，进一步打破市场僵局的仍然是杭州、宁波、上海等长三角的城市。　　 

　　长三角区域楼市成降价“排头兵“的四点原因　　 

　　那么，为何长三角区域为何成为今年全国楼市降价的“排头兵”？进入第二季度以来，进一步打破市场僵局的为何仍然是长三角的城市？笔者认为，银行信贷紧缩的市场背景下民营经济低迷、城市房地产市场基本面表现供大于求、大型企业战略调整等诸多因素导致今年长三角区域楼市首先暴露出市场问题，导致长三角区域成为今年全国楼市降价的“排头兵”。具体来讲：

　　第一、近两年，长三角区域尤其是浙江民营经济低迷，还没有明显好转，加上去年下半年以来银行信贷政策转为适度紧缩，影响到实体经济的复苏与好转，从购买力的角度来讲，会影响到民营资本或投资客持续投资房地产市场的能力。

　　第二、此轮降价的市场或板块本身存在供大于求的问题，比如杭州、常州这两个城市降价项目所在板块或区域，基本表现为供大于求，加上部分楼盘定位偏高端，会影响到整个项目的去化速度。从上述角度来看，企业或项目层面必须适度调整销售策略，方可快速回笼资金。

　　第三、大型企业战略调整首先表现在长三角区域楼市。

　　在银行信贷紧缩的市场背景下，首先，大型企业会针对全国范围内布局项目进行评估，对于布局不合理的城市、项目所在区域或板块存在供大于求状况、项目本身定位存在一定问题的项目将率先采取降价措施（比如长三角区域的杭州、常州的降价现象）通过降价清盘尽快回笼资金，退出这些布局不合理的城市或区域板块，然后将回笼的资金投资到优势区域，同时，通过拿地换仓谋求下一轮市场发展机会，最终实现公司布局战略总体保持合理、健康。　　 

　　浙江重点城市仍然面临去库存压力　　 

　　​据浙江省统计局数据显示，2014年一季度，浙江省商品房销售面积和销售额同比分别下降25.6%和29.4%，3月份以来市场成交更加清淡，包括杭州、宁波、温州在内一些城市商品房打折促销力度加大。此外，房地产开发建设也有一定的调整，房屋施工和竣工面积增速较去年同期分别回落了1.2和3.9个百分点。

　　就杭州市场而言，同策咨询研究部数据显示，今年一季度，杭州市区商品住房成交均价同比下降11.3%，而成交量为10112套，同比下降了37.8%。目前，杭州商品住房成交面临着量价齐跌的状况。另外，杭州楼市的库存压力仍在不断攀升，受近两周新盘集中领取预售证的影响，杭州商品房可售存量上涨明显。截至4月27日，杭城可售商品房累计120350套、1549.21万平方米，首次突破12万套大关，可售套数环比上升2.15%，可售面积环比上涨1.47%。

　　同样，宁波市场也不容乐观。截至2014年4月27日，宁波市六区可售套数为35095套，可售面积为5006745.08 ㎡。超500万平方米的库存量，预示着宁波楼市库存的严峻现状。而2013年宁波市区商品住宅成交量为22863套，这意味着宁波楼市现有库存量是去年一整年成交量的1.5倍多。也就是说，即使5月没有任何新房源推出，市场也需要一年多才能消化。在这样的市场背景下，市场传言宁波取消限购也不是没有道理。尽管宁波没有直接发文正式宣布终止限购，但是，限购令从执行层面似乎已经是名存实亡。

　　温州楼市亦是如此。同策咨询研究部数据显示，2014年前3个月温州市一手商品住宅成交量只有69.44万平方米，月均只有23万平方米，而到了3月份全市成交量只有16万平方米，整个市场成交均价也在15000元/平方米左右徘徊，温州楼市短期内似乎仍然在僵局之中，还没有明显好转。同样，在这样的市场背景下，温州去年8月与今年3月两会期间两次提出放松限购，以尽管去化市场库存。

　　综上所述，当前杭州、宁波、温州的等浙江省重点城市楼市继续下行，仍然面临着比较大的去库存的市场压力。这不仅拖累已经陷入困境的实体经济，更严重影响了地方政府财政，从这个角度来讲，也就不难理解杭州、宁波、温州等地被传言提及定向宽松楼市限购政策。

　　但是，今年房地产市场走向低迷并不是浙江省内独有，也不完全是因为去年年底政策“阶段性”的从严执行导致，而是2013年年底以来的银行信贷紧缩的结果。从这个角度来讲，即使上述各地出现限购政策的定向松绑，也难以起到刺激楼市快速好转的作用。

　　因此，在银行信贷紧缩的市场背景下，即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。何况对于杭州、宁波、温州等城市来讲，目前还面临比较大的去库存的市场压力。

　　从目前浙江省重点城市市场来看，总结下来，城市或区域板块库存量大，销售去化压力较大；产品偏高端或有部分缺陷，遇到销售瓶颈；拿地成本与成本较高也有可能导致企业面临销售压力，会导致局部个案楼盘大幅降价的现象。尤其是再叠加银行信贷紧缩的市场因素，上述城市或区域会首先暴露问题。

　　因此，从银行信贷紧缩对于浙江省重点城市房地产市场影响面来讲，主要体现在三方面：

　　第一、前期炒作较热、地王频现、房价上涨较快的市场区域或板块。

　　第二、供应量集中的区域，由于市场存量偏大，市场存在销售去化压力，这个时候有可能会面临降价的压力。

　　第三、从产品的角度来讲，中小套型房源始终供应稀缺，原则上不会首先降价，而大户型改善产品由于存在市场去化压力，有可能率先降价。　　 

　　商品住宅市场：二季度“平价跑量，现金为王”成趋势　　 

　　当前来讲，银行信贷紧缩已是既定的事实，已经影响到浙江省重点城市“金三银四”整个市场成交量的表现。

　　在银行信贷紧缩的市场背景下，浙江省重点城市市场销售量趋于平淡，对于大型企业来讲，势必会先知先觉，尽早采取措施以先发制人。从目前市场表现来看，杭州、宁波、温州等重点城市楼盘大幅降价的背后都含有大型品牌开发企业的身影，比如九龙仓、滨江。

　　笔者认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。

　　不过，当前来讲，大型品牌房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征，但是，这样的状况应该不会持续太久。从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计二季度，浙江重点城市房地产市场大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。

　　总的来看，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，浙江省重点城市楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2014年第二季度的时间里，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2014年二季度浙江省重点城市楼市仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。而到了下半年应该因时而变，快速调整自己的销售策略、布局策略，以实现逆势扩张与增长的机会。

　　文/同策咨询研究部总监 张宏伟