独家专访毛大庆：用马拉松精神做好万科商业地产

　　（赢商网北京站记者报道）“我曾经得了很严重的症状，整宿整宿睡不着觉……一到夜里眼睛盯得跟灯泡似的……看待事情非常非常悲观”，说这些话的人很难让人联想到，此人会是万科集团高级副总裁毛大庆，而“得病”的这段时期，也正是万科向商业地产转型与升级的最艰难的时期。　　 

　　毛大庆很少做专访，除非，这家媒体是他信赖的。赢商网，中国商业地产第一门户网站，于是才有了这次机会。　　 

　　毛大庆接受赢商网记者独家专访

　　毛大庆对赢商网记者说，在这期间他去美国和王石主席吃了一顿四个小时的午餐，被王石定义为“不正常”。“我就像祥林嫂一样在那一直说一直说，最后王石忍无可忍的说，你这人怎么这么负面呢？”这种状态一直持续到郁亮总裁下决心带领大家恋上跑步。

　　“跑上”马拉松，喜欢并深深的爱上这项目运动后，他又恢复成那个健康、乐观、积极向上的毛大庆。“开始的时候跑不完全程，没关系，郁亮给我们找教练讲课。现在，我不仅能跑完全程，而且，我可以给你们讲马拉松教程”，毛大庆露出了孩子般的微笑。不仅如此，他还把跑马拉松的精髓运用到万科的企业管理与发展中，“找准路径、把握方向、专业对待、持之以恒，就会成功。”　　

　　此时，位于昌平城区的金隅万科广场成功开业，万科商业地产的马拉松刚刚启程。万科的商业地产也正是从金隅万科广场的探索中找到了属于自己的模式。　　

　　赢商网记者对毛大庆的专访，便是从金隅万科广场开始的。　　

　　金隅万科广场一小步 万科商业地产一大步　　

　　2013年11月27日试营业的金隅万科广场，自入市以来便受到万众瞩目，“它不仅是万科集团第一个真正意义的购物中心，更决定着万科今后的商业地产的操作模式。”中经联盟秘书长陈云峰如是认为。　

　　毛大庆讲马拉松哲学 

　　时隔一个月，万科集团董事会主席王石在参观金隅万科广场后，当天便在其微博发表：“一向专注住宅业务的万科开始进入商业领域建筑和服务，临近2013年末，综合社区商业中心陆续深圳、北京、苏州开业，人气沸腾、捷报频传！”足见其满意程度。

　　事实上，除了表达对金隅万科广场等商业项目的肯定外，这也是王石对万科进军商业地产这一转型战略的首次公开认可，这为万科各一线公司在商业地产上的探索进一步增强了信心。

　　对于购物中心这个商业地产最高级的产品来说，开业前两三年是其培育调整期，即使营收、客流、提袋率等数据表现的不够优秀，也属正常。然而，毛大庆对于开业不到半年的金隅万科广场却非常满意，“它的经营业绩和收入基本上已经很稳定了”，毛大庆对赢商网记者说，目前金隅万科广场从周一至周四、周五至周日的营收数据来看，呈现稳定曲线态势。“而从相近体量、相近时间开业的商场的平效和营业额来看，金隅万科广场的成绩位居上游”。 与此同时，他还表示，对于刚刚投入市场的金隅万科广场，在运营5个多月的情况下，已经过了试验期、孵化期，或者说危险期。

　　“7年到8年回本没问题”，毛大庆对万科第一个商业项目，以及未来万科商业地产信心十足，当记者要求打分时，他甚至给开业不到半年的金隅万科广场打了75-80的高分。　　

　　不过，他也坦言，对于商业项目来说，最重要的是如何营运，而目前金隅万科广场的精细化营运管理做得还不够好。接下来，他们将深入研究如何将精细化管理模式运用到项目中。　　

　　万科商业营运模式：轻资产，重运营，保安全　　

　　与做住宅产业化类似，万科对商业地产也采取标准化、产品线、专业化的思路，同一产品线下的项目管理结构、业态配比相似，这样更容易进行资产打包以及运营管理，符合商业地产的金融化趋势。也正是基于此，毛大庆对正处于起步期的第二阶段——实体操作运营的万科商业地产的营运模式定义为：轻资产、重运营、保安全。　　 

　　毛大庆讲万科的马拉松精神

　　事实上，今年春节过后，包括郁亮、毛大庆等万科集团高管们都陆续表达了“万科将转型为轻资产重运营的城市配套服务商”。但在轻资产重运营之后加上个“保安全”，这是毛大庆第一次对媒体表达。　　

　　“重运营是第一位的”，毛大庆说，万科在住宅领域做了30年，已经具备深厚的经验，对于万科而言，商业项目的建筑设计落成与开业，都不是问题，“关键是如何把它运营好”。　　

　　提到重运营，必然少不了人才这一关键要素。在这方面，万科的基础相对比较薄弱，毛大庆提出万科一方面要进行自身的人才储备与培养计划，不仅仅吸纳社会中其它优秀企业的人才，同时也会对万科住宅领域的人才进行培养；另一方面，万科也在与与其他房地产企业的合作中学习和培养了自己的商业运营能力和运营团队。在北京的众多项目中，万科与其它房地产企业合作的项目比比皆是：与金隅集团合作的金隅万科广场、与中粮地产合作的中粮万科长阳半岛、与首开、绿地合作的CBD台湖新城。

　　提到轻资产，就会让人想到凯德商用的“轻资产”模式：持有小比例股份，将大部分股权出售。万科这么做，保证了上市公司的现金流和账面利润，同时，把这类商业项目的重资产转化为轻资产经营，万科仅持有10%左右的股份，但对项目保留了品牌和管理权，不仅仅锻炼了自己的招商运营团队，培养人才的同时，也将过程中的经验积累沉淀下来，形成了能够被复制的模式，万科才有机会打造自己的商业地产品牌。

　　“我们在资产管理的基础上做资本运营，把资产和资本有机的结合起来”,毛大庆对赢商网记者说，这是所有做持有型经营性物业的企业必须修炼的一课。　　

　　对于保安全，毛大庆解释，是万科把在各个城市储备的大量的商办资源，做成有针对性的商业产品，从而达到保障资产安全的目的。做了30年住宅开发的万科，目前的年净利润规模只有150亿元左右。毛大庆希望这些商业产品未来能给万科带来可观的利润收入，就目前的形势来看。商业模式一旦形成，持有型的商业物业将成为万科未来的重要利润来源。

　　十年目标：具备专业的商业地产运营能力

　　在与记者交谈的过程中，毛大庆反复提到，把持有型物业做得更专业、更有价值，使万科具备专业的商业地产运营能力是万科新十年的经营目标。　　　　 

　　毛大庆接受赢商网记者独家专访

　　“除了昌平的金隅万科广场外，（万科）在北京未来还有4个商业项目相继开业”，毛大庆向赢商网记者介绍到，包括位于长阳的中粮万科长阳半岛FUNMIX、通州CBD台湖新城、大兴义和庄项目以及旧宫项目，“我们基本上未来是一年甚至不到一年就开一个”。

　　万科的商业项目分为三条产品线：万科广场、生活广场和邻里家。万科广场定位为区域型购物中心，生活广场主要针对集中型社区商业，邻里家则是社区配套商业。金隅万科广场是“万科广场系列”首个落地的项目，也是万科集团首个开业的综合体项目。

　　“我认为商业领域与资本市场进行结合才是真正的专业化商业地产的操作模式。”毛大庆称。一般而言，商业地产有4种操作模式：持有运营、带租约销售、只销售不管理、整售给基金但负责招商和运营管理。金隅万科广场正是采用最后一种模式，金隅万科广场在与基金谈好整售后，万科将持有约10%的股份，并保留品牌和运营管理权。

　　采访即将结束时，记者问毛大庆：“你是喜欢管理层都在跑马拉松的万科，还是喜欢军事化管理、天天开会的万达？”得到的答案是一阵爽朗的笑声。

　　这就是毛大庆，一个日理万机的职业经理人，带领着万科的商业地产奋力前行；

　　这也是毛大庆，一个有勇气和毅力每月跑一次全马的万科跑者，用脚步丈量着世界，也用跑步挑战自己的极限；

　　这才是毛大庆，用马拉松精神经营万科的商业地产，用马拉松的坚韧和耐力带领万科商业向着美好的未来稳步前进。